共有名義における法定地上権とは？成立の条件を解説

複数人で不動産を購入する、複数人で1つの不動産を相続するなど、共有名義の不動産を所有している方は珍しくありません。
条件によっては共有名義の不動産にも法定地上権が成立するものの、法定地上権とは何か把握していないと判断が難しいです。
今回は、法定地上権とは何か、共有名義の不動産で建物共有の場合と土地・建物双方が共有の場合は法定地上権は成立するのかについて解説します。

法定地上権とは何か

法定地上権とは、特定の条件を満たすと発生する特殊な地上権のことを指します。
土地とその上にある建物が同一の所有者に帰属していたケースにおいて、土地または建物につき抵当権が設定され、競売などで所有者が変わった際に自動的に発生する権利です。
似た権利に約定地上権がありますが、こちらは法定地上権とは異なり当事者間の合意によって成立します。

なぜ法定地上権が必要なのか

不動産を担保に融資を受ける際、金融機関によって該当の不動産に抵当権が設定されます。
抵当権は土地と建物にそれぞれ個別に設定でき、抵当権が設定された土地が競売にかけられると建物所有者が土地を使用できなくなる可能性があるのです。
法定地上権は、このような状況を防ぐために存在する権利になります。
抵当権が設定された土地の所有者が変更されても、建物の所有権がある限りは土地を利用できるのです。
共有名義では、名義人のうちの誰かが建物を使用していることも多く、法定地上権が行使される可能性があります。

法定地上権が発生する要件

法定地上権が発生する要件として、まず土地に対する抵当権が設定された際に建物が存在している必要があります。
そして、抵当権を設定した際にあった建物・土地の所有者がそれぞれ同じであること、これらの一方または双方に抵当権が設定されていることが条件です。
この状態で土地に対する競売がおこなわれ、所有権が別の方に移ると法定地上権が発生します。
たとえば、抵当権を設定したあとに金融機関への支払いが滞り競売にかけられたり、税金を滞納して強制的に競売にかけられたりしたケースなどが該当します。
法定地上権は当事者間の合意により成立する約定地上権よりも強力な権利です。
共有名義の不動産の場合は、土地と建物のどちらが共有状態なのかによって法定地上権の扱いが異なります。

共有名義で建物共有の場合の法定地上権

共有名義の不動産のうち、建物共有の場合は土地の所有権を共有していません。
そのため、建物共有の場合は土地と建物が同一所有者に帰属していたとは言えないでしょう。
しかし、建物共有の場合でも土地に抵当権が設定された際には法定地上権が成立します。
所有者Aの土地にAとBが共同で建物を建てた際、その建物はAとBの共有名義になるでしょう。
その状態でAが土地に抵当権を設定し、支払いを滞納して競売が発生するとBにとっては不利益になります。
土地自体はAの所有物であるためAはBに無断で抵当権を設定できますが、そうなると土地が差し押さえられた際にBが土地を利用できなくなる可能性があるのです。
このような事例では、Bのように土地の所有権は持たないものの、建物の所有権を持っている方を保護するため、法定地上権が成立します。
なお、法定地上権はあくまでも土地を使用できる権利であって土地の所有権ではありません。
そのため法定地上権を複数人で分ける際は共有状態にはならない点に注意が必要です。
法定地上権のように、所有権でない権利を分ける際は準共有と呼ばれる状態になります。

建物に抵当権が設定された場合

共有名義になっているのが建物のみで、土地ではなく建物に抵当権が設定されることがあります。
この場合は、差し押さえられた共有持分を購入した方と、共有持分を売却せず所有し続けている方に法定地上権が発生するのが特徴です。
Aが所有している土地にAとBが建物を所有しており、Aが所有していた建物の共有持分をCが競売で競り落とした場合などに該当します。
この場合、共有持分を所有しているBと競り落としたCがそれぞれ土地を使用できなくなることを防ぐために法定地上権が成立するのです。
土地所有者のAにとっては自分の土地を勝手に使われるため不利益にはなりますが、抵当権を設定した以上はそうなる可能性があることはわかっていたと見なされます。
これにより、BとCはAが所有する土地に対する法定地上権を準共有することになるのです。
したがって、土地所有者のAが自分の土地や建物の共有持分のいずれに抵当権を設定したとしても、建物の共有者Bが困らないようになっています。

共有名義で土地・建物双方が共有になっている場合の法定地上権

夫婦で土地と建物を共同で購入した場合など、土地・建物双方が共有名義になっている不動産があります。
この状態で土地に抵当権が設定された場合、法定地上権は成立しません。

なぜ土地・建物双方が共有名義だと法定地上権が成立しないのか

土地・建物双方が共有名義になっている場合に法定地上権が成立しないのは、法定地上権が土地共有者に不利益を与えることは妥当ではないと判断されるためです。
土地の所有者が複数人いる状態では、土地共有者全員の意思に基づかない権利の設定ができません。
AとBが所有している土地に、AとBが共同で建物を建てると土地と建物が両方共有名義になります。
この状態でAが所有している土地の共有持分に抵当権が設定され、競売でCが競り落としたとしても法定地上権は発生しないのです。
AではなくCが土地の共有者になったとして、建物を所有している限りAが土地を使用し続けることをBが了承するとは限りません。
また、土地の所有者の一方が変わってももう一方が残っている限り、その上にある建物をCの独断で撤去することもできなくなっています。
したがって、土地の共有持分を売却したところでAが建物から追い出される状況にはならず、法定地上権がないと困る、といった状態にはならないのです。
このような状況では、建物所有者が土地を使用するための法定地上権の成立が否定されます。

法定地上権が成立しないほかの状況

法定地上権が成立しない状況は、土地・建物双方の共有以外にも、もうひとつあります。
それは、複数人による共有名義になっているのが土地だけの場合です。
AとBが共同で所有している土地にAが所有する建物があり、Aが所有している土地の共有持分に抵当権が設定されたとします。
このAの共有持分が競売にかけられてCが競り落とし、土地の所有者がBとCだけになるとAは法定地上権を行使できません。
これは、Bの意思に基づかない状態で一方的に土地の権利を手放したAに有利な権利が設定されるのは不公平と考えられるためです。
法定地上権は建物の所有者にとってはありがたい権利ですが、土地の所有者にとっては勝手に土地を使われるため邪魔になります。
そのため、むしろ土地の共有者であったBの権利を保護するために、法定地上権の成立が認められないのです。
これは、抵当権が設定されたのがA所有の建物であった場合にも適用されます。
A所有の建物をCが競り落としたとしても、Cの法定地上権は成立しないのです。
抵当権が設定されることによって、土地や建物の共有者がどのような形で不利益を被るかによって法定地上権の取り扱いが変化すると言えるでしょう。

まとめ

法定地上権は、土地や建物の所有者が競売によって変わっても建物の所有者が土地を使用し続けられるとする権利です。
建物が共有状態にある場合は、土地と建物どちらに抵当権が設定されても法定地上権が成立します。
一方で、土地だけあるいは土地と建物両方が共有状態だと、抵当権が設定されても法定地上権は成立しません。