空き家の査定は無料でできる？査定方法ごとに特徴を解説！
この記事でわかること
- ・空き家の査定は無料で受けられるケースが多い
- ・無料査定だけなら売却しなくてもよい
- ・机上査定やAI査定は概算価格の把握におすすめ
- ・売却価格の参考にするなら訪問査定が効率的
- ・売買価格が400万円以上なら仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限
使わなくなった空き家を所有していると、固定資産税や維持管理費がかかり続けます。
売却を検討するなら、まずは空き家の無料査定を受けて、現在の価格を把握することが大切です。
この記事では、空き家の査定が無料で受けられる理由や、机上査定・訪問査定・AI査定の違い、査定前によくある疑問を解説します。
空き家の査定が無料で受けられる理由
不動産会社が無料で査定する理由
空き家の査定は、多くの不動産会社が基本的に無料で対応しています。
不動産会社が査定を無料で提供しているのは、売買契約成立時の仲介手数料がおもな収益源となっているからです。
査定の段階で費用を請求すると、売却を迷っている方が相談をためらう可能性があるため、多くの不動産会社はまず無料で査定を行い、将来的な売却相談や媒介契約に繋げているのです。
仲介手数料は売買契約が成立したときに発生
不動産業界では、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生する成功報酬制が一般的です。そのため、査定を依頼しただけで仲介手数料が発生するわけではありません。
仲介手数料には上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が目安となります。なお、令和6年7月1日以降は、物件価格800万円以下の低廉な空家等について、仲介手数料の特例が設けられています。
国土交通省は、低廉な空家等の売買仲介では原則の上限を超えて報酬を受け取れる場合があり、上限は税込で「30万円×1.1倍の金額」以内と案内しています。(2026年5月16日確認)
有料の不動産鑑定と無料査定の違い
不動産の価格確認には、不動産会社が提供する無料査定と、不動産鑑定士による有料鑑定があります。一般的な売却目的であれば、不動産会社の無料査定で市場価格の目安を把握することができます。
一方、不動産鑑定は裁判や相続税申告、財産分与などで正式な評価資料が必要な場合に利用されるものです。売却価格の目安を知りたい場合は無料査定、公的な評価資料が必要な場合は不動産鑑定と使い分けましょう。
| 項目 | 無料査定 | 不動産鑑定 |
|---|---|---|
| 依頼先 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 費用 | 無料が一般的 | 有料 |
| 主な目的 | 売却価格の 目安確認 |
公的・ 法的な評価 |
空き家は放置する前に査定したほうがよい
空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理費がかかります。
さらに、管理せずに放置すると、次のようなリスクが生じる可能性があります。
- ・建物の劣化が進み、修繕費が増える
- ・雨漏りやシロアリ被害により、売却価格に影響する
- ・庭木や雑草の繁茂により、近隣トラブルにつながる
- ・管理不全空家等や特定空家等として、行政指導の対象になる
- ・勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例から除外される可能性がある
大阪市では、空き家等の所有者や管理者には適切な管理に努める責務があり、管理不全が原因で周囲に著しい影響を及ぼす特定空家等に対しては、助言・指導・勧告・命令・代執行などの行政措置をおこなうことができると案内しています。(2026年5月16日確認)
また、国土交通省の資料では、市区町村長から勧告を受けた特定空家等や管理不全空家等の敷地は、固定資産税の住宅用地特例の適用対象から除外されると示されています。(2026年5月16日確認)/p>
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空き家の査定で使われる3つの査定方法
空き家の査定には、机上査定・訪問査定・AI査定があります。
ここではそれぞれの査定方法の違いや、どんな人に向いているかを解説します。
机上査定は短時間で相場を知りたい方向け
机上査定とは、不動産会社が現地を訪れずに、資料やデータをもとに概算価格を算出する方法です。物件の所在地や間取り、築年数、土地面積、建物面積、周辺の成約事例などを参考に価格を求めます。
現地確認をおこなわないため、早ければ依頼当日から数日以内に査定結果を受け取れることがあります。まず大まかな相場を知りたい方に向いている査定方法です。
ただし、机上査定では建物の劣化状況、残置物、雨漏り、接道状況、日当たりなどを細かく反映できません。そのため、机上査定の金額はあくまで目安として捉え、売却価格を決める前には訪問査定も受けると安心です。
訪問査定は売却価格を具体的に知りたい方向け
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地へ足を運び、物件の状態や周辺環境を確認したうえで査定額を算出する方法です。机上査定では判断できない、次のような要素を確認できます。
- ・建物の劣化具合
- ・雨漏りやシロアリ被害の有無
- ・室内の残置物
- ・境界や越境の状況
- ・前面道路や接道状況
- ・日当たりや周辺環境
- ・建物付き売却と更地売却のどちらが適しているか
訪問査定の結果が出るまでには、現地確認や調査、価格算出の時間が必要です。
机上査定より時間はかかりますが、実際に売却価格を決める際には訪問査定の結果を参考にすることをおすすめします。
AI査定はすぐに概算価格を知りたい方向け
AI査定とは、AIが過去の取引事例や周辺相場、駅からの距離、築年数、間取りなどのデータをもとに価格を算出するサービスです。インターネット上で利用でき、数十秒から数分で概算価格を確認できる点が特徴です。
AI査定は、夜間や休日でも相場を調べられるため、売却を考え始めた段階の情報収集に役立ちます。一方で、現地を確認するわけではないため、空き家特有の劣化状況や残置物、リフォーム履歴、境界の状態などは反映されない場合があります。
AI査定の金額だけで売却判断を進めると、実際の売却価格と差が出る可能性があります。
売却を具体的に進める段階では、不動産会社の訪問査定とあわせて確認しましょう。
| 査定方法 | 向いてる人 | 事業認可後 |
|---|---|---|
| 机上査定 | 相場を 知りたい |
現地状況は 反映されにくい |
| 訪問査定 | 売却価格を 決めたい |
現地確認が必要 |
| AI査定 | すぐ概算を 知りたい |
空き家の状態が 反映されにくい |
空き家の状態によって査定額が変わるポイント
空き家は、築年数や面積だけで価格が決まるわけではありません。
特に、次のような項目は査定額に影響します。
- ・建物の築年数
- ・雨漏りや腐食の有無
- ・シロアリ被害の有無
- ・室内に残っている荷物の量
- ・土地の形状
- ・前面道路との接道状況
- ・境界の明確さ
- ・再建築の可否
- ・解体費用の有無
- ・周辺の売却事例
空き家の価格を正確に把握するには、現地の状態まで確認してもらうことが重要です。
特に相続した空き家や長期間使っていない住宅は、資料だけでは判断できない問題が隠れている場合があります。
大阪市の空き家を売却したい…
空き家の無料査定に関するFAQ
- Q1. 空き家の査定だけ依頼しても本当に無料ですか？
- A1. 不動産会社の売却査定は、無料で受けられるケースが一般的です。
-
しかし、不動産鑑定士による正式な鑑定評価は有料です。
そのため、売却価格の目安を知りたい場合は不動産会社の無料査定、公的な評価書が必要な場合は不動産鑑定と使い分けましょう。
- Q2. 査定後に売却しなくても問題ありませんか？
- A2. 査定後に必ず売却する必要はありません。空き家の相場を確認する目的で査定を依頼することも可能です。
-
ですが、不動産会社と媒介契約を結ぶ場合は、契約期間や販売活動の内容、仲介手数料の説明を確認しておく必要があります。
- Q3. 空き家の査定前に片付けや解体は必要ですか？
- A3. 空き家の査定前に、必ず片付けや解体を済ませる必要はありません。
-
残置物がある状態でも、査定相談に対応できる不動産会社は多くあります。
また、解体を先に進めると、固定資産税や売却方法に影響する場合があるため、査定前に次の選択肢を比較してから判断しましょう。
まとめ
空き家の売却査定は、不動産会社に無料で依頼できるケースが一般的です。無料で受けられる理由は、売買契約成立時の仲介手数料が不動産会社の収益になるためです。
査定方法には机上査定・訪問査定・AI査定がありますが、売却を具体的に考えている場合は訪問査定が最も効率的です。
空き家は放置すると劣化や税負担のリスクがあるため、早めに無料査定を受けて今後の方針を確認しましょう。
