共有名義とは？共有名義のマンションの売却方法や持分のみ売る方法を解説

夫婦で購入したり、兄弟で親からの遺産として相続したりして、共有名義のマンションを所有する場合があります。
共有名義のマンションを売却する場合、単独名義とは手続きが異なるため注意が必要です。
そこで今回は、共有名義とはなにか、また共有名義のマンションの売却方法や持分のみを売る方法を解説します。

共有名義のマンションとはなにか

簡単にいうと、共有名義とは1つの不動産を複数人で所有することを指します。
共有名義の基礎知識として、共有持分との違い、共有名義でできること、共有名義のデメリットについて解説します。

共有名義と共有持分との違い

共有名義において重要なキーワードとなるのが「共有持分」です。
共有名義は、登記上複数の所有者がいる状態を指しますが、共有持分は所有者がそれぞれ持つ所有権の割合を表します。
不動産は現金のように細かく分割することができないため、所有の割合を持分で示します。
登記簿謄本には「持分2分の1」や「持分3分の2」などの形で記載されるでしょう。

共有名義のマンションでできること

単独名義の不動産では自分の判断でおこなえることも、共有名義では他の名義人の同意が必要な場合があります。
共有名義のマンションで、他の所有者の同意なしにできるのは「保存」と「使用」です。
「保存」は状態維持のための修繕などを含み、「使用」は居住などを含みます。
たとえば、自分の持分が4分の1であっても、部屋全体の修繕や使用は可能です。
共有名義の「利用」や「改良」は、過半数の所有者の同意でおこなえます。
「利用」には賃貸に出すことや賃借契約書の解除などが含まれ、「改良」には不動産のリノベーションやリフォームなどが含まれます。
一方、共有名義の不動産を「処分」する場合は、名義人全員の同意が必要です。
「処分」には、売却や抵当権の設定などが含まれます。
単独名義の不動産のように、独断で即座に売却活動を始めることはできない点に注意が必要です。

共有名義のマンションのデメリット

複数人で購入したり相続したりして、共有名義のマンションを所有する場合があります。
夫婦や親子の共有名義でマンションを購入すると、より有利な住宅ローンを組める可能性があります。
また、親が亡くなり、他に選択肢がなく兄弟同士でマンションを相続するケースも考えられるでしょう。
共有名義のマンションには、売却が難しいというデメリットがあります。
共有名義人同士の関係性によっては、全員の同意を得るまでに相当な時間がかかることもあります。
さらに、長年所有していると権利関係が複雑になる点もデメリットです。
共有名義人の一人が亡くなり、複数人が持分を相続すると、共有名義人の数は増加します。
そのため、共有名義のマンションは、複雑化しないうちに処分方法を明確にしておくことが望ましいです。

共有名義のマンションを売却する方法

共有名義のマンションを売却する場合は、持分のすべてを売却するか、一部を売却するかの選択肢があります。
ここでは、以下の3つの売却方法について解説します。

共有名義人全員の同意のもとで売却する

もっとも一般的な方法として、共有名義人全員の同意を得て売却することが挙げられます。
売却にあたり、売却時期や売買代金の受け取り割合などについて、詳細な協議が必要です。
賛同を得るためには、全員にメリットがある売却方法を提示することが重要です。
共有名義のマンションを売却する場合、全員分の身分証明書や印鑑証明書などの書類が必要になります。
遠方に住んでいる方や健康上の問題がある方がいると、売却手続きのために毎回集まることが難しいかもしれません。
その場合、名義人のうち1人が代理人となり、代表して売却活動をおこなう方法もあります。
名義人全員が委任状を作成し、売却活動を開始します。
売却先が決まった時点で、名義変更手続きを依頼するための委任状の作成が必要です。
代理人が売却活動をおこなった場合でも、売却後の確定申告は各共有人が個別におこなう必要があります。
売却益は各自の持分割合によって異なるため、税額も異なる可能性があります。
別々に確定申告をおこなうことで、各自が3,000万円の特別控除を受けられ、節税のメリットがあるでしょう。

単独名義に変更して売却する

共有名義を単独名義に変更してから、1人の名義人の権限で売却活動をおこなう方法もあります。
この方法のメリットは、売却時期や売却価格について双方の同意を取る必要がなく、売却活動がスムーズに進む点です。
単独名義に変更する方法は、名義人のうち1人に贈与または売却をおこなう形です。
贈与を選択する場合、受け取る側に多額の贈与税が発生することがあります。
売却する場合、1人の名義人が買い取る価格について合意形成が難しくなる可能性があるため、注意が必要です。

持分だけを売却する

共有名義のマンションにおいて、持分の割合のみを売却する場合、他の共有人の同意は不要です。
ほかの共有人から売却の同意が得られなかったり、持分をすべて買い取って単独名義にするための資産がなかったりする場合、この方法を選択することができます。
持分のみを売却する場合、他の持分も含む共有人としての権利すべてを売却することになります。
また、持分のみを購入する買い手を見つけるのは難しく、売却価格が安くなる可能性があるため、注意するようにしましょう。

共有名義のマンションを持分のみ売却する方法

共有名義のマンションは、権利を共有する全体部分ではなく、自分の権利分である持分のみを売却する方法も選択できます。
ここでは、持分のみ売却する場合の知識として、以下の3点を解説します。

マンションにおける共有名義の持分割合とは

持分のみを売却する場合、自分が持つ持分を明確にし、相場を把握することが重要です。
共有名義でマンションを購入した場合、購入時の負担額に応じて持分の割合が決まります。
たとえば、3,000万円のマンションを購入し、1,000万円を負担した場合、持分は3分の1になります。
相続したマンションの場合、法定相続分が持分割合となるでしょう。
たとえば、被相続人の配偶者と子ども2人が相続した場合、配偶者は2分の1、子どもは4分の1の持分を持つことになります。
持分割合を理解したうえで、マンション全体の資産価値を調べ、売却価格を算定することが重要です。

持分のみを売却する場合の売却価格

持分のみを売却することは可能ですが、売却価格がマンション全体の資産価格を持分割合で割った価格になるとは限りません。
持分のみの不動産は活用方法が限定されるため、買い手が付きにくい現状があります。
新たな所有者がリフォームや再販をおこなう場合には、ほかの名義人の同意を得る必要があります。
そのため、持分のみの不動産は需要が低く、売れたとしても市場価格を大きく下回る可能性が高いです。
不動産会社の中には、持分のみの不動産を専門に扱うところもあります。
売れにくい不動産については、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。

まとめ

共有名義とは、1つの不動産を複数の所有者により共有することを指します。
共有名義のマンションを売却する方法には、全員の同意のもと売却する、1人の名義人の単独名義に変更する、持分のみを売却するなどの方法があります。
持分のみを売却する場合、買い手が見つかりにくいため、不動産会社の買取を検討するのもひとつの手です。