共有名義の不動産を売却する方法は？必要書類やポイントをご紹介

不動産のなかには、複数の名義人によって共有されている共有名義のものがあります。
共有名義の不動産は売却しにくいものの、売却ができないわけではありません。
そこで今回は、共有名義の不動産を売却する方法や必要書類、共有名義の不動産の売却のポイントについてご紹介します。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産をまるごと売却するためには、共有名義を所有している共有者全員の合意が必要です。
不動産の売却は処分行為に該当するため、共有者1人の判断では全体の売却はできません。
相続によって持分の所有者が変わっているのであれば、持分を相続した方の合意が必要になります。
ほかにも、不動産に抵当権を設定して、金融機関からお金を借りる行為も共有者全員の合意が必要です。
これは、抵当権を設定しておくと、その不動産が差し押さえられる可能性があることが理由となります。

自分の持分のみを売却する方法

不動産を全体で売却するのは難しいものの、自分の持分のみであれば、他の共有者の合意なしに売却することが可能です。
自分の持分を売却する場合、まず他の共有者に対して、買い取る意向がないか相談することをおすすめします。
また、不動産が土地であれば、自分の持分のみを分筆して売却する方法もあります。
持分を第三者に売却することも可能ですが、親族以外の者が共有者となることで、トラブルが発生しやすくなる可能性も考えられるでしょう。
たとえば、他の共有者が持分を安く買い取ろうとする、逆に購入した持分を高額で売りつけようとする、または共有状態を解消するために裁判を起こすといったトラブルが考えられます。

司法手続きを経て売却する方法

共有者全員の合意が得られなかった場合の最終手段として、司法手続きをおこない売却を試みる方法があります。
共有物分割請求訴訟を通じて、物理的に分割できない建物を含む不動産を売却し、持分に応じて利益を分配することが可能です。
ただし、共有物の分割方法については裁判所が決定するため、必ずしも自分の希望通りの結果になるとは限りません。

リースバックを利用する

共有名義の不動産に住んでいる共有者が売却に反対している場合、リースバックを利用することで売却を進める可能性があります。
リースバックは、不動産会社に不動産を売却したあと、その物件を賃貸物件として借り、売却後も引き続き住み続ける方法です。
共有名義の不動産をリースバックで売却し、改めて借り直すことで、住んでいる方は退去せずに済みます。
ただし、契約によっては借りられる期間が限られている場合があり、毎月の家賃が発生する点にも注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するための必要書類

共有名義の不動産を売却するためには、さまざまな必要書類を集める必要があります。
不動産に関する書類のほか、共有者の本人確認に関する書類も必要です。

不動産に関する必要書類

不動産に関する書類には、登記識別情報通知書または登記済権利証、境界確認書、地積測量図があります。
登記識別情報通知書や登記済権利証は、不動産の権利書にあたる書類です。
仮にこれらの書類を紛失した場合でも、事前通知などを活用すれば、同様の効力を得ることができます。
境界確認書は、該当の不動産と周辺の土地との境界線を示す書類です。
古い不動産では、境界線が決まっていないこともあり、その場合は改めて測量をおこない、境界線を確定させる必要があります。
地積測量図は、土地の面積を正確に計算した測量結果を示す書類です。
地積測量図が手元にない場合でも、売却すること自体は可能です。

共有者全員が用意する必要書類

共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の本人確認をおこなうための書類が必要です。
免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書、住民票、実印、印鑑証明書を用意しましょう。
自分の持分だけを売却する場合は、自分の分の書類のみで問題ありませんが、不動産全体を売却する場合は全員分の書類が必要となるため、取得には時間がかかります。
そのため、共有名義の不動産を売却する際は、計画的に売却準備を進めることが重要です。

共有名義の不動産を売却する流れ

共有名義の不動産を売却する際は、まず共有者全員の合意を得てから、不動産会社と媒介契約を結びます。
売却活動を開始し、買主を探して内見などの対応をおこないましょう。
買主が決まり、売却条件がまとまったら、売買契約を締結し、支払いと引き渡しを完了させます。
そのあと、共有者全員から新しい所有者へ所有権移転登記をおこない、得られた収益を各自の持分に応じて分配します。
最終的に手元に残った金額を基に確定申告などの手続きをおこない、税金を申告して納税しなくてはなりません。
所有権移転登記などをおこなう際は、司法書士などの法律の専門家に依頼すると、スムーズに進めることができるでしょう。

共有名義の不動産を売却するためのポイント

共有名義の不動産をスムーズに売却するためには、さまざまなポイントがあります。
とくに、共有名義は売主にあたる方が多いため、話し合いの機会が多いです。
スムーズに意思疎通が取れるよう、共有者間で体制を整えておきましょう。

最低売却価格を決める

共有名義の不動産を売却する際のポイントは、売り出し価格だけでなく、最低売却価格も決めておくことです。
共有名義の不動産は古いものが多く、需要が低い場合、なかなか売却できないことがあります。
そのため、状況を見ながら価格を下げていく必要がありますが、下げすぎるとほとんど利益を得られなくなります。
共有者間で話し合い、許容できる最低価格をあらかじめ決めておくと良いでしょう。

売主側のまとめ役を決めておく

共有名義の不動産を売却する際のポイントは、売主側のまとめ役を決めておくことです。
不動産会社とのやり取りを中心となっておこなう窓口の役割を果たすまとめ役を決めておくと、コミュニケーションがスムーズになります。
共有名義の不動産は共有者全員が売主となるため、全員の意見がまとまっていないと売却活動を進めることが難しくなるでしょう。
不動産会社にとっても、1人1人に連絡するのは手間がかかるため、売主側にまとめ役がいると助かります。
そのため、比較的自由に動ける方や共有持分が大きい方をまとめ役として選び、売却を進める中心になってもらいましょう。

諸費用の負担割合を決める

不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税、不動産会社への仲介手数料など、さまざまな費用がかかります。
そのため、共有者間で誰がどの程度の費用を負担するのか、割合を決めておかなくてはなりません。
基本的には、共有持分の割合に応じて諸費用の負担割合を決めるのが良いでしょう。
ただし、共有者間で同意が取れれば、割合を変更して負担する金額を決めることも可能です。

委任状による代行売却もできる

名義人が全員忙しい、または遠方に住んでいるなど、さまざまな事情で直接売却するのが難しい場合、代理人による売却も可能です。
代理人を立てて不動産売却をおこなう際には、委任状を作成し、代理人に渡す必要があります。
委任状には、委任した方の氏名や権限の範囲、有効期限などを記載します。
また、他の共有者が立ち会える状態でも、集まれない方がいる場合、その方の分の委任状が必要です。
これに該当するのは、売買契約の締結時や重要事項説明、代金決済などに立ち会えないケースです。
ただし、委任状を作成して立ち会いに欠席すると、その場でおこなわれた手続きに無条件で同意することになるため、注意しましょう。

まとめ

共有名義の不動産をまるごと売却する際は、共有者全員が同意し売却に立ち会う必要があります。
どうしても立ち会えないのであれば、委任状を作成してほかの方に手続きを任せましょう。
売却活動の際は、売主の方のまとめ役を決めておくとスムーズになります。