共有名義での不動産相続とは？問題点と回避する方法を解説

現金のように細かい単位での分配が難しい不動産は、遺産相続でとりあえず共有名義にしておくケースがあります。
しかし、共有名義の状態で長期間が過ぎると、さまざまな問題が生じる原因となるため、注意が必要です。
そこで今回は、共有名義での不動産相続とはなにか、問題点と回避する方法について解説します。

共有名義での不動産相続とは

ここでは、共有名義での不動産相続に関して、その概要や共有地分、相続登記に分けて解説します。

共有名義での不動産相続の概要

共有とは、1つの物を複数人で所有することを指します。
不動産においても、2人以上が共有する共有名義の扱いがあります。
遺産が発生すると、すべての相続人は遺産分割協議をおこない、誰がどの遺産を相続するかを決めなければいけません。
協議の結果、共有名義にすることが決まるケースと、協議がまとまらなかったためやむを得ず共有名義にするケースがあります。

共有名義の不動産の持分割合とは

共有持分とは、土地のうち単独権利を持つ範囲の割合のことです。
共有名義の土地の場合は、土地全体の売却をおこなうためには共有人全員の同意が必要です。
ただし、共有持分だけは他の共有者の同意なく、単独で売却ができます。
相続する不動産の持分割合は、遺言書が遺されている場合はそこに書かれている割合に従います。
遺言書がない場合は、法定相続分が持分割合です。
たとえば、配偶者と2人の子どもが相続する場合は、配偶者が2分の1、子どもが4分の1ずつになります。
法定相続分以外の割合で分けたい場合は、遺産分割協議をおこない、話し合った内容を協議書にまとめる必要があります。

共有名義の不動産の相続登記について

2024年4月から、不動産の相続登記が義務化されました。
共有名義の不動産の場合も同様に登記の義務があり、共有者全員の相続登記が必要です。
相続登記をおこなうと、共有者全員に登記識別情報通知書が発行されます。
相続登記の手順は、以下のとおりです。

●相続人全員の戸籍や住民票などを取得する
●不動産の名寄帳や登記簿謄本を取得する
●登記申請書を作成
●申請書と添付書類を法務局に提出
●登録免許税を納める

登録申請は、不動産が所在する地域を所轄する法務局でおこなう必要があります。
相続登記は、相続人本人がおこなうほか、代理人や司法書士、弁護士への委任も可能です。

共有名義での不動産相続の問題点

遺産分割協議がまとまらないと、落としどころとしてとりあえず共有名義にするケースもあるかもしれません。
しかし、共有名義の不動産は多くの問題を招く原因ともなるため、注意が必要です。
ここでは、共有名義の不動産がもつ問題点を3つ解説します。

問題点①不動産の売却や活用が自由にできない

共有名義の不動産は、売却をおこなう場合、共有者全員の同意を得る必要があります。
たとえ購入希望者が現れたとしても、1人の共有者が独断で売却を進めることは不可能です。
不動産の売買契約書や売買代金の領収証には、共有者全員の記名と押印が必要です。
1人でも売却に反対する共有者がいれば不動産の処分ができない点は、事前に検討しておきたい問題点といえます。

問題点②固定資産税や管理費でトラブルが起きやすい

不動産を所有していると、継続的にかかるコストとして固定資産税や管理費が発生します。
共有名義の場合、固定資産税は共有者全員に支払い義務があります。
しかし、支払い通知は代表者に送付されるため、他の共有者が支払いを拒み、結果として代表者が1人で支払う可能性があることは問題点のひとつです。
また、管理費についても不公平感のない分割をすることは難しいです。
共有人の1人が主に不動産を使用しているにも関わらず、他の共有人に同率の管理費を求めると、不満が生じるかもしれません。
反対に共有人の1人が管理費の支払いを踏み倒した結果、他の共有人が多く負担する状況になるケースもあります。

問題点③新たな相続で持分がさらに複雑になる

共有名義の状態が長く続くと、共有者の1人が亡くなり、新たな相続が発生する可能性が考えられます。
亡くなった共有者の相続人が複数いる場合、共有者の数が増え、共有持分はさらに細かく分割されることになります。
たとえば、3分の1の持分を持つ共有者に配偶者と子どもが2人いる場合、配偶者の持分は6分の1、子どもの持分は12分の1ずつです。
相続人の世代交代が続くと、不動産の共有持分がとても複雑になり、最終的にはすべての共有者を把握することさえ難しくなる可能性があります。
このような状態になると、不動産を処分したくても、すべての共有者の同意を集めることが極めて困難になります。
そのため、一時的に共有名義の状態にするとしても、世代交代が起こる前に不動産の処分について決めておくことがおすすめです。

共有名義での不動産相続を回避する方法

後々問題が複雑化することを避けるため、共有名義での不動産相続はできるだけ回避するのが望ましいです。
共有名義以外の方法でも、不動産を公平に分配することは可能です。
ここでは、共有名義での不動産相続を回避する方法を4つ解説します。

代償分割

代償分割とは、相続人のうちの1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
相続した不動産に居住予定の相続人がいる場合や、被相続人の財産が不動産のみである場合などに有効な方法です。
たとえば、3人の相続人がおり、3,000万円の価値の不動産を相続するとします。
この場合、1人が不動産を取得し、後の相続人に1,000万円ずつを支払います。
代償分割をする場合は、不動産評価額を適正に出すことが重要なポイントです。

換価分割

換価分割とは相続した家を売却し、持分割合に応じて売却金を分ける方法のことです。
不動産の査定価値で計算する代償分割とは違い、売却後の代金を分けるため、より公平感が高い方法といえます。
不動産と現金を合わせて公平な分配がしたい場合や、相続不動産に誰も住む予定がない場合に適しています。
不動産を売却すると、固定資産税や管理費などの継続的な負担がなくなる点もメリットです。

土地を分筆する

相続した不動産が土地の場合は、分筆することを検討できます。
大きな土地を相続人全員の共有名義にするのではなく、小さく分けたうえでそれぞれの単独名義にする方法です。
分筆すると、自分が所有する土地に関して自由な売却や土地の活用ができるメリットがあります。
一方で、土地の大きさや形状によっては、分筆後の土地活用の幅が狭まる可能性も考えられます。
分筆により土地の価値が下がったり、売却しにくくなったりすることもあるため、慎重な検討が必要です。

権利を放棄する

資産を得るよりも、トラブル回避を重視したいと考える場合は、権利を放棄することを検討できます。
持分を放棄する方法と、相続放棄する方法の2種類があります。
現金などのほかの遺産は受け取りつつ不動産の持分を放棄するためには、他の共有者から同意を得たうえで持分移転登記をしなければなりません。
一方相続放棄は、不動産だけでなく、他の遺産の受け取りもすべて放棄することです。
相続放棄をするためには裁判所への申請が必要ですが、他の相続人との相談なく個人の意思で決定できます。

まとめ

共有名義での不動産相続とは、1つの不動産を複数の共有者で所有することを指します。
共有名義にすると、自由な売却ができなかったり、固定資産税や管理費の扱いでトラブルになったりする問題点があるため、注意が必要です。
共有名義での不動産相続を回避する方法としては、代償分割や換価分割、分筆などが挙げられます。