不動産の共有名義を解消する方法とは？解消せず放置するリスクもご紹介

不動産のなかには、複数の所有者の方により共有名義になっているものがあります。
共有名義の不動産には制約が多いため、なるべく早めに解消するのが望ましいです。
今回は、不動産の共有名義を売却して解消する方法や共有者どうしで解消する方法、解消せずに放置するリスクについてご紹介します。

不動産の共有名義を売却によって解消する方法

共有名義の不動産は、不動産を別の方にまるごと売却する方法により共有状態を解消できます。
ただし、共有状態の解消には制約が多いため、まずはそのルールを把握しておくことが大切です。

売却には共有者全員の合意が必要

共有状態にある不動産を売却するためには、共有者となっている方全員の合意が必要です。
共有者のうち1人でも該当の不動産に住んでいると、合意をとるのは難しいため注意しなければなりません。
合意がとれて第三者に売却すると、その時点で持分のすべてが買主の方に譲渡されるため共有名義の不動産ではなくなります。
売却の利益については共有持分の割合に応じて分配する必要があるため、あとから揉めないように話し合っておくと良いでしょう。
また、売買契約を締結する際など、売却における重要な手続きには共有者全員が揃っている必要があります。

自分の持分のみ売却する方法がある

共有状態を一刻も早く解消して不動産の管理責任を手放したいのであれば、自分の持分のみを売却する方法があります。
自分の持分のみであれば、ほかの共有者の合意や許可がなくても第三者の方に売却可能です。
ただし、第三者の方に持分のみを売却すると、残った共有者の方とトラブルになる可能性があります。
第三者の方が悪意のある業者だったケースでは、購入した持分をもとにほかの共有者の方が不動産を処分しようとすると、反対して邪魔をすることがあるのです。
そして、通常より高い価格で自身の持分を買い取らせようとしたり、逆に相場よりも安価にほかの共有者の持分を購入したりしようとします。
さらには共有物分割請求訴訟を起こして共有状態を解消しようとしてくる可能性もあるため、持分だけの売却はおすすめできません。
なお、不動産が土地だけで建物がない更地の状態であれば、持分に応じて一部を分筆してもらうこともできます。
分筆して自分の単独所有になった土地であれば自由な売却が可能です。

不動産の共有名義を共有者どうしで解消する方法

不動産をまるごと第三者に売却しなくても、共有者どうしで解消するための方法があります。
これらの方法は、共有名義の不動産をどのような形で残し、誰が所有したいのかによって適切なものが異なるでしょう。
共有者どうしで共有名義を解消するには「共有持分をまとめる」「ほかの共有者から持分をすべて買う」「自分の持分をほかの共有者に売る」の3つの方法があります。

共有持分をまとめる

共有者どうしで共有状態を解消するためには、個人が所有している持分を1つにまとめる必要があります。
基本的に、共有持分をまとめる際は共有者どうしで持分を売買することになるでしょう。
したがって、持分をまとめるためには最終的に単独所有者となる方に持分の代金を支払うための資金力が必要です。
取引価格を巡って共有者どうしでトラブルになる可能性もあるため注意しましょう。

ほかの共有者から持分をすべて買う

自分自身で不動産を所有したい、あるいは好きなタイミングで売却したいのであれば、ほかの共有者の方が持っている持分をすべて買い取る方法をとります。
その不動産に住むつもりがある、賃貸物件など収益物件として活用したいなど、明確な用途があるケースでは自分で購入しても良いでしょう。
なお、一部の共有者の持分を買い取るだけでは単独所有にはなりません。
共有名義の状態を解消して単独名義に変更するためには、ほかの共有者の方全員から持分を買い取る必要があります。

自分の持分をほかの共有者に売る

自分自身で不動産を所有する気がなく、持分を手放してまとまったお金を得たいのであれば、ほかの共有者の方に持分を売却する方法があります。
これに関しては、自分で不動産を所有したいケースと異なり、ほかの共有者の方と示し合わせる必要がありません。
自分の持分は自由に売却できますので、ほかに持分をまとめて所有したい方がいればそちらに売却することが可能です。
ただし、自分以外の共有者の方が必ずしも共有状態の解消を望んでいるとは限りません。
そのため、持分を売却する相手や価格設定についてはよく話し合って交渉する必要があります。
共有名義の解消を強く望んでいるのが自分だけであれば、多少自分が不利になるような価格設定にしておいたほうが話を聞いてもらいやすいです。

共有名義を解消せずに放置するリスク

共有名義はさまざまな方法で解消できるものの、ほかの共有者の方と交渉するのが面倒で放置している方もいらっしゃるものです。
しかし、共有名義を解消せずに放置しているとさまざまなリスクが発生します。
共有名義を解消せずに放置すると、以下のようなリスクが発生するため注意が必要です。

共有者が増え続ける

共有名義を解消せずに放置すると、共有者が増え続けるリスクがあります。
そもそも不動産が共有状態になるのは、相続の際に兄弟姉妹などが親の不動産を分筆せず相続するのが理由であることが多いです。
そのため、現在の共有者の方が亡くなった際にまたその相続人の方が持分を共有する形で相続する可能性があり、共有者が増えていきます。
こうした形で共有者が増えた状態をメガ共有と呼び、共有者どうしが顔も知らない相手になるケースも珍しくありません。
そうなるとその不動産に対する責任の所在が分かりにくくなります。
さらに、不動産の共有状態を解消しようとしても通常の方法では共有者全員に連絡が取れず、交渉が難航する可能性が高いです。

共有者が行方不明になる

共有状態を解消せずに放置すると、一部の共有者が行方不明になる可能性があります。
共有者どうしの縁がだんだん薄くなっていくため頻繁に連絡を取らず、どこに住んでいるのかが分からなくなってしまうのです。
1人でも行方不明の共有者がいると、全員の合意がとれなくなるため共有状態の解消が難しくなります。
相続から10年を過ぎた時点で連絡が取れない共有者に関しては、共有関係を解消することも可能です。
ただし手続きが煩雑になる可能性は否めないため、できる限り早めに共有状態を解消しておくのが望ましいでしょう。

共有者が認知症になる

共有者の方が高齢者の方だと、認知症を発症するリスクがあります。
認知症になると判断力が低下し、本人が共有状態を解消するために話し合うことは難しいです。
そのため、成年後見人を立てる方法によって交渉を進めなければなりません。
ただし、本人が認知症になってから成年後見人を立てる方法では裁判所が適切な人物を選出します。
そのため、想定どおりの方が後見人になるとは限らず、交渉がスムーズにいくかも予想を立てにくいです。
判断能力が残っていれば自力で後見人を指定できるため、交渉をスムーズに進めやすくなるでしょう。
一方で、成年後見制度を利用する際は手続きも複雑になるため、認知症を発症する前に共有状態を解消するのがおすすめです。

まとめ

共有名義を解消するには、不動産をまるごと売却したり、共有者どうしで持分をまとめたりする方法があります。
自分の持分を第三者に売却することもできますが、残った供給者の方と買主の方とでトラブルになる可能性もあるため注意しましょう。
共有状態を解消せずに放置すると、より解消するのが難しくなっていくため早めの解消がおすすめです。