共有名義の不動産にはリスクがある？権利関係を解消する方法も解説！

自身の不動産を共有名義にしているときは、不動産の保有や管理などにリスクが生じるものです。
共有名義ならではのリスクを把握しないまま現状を維持していると、不動産が原因でトラブルが起きかねません。
そこで今回は、共有名義の不動産で想定される2つのリスクにくわえ、権利関係を解消する方法も解説します。

共有名義の不動産におけるリスク①一部の行為に合意が必要

不動産を共有名義にしているときのリスクは、不動産に関する一部の行為にほかの権利者の合意が必要になることです。
ほかの権利者の合意が必要な行為は、以下のとおりです。

不動産の売却

共有名義の不動産を売却したいときは、持分の大小に関わらず、権利者全員の合意が必要です。
全員の合意なしには共有物を売却できないと、民法第251条で定められているからです。
持分とは、各権利者が得ている権利の割合であり、3分の1や2分の1などの形で定められます。
持分が大きいほど、対象の不動産に関して多くの権利を得ている形となります。
しかし、不動産の売却においては、持分の大小は関係ありません。
たとえわずかしか権利を得ていない方でも、不動産の売却に反対されると手続きが難しくなってしまいます。
不動産の売却にあたって全員の合意が得られないときは、反対している権利者を説得するしかありません。

不動産の賃貸

不動産が共有名義になっていると、ほかの権利者の意向によって不動産を賃貸できないリスクがあります。
ただし、不動産の売却と違って、全員の合意は必要ありません。
賃貸が可能となる条件は、全持分の過半数に相当する合意を得ることです。
権利者が3人いる不動産で、それぞれの持分が3分の1ずつだったとしたら、3人のうち2人が合意すれば賃貸が可能となります。
不動産の売却よりはハードルが低いものの、全持分の過半数に相当する合意を得られないと、賃貸はおこなえません。
賃貸に有利な不動産だったとしても、ほかの権利者の意向によってうまく活用できないリスクがある点には注意が必要です。

不動産のリフォーム

共有名義の不動産において、リフォームは特定の権利者だけではおこなえません。
不動産の価値を高めるための修繕や増改築などは軽微な工事といえず、賃貸と同じく全持分の過半数に相当する合意を必要とします。
基準に達するだけの合意が得られないと、たとえ不動産が傷んでいても修繕を実施できません。
それだけ不動産の価値が下がっていき、売却しにくくなるリスクがあります。

共有名義の不動産におけるリスク②将来的なトラブルの可能性

共有名義の不動産におけるリスクのひとつは、将来的にトラブルが起きる可能性があることです。
リスクとして想定される将来的なトラブルには、以下のものがあります。

費用の負担割合をめぐるトラブル

不動産を保有していると、税金・管理費・修繕費などさまざまな費用が将来的にかかってくるものです。
共有名義の不動産では、発生した費用を持分に応じて按分するのが基本です。
しかし、持分を基準とする負担割合に各権利者が納得するとは限りません。
負担割合に異論が出る主な理由には、不動産の掃除や管理などを権利者同士で公平に分担できていないことなどが挙げられます。
費用の負担割合は持分で単純に決められないケースが比較的多く、将来的にトラブルがよく起こるため注意が必要です。

離婚時の財産分与におけるトラブル

夫婦で購入した不動産が共有名義になっていると、離婚時の財産分与においてトラブルのリスクが高まります。
もともと不動産は、単独名義でも離婚後にどちらの所有物とするかで意見が対立しやすい資産です。
さらに共有名義では、離婚後にも元夫婦の共有物として残る住宅ローンの問題があります。
返済の責任を負っている方は、離婚にともなって住宅から出て行ったとしても、返済は続けなくてはなりません。
離婚後に出て行った元配偶者が将来的に滞納すると、債権者から住宅を差し押さえられるおそれがあります。
住宅に残った方は、出て行った元配偶者の滞納により、住む場所を失う結果となりかねません。
このような問題を抱えている共有名義の不動産は、将来的に離婚したときの財産分与が通常より難しくなってしまうため注意が必要です。

将来の相続にともなうトラブル

不動産を共有名義にしたままでいると、将来的には権利者の誰かが亡くなって相続が起きると想定されます。
このとき、亡くなった権利者が得ていた持分は遺産となり、相続人に引き継がれます。
相続人が複数いると、持分が細分化されて全員に割り当てられ、不動産の権利者が以前より増える結果となりかねません。
権利者がむやみに増えると所有権移転登記などが適切におこなわれにくくなり、誰が権利者なのかわからなくなるおそれがあります。
将来的な相続で不動産の権利関係がより複雑になることは、共有名義のリスクとして注意したいポイントです。

不動産においてリスクのある共有名義を解消する方法

不動産で共有名義を解消する方法は、以下のとおりです。

換価分割

換価分割とは、権利者全員の合意を得て不動産を売却したのち、売却金を持分に応じて分配する方法です。
夫婦の共有名義だった建物と土地を、2人の合意によって3,000万円で売却したケースを考えてみましょう。
夫と妻の持分が2分の1ずつだったとしたら、それぞれが売却金を1,500万円ずつ受け取る形で共有名義を解消します。
換価分割を用いるメリットは、不動産全体を売り出す形となるため、相場に近い価格で売却できることです。
さらに、共有名義の解消にともない、各自の持分に応じた現金が手元に残るため、公平性が比較的保たれます。
一方、不動産を手放す形になったり、売却にあたって権利者の全員から合意を得る手間がかかったりする点には注意が必要です。

現物分割

現物分割とは、共有名義になっている土地を分筆し、各権利者に分配する方法です。
これまで何人かで保有していた1つの土地がいくつかに切り分けられ、各権利者の単独名義の土地へと切り替わります。
どのように土地を分筆するかは、持分にあわせるのが基本です。
夫婦が2分の1ずつの持分で共有していた土地なら、面積が半分になるように分筆し、それぞれの土地を夫と妻が単独で取得します。
分筆にともなって土地の面積や形は変わってしまいますが、共有名義は解消されます。
現物分割のメリットは、共有名義の解消にともない、権利者全員が土地を単独で取得でき、自由に活用できることです。
一方、分筆によって土地が狭くなったり、形が悪くなったりすると、資産価値が下がるリスクがあります。
また、分筆後に前面道路と接続していない土地は、法令の定める規定を満たせないため、原則的に建物を建てられません。

自己持分のみを売却する

不動産の共有状態を個人的に解消したいときは、自分が得ている持分だけを誰かに売却するのがひとつの方法です。
自分が得ている持分だけなら、ほかの権利者の合意なしで自由に売却できます。
買い手が付けば持分を手放せるため、不動産の共有状態から抜けられます。
持分を売却するメリットは、ほかの権利者の合意が必要なく、手続きがスムーズであることです。
一方、誰かの持分だけを購入しても、不動産を自由に活用できません。
買い手にとっては魅力が少ないため、売却価格の相場は下がる傾向にあります。

まとめ

共有名義の不動産で想定されるリスクは、不動産の売却・賃貸・リフォームなどにあたり、ほかの権利者から合意を得る必要があることです。
くわえて、不動産が共有名義だと、費用の負担割合をめぐって意見が対立するなど、将来的にトラブルが起きるリスクがあります。
共有名義を解消する方法には、不動産を売却して現金を分け合う換価分割、土地を切り分ける現物分割、自分が得ている持分の売却などがあります。