共有名義の土地でも分筆は可能？分筆するための条件などを解説

共有名義で所有している土地でも、条件を満たせば分筆が可能です。
ただし分筆をおこなうには共有者の同意が必要なため、早めに条件など確認しておく必要があります。
そこで今回は土地の分筆をご検討中の方に向けて、分筆するメリット・デメリット、分筆するための条件を解説します。

共有名義の土地を分筆できる条件

分筆とは、一筆の土地を複数の土地に分割し、登記し直すことです。
冒頭でも触れたように、共有名義の土地でも分筆は可能ですが、一定の条件を満たす必要があります。
いざ分筆をしようとして慌てないためにも、どのような条件があるのか確認しておきましょう。

最低面積をクリアしている

分筆をおこなう場合、敷地面積がそれぞれ0.01㎡以上でなければなりません。
分筆によって敷地面積が0.01㎡未満となる場合は手続きができない点に注意しましょう。
また市区町村によっては、分筆の最低面積が設定されていることもあります。
手続きを希望する際は、最低面積の規定があるかどうかもあわせてご確認ください。
景観保護に力を入れている市町村では、建築基準法で定められている広さよりも厳しい条件を設けているケースがあります。
このような場合は、最低敷地面積を満たせずに住宅が建設できない可能性もあるため注意が必要です。
まずは最低面積が設定されていないかを確認し、問題なさそうであれば建築に関するルールを確認しましょう。

過半数の同意が必要

2023年3月までは、共有者全員から同意を得られないと分筆ができないルールでした。
しかし2023年4月1日にこの仕組みが変更され、現在では過半数の共有者の同意を得られれば分筆をしても良いとされています。
一部の共有者に難色を示されてしまっても、分筆に賛成する共有者が過半数いれば問題ありません。
過半数の共有者から同意を得て分筆をすることとなったら、同意してくれた方全員の申請書を提出する必要があります。
分筆に反対している方のほうが多い場合は、その方々の意見を無視して手続きを進めることはできないためご注意ください。

隣地の所有者と境界確定をおこなう

分筆をおこなう際には、土地の境界確定も必要です。
土地の境界を確定するには、土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者立ち会いのもと測定をおこないます。
基本的には、隣地所有者抜きで境界を確定させることはできません。
勝手に境界線を定めてしまうと、あとで隣地所有者を大きなトラブルに発展する恐れがあるためです。
ただし立ち会いには法的な義務がないため、断られることもあるかもしれません。
そうならないためにも、隣地所有者とは日頃から良好な関係を築いておくことが大切です。
隣地所有者の所在が不明で誰に連絡して良いかわからないなど、自力で手続きを進めるのが難しい場合は不動産会社ご相談ください。

共有名義の土地を分筆するメリット

分筆をするには手続きが必要であり、手間と時間がかかります。
分筆後に後悔しないためには、デメリットとメリットを比較したうえで検討することが大切です。
ここからは、共有名義の土地を分筆するメリットについて解説します。

単独で所有できる

共有名義の土地を分筆する大きなメリットとして、土地を単独所有できる点が挙げられます。
共有名義とは1つの土地を複数人で共有している状態であり、売却・活用する際は共有者からの同意が必要です。
共有者が多ければ多いほど意見の対立が起きやすく、また全員に相談するのは手間もかかるでしょう。
分筆によって土地を人数ごとに分配すれば、それぞれが単独で土地を持てるようになります。
単独所有なら、土地を売却したり建物を建てたりする際に、ほかの方に同意を得る必要はありません。
分筆をすれば活用方法における自由度が高くなり、自分の好きなように売却・運用することができます。
ただし分筆しただけでは単独所有にはならず、分筆後に所有権移転登記もおこなうなければなりません。
所有権移転登記をするには、分筆前の土地の登記済証もしくは登記識別情報が必要になります。
手続きをスムーズに進められるよう、あらかじめ書類の保管場所を確認しておくことをおすすめします。

市場価格が高くなる

土地が共有名義になっている場合、市場価格の5割から7割程度の金額になることがあります。
共有名義の不動産は、売却時に共有者全員の同意が必要となり、通常よりも手続きに手間がかかってしまうためです。
また、相続が繰り返されると共有者が増えていくといったリスクがあることも、価格が下がる理由の1つです。
リスクを抱えた不動産を好んで購入する方は少なく、売却するにはどうしても価格を下げる必要が出てきます。
分筆をおこなって単独所有にすれば、こうしたリスクが解消されるため、相場どおりの価格設定が可能になります。
さらに立地や周辺環境によっては、相応の収益を得られる可能性もあるため、売却を考えている方は分筆を前向きに検討しましょう。

いろいろな方法で活用できる

先述したように、土地を分筆することで単独所有となり、それぞれが自由に活用できるようになります。
また、分筆によって地目を変更することも可能です。
地目とは土地の用途のことで、農地や畑、山林、宅地など20種類以上があります。
ただし選べるのは1つの地目のみで、一筆の土地に2つ以上の地目を設定することはできません。

共有名義の土地を分筆するデメリット

共有名義の土地を分筆するのメリットばかりではなく、以下のようにデメリットもあります。

労力がかかる

土地を分筆するには、過半数の共有者の同意が必要になります。
全員の許可が必要だった以前に比べるとハードルは下がったものの、少なからず手間と時間がかかります。
不仲な方や敬遠になっている方がいると、意見が対立して話し合いが難航する可能性もあるでしょう。
共有者の過半数が分筆に反対する場合は手続きができないため、粘り強く交渉する必要があります。
また先述したように、境界を確定するためには隣地所有者に立ち会ってもらわなければなりません。
立ち会ってもらうために相手の方と話し合ったり協力してもらえるよう頼んだりする手間もかかります。

固定資産税が高くなる

固定資産税は建物があると特例が適用され、税額が低くなる傾向があります。
分筆して更地の状態にすると建物がなくなるため、翌年から固定資産税が高くなってしまいます。
固定資産税の負担を抑えたい場合は、土地を売却したり建物を建設したりと、何かしらの対処が必要です。
不動産は所有しているだけで税金が発生するため、活用予定がなければ売却することをおすすめします。

価値が低くなる可能性がある

土地の形や前面道路との関係などによっては、分筆によって価値の低い土地が生まれることもあります。
たとえば分筆によって大通りに面する敷地と道路に面さない土地が生まれた場合、土地の価値は後者のほうが低くなります。
価格差が大きい土地が生まれた場合、誰がどの土地を取得するかで揉めてしまうかもしれません。
このようなトラブルを避けるためにも、分筆によって土地がどのような状態になるかを予測し、話し合っておくことが大切です。

まとめ

共有名義の土地を分筆するには、過半数の共有者の同意を得る必要があります。
分筆によって単独所有になれば、活用方法の自由度が高くなり、売却や運用がしやすくなります。
ただし分筆後に価値が落ちるリスクもあるので、土地の状態をよく理解したうえで検討することが大切です。
また分筆をする際には土地の境界を確定しなければならないため、日頃から近隣所有者と良好な関係を気づいておきましょう。