相続空家の特例とは？共有名義での適用と併用の有無について解説

不動産を相続したとき、真っ先に「相続税の支払いが負担になるのでは？」と不安視する方は多いでしょう。
数千万円規模の財産価値のある土地や建物を引き継ぐときは、税金負担を軽減できる特例を有効活用するべきです。
ここでは、相続空家の特例とは何かお伝えしたうえで、共有名義の物件に対する適用条件と併用できる特例について解説します。

相続空家の特例とは

相続空家の特例とは、被相続人の居住用物件を相続で引き継いだとき、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる制度です。
ただし、すべての相続物件が控除を受けられるわけではありません。
ここでは、相続空家の特例の適用要件について解説します。

一人暮らしの居住用物件

この特例は、日本国内で増加する空き家による治安悪化や倒壊リスクなどのトラブルを抑制する目的があります。
そのため、空き家になる可能性がある物件、すなわち被相続人が一人で住んでいた居住用物件が対象です。
被相続人に同居人がいた場合、相続が発生したとしても譲渡所得の控除は受けられないので気を付けましょう。
被相続人が老人ホームや介護施設に入居した場合は、相続発生時に相続物件で生活していなくても控除の対象になります。
ただし、その期間中に誰かが住んだり貸したりしたら対象から外れます。

旧耐震基準

被相続人が一人で住んでいたかどうかにくわえて、物件が昭和56年5月31日以前に建築されたかどうかもチェックされます。
昭和56年5月31日以前に建築された建物は、古い耐震基準で建てられているので、大きな地震が発生したときの倒壊リスクが高いです。
現在の耐震基準を満たしていない物件は、解体して更地の状態もしくは耐震リフォームをしなければ控除の対象になりません。
すでに耐震リフォームが完了している物件であれば、そのままの状態で販売活動をおこなっても控除を受けられます。

相続から譲渡まで空き家

相続開始から譲渡までの期間は、空き家で維持しなければなりません。
その期間中に親族が住んだり第三者に貸し出したりした場合、控除が受けられません。
誰かが住んでいなかったと証明するためには、被相続人居住用家屋等確認申請書に電気・ガスの閉栓証明書や水道の使用廃止届出書を添付して証明書の役所から交付を受けます。
確定申告時に証明書を添付して申請すると、控除の対象になります。

令和6年1月1日以降は買主の耐震改修等も適用される

令和6年1月1日以降は、引き渡しした翌年2月15日までに買主が耐震リフォームをすれば控除を受けられるようになりました。
以前までは、耐震基準を満たしていなければ解体もしくは耐震リフォームをする必要があったため、控除を受けるハードルが高かったです。
譲渡したあとでも耐震リフォームをすれば控除対象になるので、より多くの相続物件が控除を受けられるようになりました。

共有名義の不動産における相続空家の特例

相続空家の特例は、共有物件にも適用されます。
法定相続人が複数人いて、全員で所有権を共有すると決めて共有名義になっても特例を受けられるので、適用要件を満たしていれば申請しましょう。
ここでは、被相続人と相続人が共有名義の物件と、相続人同士の共有名義の物件について解説します。

被相続人と相続人の共有名義の物件の場合

被相続人が住んでいた物件を被相続人と相続人が共有していた場合、被相続人の共有持分に対してのみ3,000万円の控除を受けられます。
たとえば、父親（被相続人）と子ども（相続人）が50%ずつ所有権を持つ不動産を5,000万円で売却したとします。
この場合、被相続人の持分割合2,500万円（5,000万円の50%）に対して3,000万円控除が受けられる仕組みです。
上限3,000万円ですが被相続人の共有持分は2,500万円分なので、控除を限度額まで適用させられない点を理解しておきましょう。

相続人同士の共有名義の場合

被相続人が住んでいた物件を、相続人たちで所有権を共有する場合、各相続人の持分割合に対して3,000万円の控除を受けられます。
相続人が1人だと最大3,000万円、相続人が2人だと最大6,000万円まで控除を受けられるので、不動産価値が高ければ高いほど税金負担を軽減できます。
なお、令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合、各相続人の持分割合に対して控除が受けられる金額は最大2,000万円までです。
つまり、相続人が3人だと最大6,000万円の控除を受けられる仕組みです。
税金負担を軽減できるとの側面において、共有名義での相続はメリットがあるように見えますが、実際にはトラブルが発生しやすいため推奨されていません。
共有名義の物件は共有者全員の合意がなければ売却・増築・修繕などがおこなえず、税金や管理費の支払いを分担するのが負担になるケースも多いためです。
空き家をすぐに売却する予定で譲渡所得が3,000万円超えになる場合に限っては、節税目的で共有名義にするのは有効です。

相続空き家の特例と小規模宅地の特例の併用

相続空家の特例は、小規模宅地の特例との併用が可能です。
基本的に特例や減税措置は併用できないものが多いですが、適用要件をすべて満たしていれば併用が認められるケースもあるので、入念に確認しましょう。
ここでは、相続空家の特例と小規模宅地の特例が併用できる条件と申告期限について解説します。

併用条件

相続空家の特例と小規模宅地の特例は併用できるものの、すべての空き家が対象になるわけではありません。
併用できるのは、相続人に持ち家がないケースもしくは配偶者が相続したケースに限られます。
小規模宅地の特例は、相続人と被相続人が同居していた物件が対象です。
しかし、相続人が持ち家を持っていない場合、被相続人の居住用物件で一緒に暮らしていなくても小規模宅地の特例を利用できます。
また、被相続人の配偶者が相続物件を引き継いだ場合、何かしらの理由で同居していなくても小規模宅地の特例を利用できます。
たとえば、被相続人が病気や認知症などを理由に老人ホーム・介護施設に入所して別居状態になっていても問題ありません。
相続空家の特例を適用させるためには「被相続人が一人暮らししていた物件」の条件を満たしている必要があります。
つまり、特例を併用できるのは、被相続人と相続人が何かしらの理由で別居していた事実がある場合に限られます。

申告期限

相続空家の特例と小規模宅地の特例を併用する場合、相続物件を売却した翌年2月16日から3月15日の確定申告の期間に申し込みをします。
確定申告は、譲渡所得税が発生して納税義務がある場合に限って手続きが必要とされていますが、特例を利用するのであれば納税の有無問わず申告が必要です。
それぞれの特例が適用できる証明書類の収集からはじめるので、申請準備にはある程度の時間と手間がかかります。
申告期限を過ぎると特例を利用できず税金の優遇措置を受けられなくなるため、余裕を持って準備を進めましょう。
それぞれの特例を利用できるのか、特例の併用ができるのか、不明点がある人は仲介業者や税理士など不動産のプロに相談するのもおすすめです。

共有持分で受ける「小規模宅地の特例」のルール

共有名義で宅地を相続した場合、小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）は「各共有者の持分ごと」に適用判定を行います。

持分に応じた限度面積の計算

小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の限度面積は330㎡ですが、共有の場合は「宅地全体の面積 × 自分の持分割合」が適用対象となります。

居住用宅地なのか事業用宅地なのかでも減額割合は変わります。

例：400㎡の土地を兄弟2人で50%ずつ共有相続した場合
　兄の持分：200㎡（330㎡以内なので全額適用）
　弟の持分：200㎡（330㎡以内なので全額適用）
結果として、土地全体（400㎡）に対して特例が適用されることになります。
共有者ごとに適用の可否が決まる 共有名義の最大の注意点は、「共有者のうち、要件を満たした人の持分だけが安くなる」という点です。
　長男（同居）：要件を満たすため、長男の持分は80%減額
　次男（別居・持ち家あり）：要件を満たさないため、次男の持分は減額なし
このように、共有持分によって相続税額に大きな差が出るため、誰がどの程度の割合で相続するかは慎重な判断が必要です。

まとめ

相続空家の特例は、譲渡所得に対して最大3,000万円の控除を受けられる制度です。
共有名義で相続した不動産の場合、相続人の数によって控除額の上限が増額されて節税対策として有効ですが、デメリットもあるので注意が必要です。
小規模宅地の特例と併用できる場合もあるので、申告期限までに適用条件を確認して申請しましょう。