共有名義の不動産でよくあるトラブルは？売却・相続のケース別に解説

「土地や建物は複数人で所有しないほうが良い」と聞いて、遺産分割協議で悩む方は少なくありません。
現金や金融商品と異なり、物理的に分配がむずかしい財産は、将来的に共有者間で揉め事が起こると売却できなくなってしまう恐れがあります。
こちらでは、共有名義の不動産でよくあるトラブルを売却時・売却前・相続時に分けて解説します。

共有名義の不動産売却時に起こりうるトラブル

共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ販売活動できません。
共有者の意見が一致していれば問題ありませんが、そうでなければ最悪のケースとして裁判に発展する可能性があります。
ここでは、共有名義の不動産が売却時に起こりやすいトラブルについて解説します。

人間関係の悪化

土地や建物を複数人で所有するのはメリットがないので、誰かが住んだり第三者に貸し出したりする予定がなければ、売却するのがもっとも合理的です。
しかし、幼少期から暮らしてきた思い入れのある物件だと、親が亡くなったからといって、すぐに売却に踏み切れずに悩む方も場合もあります。
物件を空き家の状態で維持すると、税金や管理費がかかるだけでなく、定期的に管理しないと老朽化を加速させるなどのデメリットがあります。
どんなに率直にいい合える関係性だとしても、金銭的な利害の話になると、それぞれの配偶者なども絡んで人間関係が悪くなるケースが多いです。
最終的には、絶縁状態まで発展する恐れもあるので、お互いの気持ちや経済状況を尊重し合いながら話し合いをする必要があります。

離婚時の意見の食い違い

夫婦で共同出資して不動産を購入する場合、出資額で共有持分を設定します。
離婚時は話し合いをしたうえで、夫婦どちらかが住み続けるか、売却で現金化して共有持分に応じて分配するかが一般的です。
ただし、どちらかが共有持分のみを勝手に売却してしまうと、後から知った配偶者が不満を抱いて揉める原因になります。
共有持分が第三者になると、売却や増築をするときに関係のない方と話し合わなければならず、面倒になるからです。
後から共有持分を手放そうとしても、無理な条件を突きつけられて、相場を大幅に下回る金額で取引せざるを得ないケースもあります。
たとえ夫婦の関係を解消するとしても、勝手な行動が相手に負担をかける可能性があると理解したうえで、お互いが損しない選択を取るべきです。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、共有者同士の意見が一致せずに話し合いが平行線を辿るとき、家庭裁判所を通じて共有状態を解消する方法です。
不動産を権利で分ける現物分割、所持したい方がほかの共有者に金銭を支払う全面的価格賠償、競売による分割などを裁判所が制定します。

共有名義の不動産売却前に起こりうるトラブル

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。
しかし、実際にはスムーズに話し合いがまとまらないケースも多いので、どのような原因があるのかを知っておくべきです。
ここでは、共有名義の不動産が売却前に起こりやすいトラブルについて解説します。

家賃が払われない

売却するまでの期間に共有者のひとりが生活していた場合、本来であればほかの所有者に家賃を支払う必要がありますが、何かしらの理由で滞納するケースがあるかもしれません。
家賃収入が得られなければ、税金や管理費の支払い負担にも偏りが出るので、関係性が悪化してしまう恐れがあります。

利用に関する考えの違い

共有名義の不動産は、共有者全員の意見が一致しなければ売却できません。
先祖代々引き継がれている土地や建物などは、利用目的がなくても維持したいと考える方も少なくありません。
しかし、誰かが住んだり第三者に貸したりせずに放置すると老朽化が進んで、将来的に売却しようと思っても価値がつかなくなる恐れがあります。
お互いを尊重しながら話をして、全員が納得できる結論に至ることを目指しましょう。

共有者と連絡が取れない

共有者のうちひとりでも連絡が取れない状態だと、合意が取れないため売却できません。
売買契約を締結するためには、所有者全員の署名・押印がある契約書と印鑑証明書の提出が求められます。
音信不通の状態で所在も分からないとなると、話し合いもできないため先に進みません。
その場合には、親族をあたって住所や連絡先の聞き込みをするほか、弁護士などを通じて個人情報のリサーチを依頼しましょう。
連絡が取れたら売却についての話をして、合意が取れれば販売活動を進めることができます。

共有名義の不動産相続時に起こりうるトラブル

共有者が多い状態では、相続のときに揉め事が起こりやすいです。
親族間での揉め事は、関係性が修復できないほど深刻化する恐れもあるので、どのような問題が潜んでいるかを知ったうえで対策するのが良いでしょう。
ここでは、共有名義の不動産が相続時に起こりやすいトラブルについて解説します。

ひとりの独占状態になる。

共有者の誰かが、売却したい土地や建物に住んでいる場合、簡単に追い出せないので揉める原因になりやすいと考えられます。
その住人が、すべての税金や管理費を支払っているのであれば、目を瞑ることもあるかと思いますが、全員で諸費用を負担し合っている場合は、納得できないという方が出てくると考えられるでしょう。
ただし、居住用として使われているケースにおいて、裁判を起こしても「占拠は適正」との結果が出る可能性が高い点を理解しておきましょう。

新たな相続が発生

共有者のひとりが亡くなると、持分に対してのみ相続が発生します。
そして、亡くなった方の共有持分は、配偶者や子どもに相続されることで、共有者の数が増えてしまいます。
共有者の数が増えると、将来的に大規模修繕や売却をしようとしても、全員の合意を得るのに時間がかかってしまい手続きが進みません。
放置した結果、何代にもわたって共有者が細分化されると、誰が所有権を持っているのかを調べて連絡しなければならず負担が大きくなります。
なかには、ほかの共有者から連絡を受けて初めて、自身が所有権を持っていることを知る方もいるようです。

勝手に共有持分を手放す

共有名義の不動産は売却できないと説明しましたが、物件そのものの売買取引はできないものの、共有持分の所有権のみの売買取引は可能です。
一部の所有権を取得したところで、新しい共有者にはメリットがないため、実際に取引されるケースはほとんどありませんが、不可能ではありません。
もしも、共有者のひとりが、ほかの共有者に黙って持分のみを売却した場合、第三者が共有者になるので維持や処分の方法で話し合いが難航する原因になる可能性があります。
また、新しい共有者が自由に敷地内に出入りしても法的に問題がないので、追い出す権限もなくプライバシーが確保されない事態に発展してしまいます。

まとめ

共有名義の不動産は、独断で大規模修繕や売却ができないのでトラブルになりやすいです。
親族間で所有権を分け合っているとしても、金銭に関わる問題だと、それぞれの配偶者なども関与して人間関係が悪くなる恐れがあります。
大きなトラブルを避けるためにも、どのような問題が起こりえるのかを知ったうえで、あらかじめ対策するようにしましょう。
早めに問題点を共有者全員で整理し、専門家の力を借りながら、共有状態を解消するための具体的な道筋を検討してみてください。