離婚後も家を共有名義にしておくデメリットは？売却時の注意点も解説

共働きが当たり前となりつつある近年、マイホームを夫婦2人の共有名義で購入するケースも珍しくありません。
夫婦で購入することによって、借り入れ金額を増やせたり、住宅ローンを2人で利用できたりといったメリットがあります。
しかし、離婚する場合は、少し困ったことになるでしょう。
今回は、マイホームを離婚後も共有名義のままにしておくデメリットや、共有状態を解消するための売却方法、売るときの注意点を解説します。

実際に「離婚 共有名義」で検索している方の多くは、「名義をどうすればいいのか分からない」「相手が売却に応じてくれない」「とりあえず共有のままでいいのか不安」といった悩みを抱えています。

不動産を離婚後も共有名義のまま所有するデメリット

まずは、離婚したあとも、マイホームを共有名義のまま所有するデメリットについて解説します。

共有名義のまま所有するデメリット1：売ったり人に貸したりする際に共有者全員の同意が必要

デメリットとしてまず挙げられるのが、売ったり貸したりする際に、共有者全員の同意が必要になることです。
もし、マイホームを活用したくても、夫もしくは妻が納得しなければ、活用することができません。
たとえば、離婚後に売却を考えたとき、夫婦で話し合いが必要となります。
関係性が悪ければ、状況によっては、売却どころか話し合いもできなくなるでしょう。
共有名義のままの不動産は、活用しにくくなることがデメリットです。

共有名義のまま所有するデメリット2：税金の支払いや維持管理を巡って揉めてしまう可能性がある

税金の支払いや維持管理を巡って揉めてしまう可能性があることも、共有名義のまま所有するデメリットです。
土地や建物は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
資産価値を維持するために、必要な修繕やメンテナンスもおこなわなくてはなりません。
一緒に住んでいれば、税金や維持管理について揉めることは少ないでしょう。
しかし、離婚してしまうと、引っ越しした側が、税金を支払わなくなったり、メンテナンスに協力してくれなくなったりする恐れがあります。
とくに税金に関しては、夫もしくは妻だけが支払うことになると、大きな負担となってしまいます。
共有名義のまま所有する場合は、離婚後の関係性も重要です。

共有名義のまま所有するデメリット3：相続時にトラブルになりやすい

相続時にトラブルになりやすいことも、デメリットの一つです。
もし、夫もしくは妻が亡くなり相続が発生すると、持分を取得した方と共有することになります。
売却したいと思ったとき、その共有者が反対をすれば、売ることができません。
また、相続が繰り返されることによって、相続人が雪だるま式に増え、共有者が数十人規模になることもあります。
相続が発生したとき、とても困ることになるので、離婚時は注意が必要です。

離婚時に不動産の共有名義を解消する方法

続いて、離婚にともない、夫婦2人の名義を解消する方法について解説します。
共有名義を解消するためには、離婚時に売却することが一般的です。
ただし、単独名義の場合と、売却時の手続きが少し異なります。

解消するための売却方法1：夫婦が共同で売る

解消するための方法としてまず挙げられるのが、夫婦が共同で売ることが挙げられます。
売却することによって、夫婦間の関わりも極力少なくできるのがメリットです。
また、スムーズに共有状態が解消できるため、トラブルを回避することもできます。
夫と妻、どちらも売却に賛成しているのであれば、売却するのがおすすめです。
ただし、契約時は夫婦での同席が必要となります。
売買契約書への署名や捺印、不動産会社と締結する媒介契約の際は、連名でおこなわなければならないためです。
夫婦が顔を合わせる機会が複数あることを、念頭に置いておいてください。

解消するための売却方法2：共有持分の買取

共有持分を買取することも、解消する方法の一つです。
土地や建物を複数人で共有している場合、ほかの共有者から持分の買取ができます。
共有者が複数いる場合、すべての共有者から持分を買取することができ、一部の方の分を買取することもできます。
共有名義の土地や建物の全体を処分する場合、共有者全員の同意が必要です。
しかし、個人の持分だけであれば、単独の判断することが可能です。
持分を所有している方と、買取したい方の同意があれば、自由に取引することができます。
もし、譲ることに反対している場合、説得のうえ売却に応じてもらう必要があるでしょう。

解消する方法3：自分の持分のみを売る

解消する方法として、自分の持分のみを売ることも挙げられます。
先述のとおり、持分のみの売却や活用は、単独の判断でおこなうことが可能です。
ご自身が所有している部分だけを売却することによって、共有状態を解消することができます。
また、売却によってその不動産を巡るトラブルや、税金の支払いや維持管理を巡り、夫婦間で揉めることもなくなるでしょう。

離婚時に共有名義の不動産を売却する際の注意点

最後に、離婚時に共有名義の不動産を売却する際の、注意点について解説します。

注意点1：離婚前に売る

注意点としてまず挙げられるのが、離婚前に売ることです。
離婚後に売る手続きを始めた場合、相手と連絡が取れなくなったり、スケジュールが合わなくなったりする可能性があります。
また、売ったお金を分けるのは、離婚後にするのがおすすめです。
別れる前に分割してしまうと、贈与として見なされ、お金を受け取った側に贈与税がかかるケースがあります。
離婚後なら財産分与としてみなされ、贈与税はかかりません。

しかし、贈与税を免れるために不正な離婚がおこなわれた場合には、贈与税や不動産取得税の納税が課せられます。

注意点2：住宅ローンの残債がある場合は支払いが続く

住宅ローンの残債がある場合、離婚後も支払いが続くことも、注意点の一つです。
住宅ローンを完済するまでは、抵当権が設定されているため、名義変更ができません。
抵当権とは、お金を貸している金融機関が、不動産を担保にする権利です。
万が一返済が不可となったとき、債権者は担保にしている土地や建物を売って、貸したお金を回収します。
抵当権を抹消する条件は、住宅ローンの完済です。
離婚するタイミングで住宅ローンが残っている場合は、売却時に注意が必要となります。

注意点3：売却によって税金がかかることがある

売却によって税金がかかる可能性があることも、注意点の一つです。
土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた税金を支払わなければなりません。
不動産という財産は、売却価格が高額になりやすいため、納税額も高くなる恐れがあるでしょう。
ただし、居住用財産を売るときは、税金の負担を軽減する特例や控除があります。
代表的なものが3,000万円の特別控除というものです。
条件を満たすことによって、譲渡所得から最大3,000万円が控除できます。
この特例を用いて、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は非課税となる仕組みです。
土地や建物を売るときは、税金がかかる可能性を念頭に置いておく必要があります。

まとめ

離婚後もマイホームを共有名義のままにしてしまうと、売ったり人に貸したりする際に共有者全員の同意が必要になったり、相続の発生時に手間がかかったりします。
共有状態を解消するためには、離婚時に不動産を売るのがおすすめです。
注意点として、売ったお金は離婚後に分割することや、住宅ローンの残債がある場合は支払いが続くことなどが挙げられます。