不動産売却後における確定申告の要不要を確認するには？特例についても解説

不動産を売却すると、状況によっては、確定申告の手続きと納税が必要になります。
確定申告が不要かどうかは、不動産売却で利益が出たかどうかを見て確認しなければなりません。
今回は、不動産売却後の確定申告が不要か確認する方法や、不要だと思って忘れたときのリスク、関連する特例について解説します。

不動産売却後の確定申告が不要か確認する方法

不動産売却をおこなったあとに確定申告が必要なのか、不要なのかについては、不動産売却で利益が出たかによって確認できます。
注意したいのは、不動産の売却代金すべてが利益になるわけではない点です。

課税譲渡所得の有無で確認できる

不動産売却後の確定申告の要不要は、課税譲渡所得の有無によって確認できます。
不動産売却で買主から受け取った売却代金は、税制上すべてが利益として計上されるわけではありません。
売却代金全体から、不動産の取得にかかった取得費や売却にかかった譲渡費用を差し引き、残ったものが売却の利益になります。
この利益がすべて課税対象になるわけではなく、控除を適用したあとの残りが課税譲渡所得です。
取得費や譲渡費用を差し引いた時点で利益が発生せずマイナスになるときは、確定申告も不要になります。
一方で、最終的な課税譲渡所得がプラスになるとき、あるいは控除によって課税譲渡所得がなくなるときは確定申告が必要です。

確定申告が不要でも税務署から確認の連絡がくるときもある

課税譲渡所得が発生せず、控除も利用していないのであれば、確定申告は不要です。
しかし、確定申告が不要でも、不動産を売却したあとに、とくに何も申告しないでいると、税務署から確認の連絡がくることもあります。
これは、税務署による「お尋ね」と呼ばれ、確定申告をしなかった理由を確認されるものです。
お尋ねは、課税譲渡所得がマイナスであることを証明する書類があれば、問題なく対応できます。
売却時や購入時の売買契約書などを用意して、確定申告が不要であることを説明しましょう。
税務署は、不動産の売買契約があったこと自体は、すでに把握しているため、確定申告の有無に目を光らせています。
申告自体が不要で何も違反をしていないのであれば、お尋ねのあとに罰されるようなことはないため、落ち着いて対処しましょう。
逆に、確定申告が必要であるにもかかわらず放置していると、税務署にはあっという間にバレてしまう可能性が高いです。

また、確定申告が必要かどうかは、課税譲渡所得以外の所得も関係してくる場合もあります。

不動産売却をした際には、国税庁のホームページもご参考ください。

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不動産売却で不要だと思って確定申告を忘れたままにしたときの罰則

不動産を売却したあと、本当は必要であるにもかかわらず、確定申告が不要だと勘違いしたり、手続きを忘れたまま放置したりしていると罰則があります。
さらに、確定申告を忘れたのではなく、故意におこなわずに税金の支払いを逃れようとすると、より罰則が厳しくなるため注意しましょう。

無申告加算税を課される

不動産売却で確定申告を不要だと思っていたり、忘れたままにしていたりすると、あとで無申告加算税を課されます。
確定申告によって申告しなければならない所得税があるにもかかわらず、確定申告の手続きを忘れたままにしている状態が「無申告」です。
前年に不動産売却をして譲渡所得が発生したものの、翌年の3月15日までに確定申告をしないと無申告になります。
無申告加算税は、納付すべき税金の金額50万円までは15％、それを超える金額については20％の税率をかけたうえで合算された金額です。
法定の申告期限から1か月以内に、自主的に申告漏れを申し出て、期限内に申告する意思があったと認められたときは、加算税が免除されることもあります。

延滞税を課される

不動産売却後の確定申告を忘れたままにしていると、納付が必要な税金を放置することになります。
支払いが必要な税金を期限までに全額納付していないと、罰金のような形で延滞税が課されるため注意が必要です。
延滞税は、納付すべき税額に対して、納付期限の翌日から実際に納付する日までの日数に応じて、利息のように加算される仕組みです。
そのため、支払いを忘れたまま放置する期間が長くなるほど、最終的に納付する金額が増えてしまいます。
基本的に、確定申告の忘れと税金の納付忘れは、同時に発生する傾向があるため、無申告加算税と延滞税の両方をあわせて支払う必要があります。

銀行の融資を受けられなくなる

不動産売却後に確定申告を忘れたままにしていると、銀行からの融資が受けられなくなる可能性があります。
事業をおこなっていると、融資を受けないと事業の継続が難しいケースもあるでしょう。
確定申告をしておらず、決算書がないと、金融機関には融資を断られてしまいます。
その結果、事業の継続が難しくなる可能性があるため注意が必要です。
なお、確定申告が不要だと勘違いしていたわけでなく、故意に税金を逃れようとすると逋脱犯になることもあります。
逋脱犯は、10年以下の懲役や1,000万円以下の罰金、またはこれらをセットで課される可能性があるため、税金逃れはしないようにしましょう。

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不動産売却後に忘れていた確定申告を行う際の手続き

忘れていた確定申告を行う際の手続きについて解説します。
まずは確定申告に必要な下記の6つを揃えましょう。

・確定申告書第一表、第二表

・確定申告書第三表（分離課税用）

・譲渡所得の内訳書【土地・建物用】

・売買契約書の写し

・建物や土地の登記事項証明書

・領収書

次に譲渡所得税額を計算します。

譲渡所得税額とは、土地、建物、株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税のことです。

譲渡所得税額は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得税額＝｛売却価格－購入価格－（譲渡費用＋取得費）－控除額｝×税率

計算ミスがあると、虚偽の申告とみなされてしまうため、慎重に計算しましょう。

最後に期限後の申告における納税の期限は、「税務署に確定申告書を提出した当日中」と定められています。

必要書類の提出と納税が同時にできるよう準備しておきましょう。