不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

消費税とは、商品の販売やサービスの提供に対してかかる税金です。
物を購入した時に支払うイメージが強いですが、実は不動産売却時にも課税対象となる項目があります。
この記事では、不動産売却時の消費税について、課税・非課税になる項目を解説します。
また不動産売却時の注意点もあわせて解説するため、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

普段の生活で耳にすることが多い消費税ですが、どのような税金かご存じでしょうか。
消費税は、商品の販売やサービスの提供といった取引に対して課される税金です。
消費税の申告・納税義務者は、個人事業主や法人などの事業者であり、事業者でない個人による取引には課税されません。
つまり、個人が土地や建物を売却した場合は、買主から受け取ったお金に対して消費税はかからないということです。
しかし個人による不動産売却でも、なかには消費税がかかる項目もあります。
代表的なのが、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローンに関する手数料、司法書士への報酬です。
これらに消費税がかかる理由は、不動産会社や金融機関などの事業主が提供するサービスだからです。
なお、消費税の申告や納付は事業者がおこなうため、売主が特別な手続きをする必要はありません。
ここからは、それぞれの税額の目安について解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料には上限が決められており、その範囲内であれば不動産会社が自由に金額を設定できます。
上限額を求める計算式は次のとおりです。

●売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
●売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
●売却価格が400万円超え：売却価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば4,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は「4,000万円×3％+6万円+消費税（10％）＝126.6万円」です。
なお、2024年7月より仲介手数料について法令が改正され、800万円以下の物件を売却する際は、仲介手数料は30万円＋消費税を上限として請求できるようになっています。
別途調査が必要な場合は、調査費用を受け取ることもできますが、必ず売主の承諾を得る必要があるため、勝手に加算されることはありません。

住宅ローンに関する手数料

不動産に住宅ローンが残っている場合、残債をすべて返済したうえで抵当権の抹消手続きをしないと売却ができません。
抵当権とは、契約者がローンを滞納した場合に、債権者（金融機関など）が不動産を強制的に売却し、融資したお金を回収する権利です。
抵当権を抹消するには住宅ローンの残債を一括返済しなければならず、その際に発生する手数料にも消費税がかかります。
手数料は金融機関や手続き方法によって異なりますが、1万円～5万円程度かかるケースが多いようです。
より正確な金額を知りたい場合は、金融機関のホームページを確認するか、窓口に直接問い合わせることをおすすめします。

司法書士への報酬

住宅ローンを完済したら抵当権抹消登記をおこないますが、手続きは司法書士へ依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する場合、手続きの際にかかる手数料と報酬を含めて5,000円～2万円ほどの費用が発生します。
司法書士に支払う報酬にも消費税が課税されますが、報酬額は依頼先によって異なるので、事前に確認しおくと安心です。

不動産売却時に消費税が非課税となるケース

続いて、不動産売却で非課税となるケースを解説します。

土地の売却価格

不動産売買において、土地そのものには消費税が課されません。
土地は建物のように経年劣化という概念がなく、「消費」されるものではないと考えられているためです。
これは売主が事業者か個人かに関係なく、誰が売買しても土地には消費税がかからないことになっています。
また、他人の土地を自由に使える権利（借地権）についても同様に、その権利の譲渡に消費税はかかりません。
ただし駐車場として使用しているなど、特定の用途で使われている土地には消費税がかかります。

個人による建物の売却時

個人が自己所有の建物を売却する場合、消費税はかかりません。
ただし個人であっても、不動産売却が事業とみなされる場合は消費税が課されます。
具体的には、投資目的でマンションを購入して売却した場合などが該当します。

免税事業者による不動産売却

事業者であっても、前々年の売上が1,000万円以下であれば、原則として消費税は課されません。
消費税の納税義務が免除される事業者を「免税事業者」といい、消費税を納税する必要がある事業者を「課税事業者」と呼びます。
たとえば令和6年度の課税売上高が1,000万円以下の場合、令和8年度は免税事業者となるため消費税の納付は必要ありません。
ただし前々年の売上が1,000万円以下でも、次の条件を満たす場合は消費税が課税されるので注意が必要です。

●特定の期間内の売上が1,000万円を超えた場合
●特定の期間内に支払った給与の合計が1,000万円を超えた場合

ここでいう特定の期間とは、法人であれば前期の会計期間の最初の6か月間、個人事業主は前年の1月から6月を指します。
個人事業主と法人では、課税事業者に該当するかどうかの判断基準が異なるため、お間違いのないようご注意ください。

不動産売却時における消費税の注意点

初めての不動産売却では、疑問点も多く不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
納得のいく不動産売却をおこなうには、不動産取引に関する知識を深めておくことが大切です。
ここからは納税義務者が不動産を売却する際に注意したいポイントを解説します。

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産取引をおこなっている最中に、消費税率が変更になることがあるかもしれません。
もし売却期間中に消費税率が変更になったら、引き渡し日を基準に適用税率を判断しましょう。
売買契約を結んだときの税率が10％、実際に物件を引き渡したときの税率が15％であれば、適用税率は15％です。
消費税率の改正が予定されている場合は、あらかじめ買主と話し合い、認識をすり合わせておきましょう。
「買主も同じ認識だろう」と思って相談しないまま契約を進めると、適用税率を巡ってあとからトラブルになる可能性があります。

消費税の申告と納付をおこなう

納税義務者に該当する場合は、不動産売却後に消費税の申告と納税をおこなう必要があります。
申告期限は、個人事業主の場合は売却した翌年の3月末日、法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
申告書の作成に時間がかかることもあるので、準備はなるべく早めに取り掛かることをおすすめします。
また、直前の課税期間の消費税額が48万円を超えるときは中間申告および納付が必要です。
中間申告とは、事業年度の中間点で納税をするための手続きのことで、いわゆる税金の前払いのような制度です。
消費税の申告を怠ると、ペナルティとして延滞税や加算税が加算されるので、必ず期限内に手続きをしましょう。

まとめ

事業者でない個人が不動産を売却する場合、建物自体に消費税は課税されません。
ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローンを完済する際に生じる手数料、司法書士報に対する報酬には消費税が課されます。
納税義務者に該当する場合は消費税の申告・納税が必要なので、早めに準備に取り掛かり、期限内に手続きを済ませましょう。