共有持分への抵当権設定時にほかの共有者の同意は必要？影響範囲も解説！

共有名義の不動産において、共有者はそれぞれの所有権の割合に応じた共有持分を有します。
この共有持分に抵当権を設定するときにほかの共有者の同意は必要かどうかが気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、共有持分への抵当権設定時におけるほかの共有者の同意の必要性、共有持分に抵当権を設定した不動産を分筆したときの影響範囲、不動産に関係する3つの権利を解説します。

共有持分への抵当権設定時にほかの共有者の同意は必要？

共有持分であっても、通常の不動産同様に金融機関の抵当権を設定することは可能です。
ただし、共有持分に抵当権を設定する際にはいくつか押さえておきたい注意点が存在します。

抵当権は自由に設定できる

原則として、共有持分へ抵当権を設定する際に、ほかの共有者の同意は不要です。
共有持分は、ひとつの不動産に対する所有権の割合に過ぎず、不動産全体を所有していることにはなりません。
しかし、民法上共有持分は独立した権利であり、自分が所有する権利を担保に提供する行為に対して、他者からの干渉は受けないのです。
また、抵当権の設定で共有名義の不動産全体に影響を与えることはありません。
抵当権が設定されるのは、あくまでも自己の共有持分に限られます。
なお、共有持分の一部にのみ抵当権を設定することはできない点に注意が必要です。
抵当権を設定する際には、共有持分全体が対象となります。

共有持分を担保に融資は受けられる？

共有持分を担保として融資を受けることは可能です。
これにより、共有者それぞれが容易に資金を調達できる点はメリットといえます。
しかし、現実的には共有持分を担保に融資を受けることは厳しいといわざるを得ません。
共有持分には、担保としての価値があまりないためです。
金融機関から融資を受けるときには、不動産などを担保にする必要があります。
金融機関は担保に抵当権を設定し、債務者の返済が万が一滞ったときには、抵当権を設定している不動産を競売にかけて強制売却し、その売却金額から債権を回収する仕組みです。
ただし、共有持分はあくまでも共有名義不動産の一部の権利に過ぎず、購入したとしても不動産全体を使えるようにはなりません。
したがって、共有持分の需要は低く、担保としてお金を貸しても貸し倒れになるリスクが高いため、共有持分を担保とした融資をおこなっていない金融機関は多い傾向にあります。

共有持分に設定した抵当権はどうする？

共有持分を担保として受けた融資をすべて完済すると、抵当権を抹消できるようになります。
しかし、抵当権は自動的に消えるわけではないため、法務局へ行って抵当権抹消登記の手続きをおこなわなければなりません。
共有持分に設定されている抵当権は、共有者であれば、抹消登記の手続きをおこなえます。
抵当権が設定されたままだと、不動産全体の売却が難しくなるため、融資を完済したら忘れずに抵当権抹消登記の手続きをおこないましょう。

共有持分に抵当権を設定した不動産を分筆したときの影響範囲

共有名義不動産を分筆すると、各共有者の持分に応じて物理的に分割することが可能です。
共有持分への抵当権の設定を検討しているのなら、分筆後の不動産への影響範囲を理解しておくことも大切です。

土地を分筆したときの影響範囲

共有持分に設定された抵当権は、ほかの共有者の持分に影響を与えることはありません。
これは、抵当権の影響範囲が明確に限定されているためです。
そもそも分筆とは、登記簿上におけるひとつの土地を複数に分けて登記しなおす手続きを指します。
たとえば、60坪の土地を3人（A・B・C）が3分の1の割合ずつ所有しているとします。
このとき土地を20坪ずつに分筆すると、3人はそれぞれ単独名義の土地を取得可能です。
たとえAが自己の持分にのみ抵当権を設定しても、それは分筆後もAの所有部分に限定されます。
この仕組みにより、ほかの共有者が抵当権の影響を受けることなく分筆を進められるのです。

共有物分割請求したときの影響範囲

共有物分割請求とは、共有状態を解消するための手段であり、民法にも定められている各共有者の権利です。
共有物分割請求をおこなうときにも、ほかの共有者の同意は必要ありません。
共有者のひとりが共有物分割請求をしたとき、ほかの共有者は共有状態を解消する行動をとる必要があります。
具体的には、「土地を分筆してそれぞれの単独名義にする」「共有持分の取引をおこなってひとりの単独名義にする」などです。
もし、ひとりの共有持分に抵当権が設定されている状態で共有物分割請求をおこなっても、抵当権の影響範囲は従前に留まります。
つまり、抵当権の影響範囲はもともとAが有していた持分割合のみに限定されるのです。

不動産に関係する3つの権利

不動産に関する権利には、抵当権、地上権、法定地上権といったものがあります。
共有持分への抵当権の設定を考えているのなら、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
ここでは、不動産に関係する3つの権利について解説します。

3つの権利①抵当権

抵当権は、不動産を担保に融資を受けるときに設定される権利です。
債務者が返済を履行できないとき、債権者は抵当権を行使して不動産を競売にかけ、融資額を回収します。
ただし、返済が完了すれば抵当権は抹消できます。
ほかの共有者の承諾がなくても、自分の持分を担保にできますが、抵当権が実行される（競売にかけられる）と新たな共有者がくわわることになり、ほかの共有者との間にトラブルが起こる可能性がある点に注意が必要です。

3つの権利②地上権

地上権は、他人の土地を使用する権利です。
たとえば、他人の土地に建物を建てるときに地上権が設定されます。
地上権は土地所有者の同意を得て設定されるものであり、一定期間や特定の条件のもとで土地を利用できます。
地上権の特徴は、土地の所有者の同意がなくても土地を貸したり、建物を売却したりすることが可能な点です。
土地の所有者にとってのデメリットが多いことから、土地の賃貸借において地上権が認められることはそう多くはありません。

3つの権利③法定地上権

法定地上権は、建物の所有者が土地に地上権を設定しなければならない状況が法律上発生するときに認められる権利です。
たとえば、建物の抵当権が行使され、競売を通じて所有者が変わったとき、建物を購入した方は土地の所有者の同意を得なくても土地を利用できるようになります。
土地を利用できなければ、購入した建物に住めなくなるばかりか、不法占拠者とみなされかねないためです。
土地と建物の所有者との間で、地上権に関する同意があるかどうかが、地上権との大きな違いです。
ただし、法定地上権が認められるには、抵当権が設定された時点で土地上に建物が建っていなければなりません。
また、抵当権設定時の土地と建物の所有者が同じ、土地と建物の両方、あるいは一方に抵当権が設定されること、抵当権が実行されて土地と建物の所有者が別にあることといった要件も満たす必要があります。
たとえば、ひとつの建物を2人（A・B）で共有していたときに、土地と建物の両方に抵当権が設定されているときには法定地上権が成立します。
しかし、土地に対するAの共有持分のみに抵当権が設定・実行された（競売にかけられた）ときには、法定地上権は成立せず、土地はBと競売で落札した人による共有名義となる点に注意が必要です。

まとめ

共有持分への抵当権の設定は、法律的には可能であるものの、現実的に融資を受けるのは難しい点に注意が必要です。
また、共有者とのトラブルを避けたいのなら、共有持分に抵当権を設定したケースにおける不動産への影響範囲を押さえておくことも欠かせません。
そのほか、不動産に関する3つの権利の違いを正しく理解することも大切です。
共有者同士で十分に話し合い、将来的な権利関係のトラブルを回避するための対応を検討することも忘れないようにしましょう。