不動産を売却する際の媒介契約とは？媒介契約のメリットと注意点を解説

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼し、買主との交渉や契約手続きを進めるのが一般的です。
このとき、不動産会社と結ぶ「媒介契約」がとても重要な役割を果たします。
本記事では、不動産売却における媒介契約とはなにか、媒介契約のメリットと注意点を解説します。

不動産売却における媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社が売却活動を仲介し、その成果に応じて報酬（仲介手数料）を支払うことを取り決める契約のことです。
媒介契約の基本的な考え方と3種類の契約方法を解説します。

媒介契約の内容とは

媒介契約では、依頼者と不動産会社の双方が守るべきルールや報酬の条件を定めています。
具体的には以下のとおりです。
売却活動の範囲や方法
インターネット掲載や折込広告など、どのような手段を用いて買主を探すかを話し合います。
仲介手数料の支払い条件
成約に至った場合の仲介手数料の金額や支払タイミングを確認します。
報告義務
業者からの報告頻度や内容を取り決め、売主は売却活動の状況を把握可能です。
媒介契約を結ぶと、売主と不動産会社の責任範囲やルールを明確にし、スムーズな売却活動を進めることができるのです。

媒介契約の種類

媒介契約には大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、自分の希望する売却方法や信頼できる不動産会社の存在などを考慮しながら契約形態を選ぶことが大切です。
一般媒介契約
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と同時に契約できる形態です。
売主自身で買主を見つけることも可能なので、売却活動を自由に進めたい方に向いています。
ただし、売却活動の報告は義務ではないため、こまめな報告を期待しづらい面もあります。
専任媒介契約
「専任媒介契約」は、契約した不動産会社１社のみに仲介を依頼する契約です。
ただし、売主自らが買主を見つけることは認められています。
一般媒介契約よりも不動産会社の積極性が高く、レインズ（不動産流通機構）への登録義務や活動報告の義務があるため、売却状況を把握しやすいメリットがあります。
専属専任媒介契約
「専属専任媒介契約」も、基本的には不動産会社１社にだけ仲介を任せる契約ですが、専任媒介と違って売主自身が直接買主を見つけることは認められていません。
もっとも拘束力が強い分、不動産会社は熱心に広告・販売活動をおこない、週1回以上の定期報告が義務づけられています。
売却をスピーディかつ確実に進めたい場合に選ばれることが多いです。

不動産売却における3種類の媒介契約のメリットや違い

不動産の売却をスムーズに進めるためには、自分の状況や希望に合った媒介契約を選ぶことが大切です。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれの違いやメリットを解説します。

販売活動の違い

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる形態です。
そのため、広く販売活動をおこなえる可能性がある一方で、どの会社も「自社で成約できるかわからない」との意識から積極的な広告費や営業担当の時間を投入しづらい面があります。
売主自身の知人やインターネットで買主を探すことも可能なので、売却の自由度が高いところが魅力といえるでしょう。
「専任媒介契約」は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する形態です。
一般媒介に比べて自由度は下がりますが、不動産会社としては他社と競合しない分、販売活動に力を入れやすいメリットがあります。
さらに、レインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられているため、物件情報が市場に広く流通しやすく、結果的に売却チャンスを高めることにつながります。
「専属専任媒介契約」も、1社にのみ仲介を任せる点は専任媒介契約と同じです。
しかし、売主自身で買主を見つけることができない点が大きな特徴です。
その分、売却活動における不動産会社の責任と積極性はもっとも高く、専属専任の物件は優先的に広告予算が割かれます。
早めの成約を目指す方には安心できる選択肢です。

報告の方法と頻度の違い

「一般媒介契約」では、不動産会社に定期的な報告義務は課されていません。
そのため、売主がこまめに状況を確認しないと、どの程度販売活動がおこなわれているのか把握しづらい場合があります。
必要に応じて自分から積極的に連絡をとり、活動の状況を尋ねる姿勢が大切です。
「専任媒介契約」では、2週間に1回以上の報告義務があります。
レインズへの登録も義務化されており、どんな問い合わせがあったか、内覧希望の有無などの情報を定期的に共有します。
報告頻度が明確になっているため、売却の進捗状況を把握しやすい点がメリットです。
「専属専任媒介契約」の場合は、1週間に1回以上の報告義務があります。
報告の頻度がもっとも高いため、売主は細かな販売活動の進捗をリアルタイムに把握しやすくなるでしょう。
売却活動において不動産会社と二人三脚で進めたい方には、安心感を得やすい契約形態です。

3種類の媒介契約のメリットを比較

一般媒介契約では複数社に依頼できる自由度がある反面、各社の積極度が分散しやすい傾向があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社集中で、広告・宣伝に注力してもらいやすいメリットが大きいでしょう。
一般媒介契約は定期報告義務がないため、自発的に情報を収集する必要があります。
一方、専任媒介契約は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回の報告が義務化されているため、最新の状況を随時把握したい方にとっては心強い仕組みといえます。
一般媒介契約は売主自身で買主を探せるだけでなく、複数社と契約できるためもっとも自由度が高い形態です。
専任媒介契約は自力で買主を見つけることは可能ですが、契約する不動産会社は1社のみ。
専属専任媒介契約はもっとも拘束力が高い一方で、不動産会社が全面的にバックアップしてくれる点で安心感が得られます。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却を検討するうえで、媒介契約の選択は売却活動の成果を左右する大切なポイントです。
3種類の媒介契約それぞれの注意点と、物件を売るために必要なことを解説します。
とくに「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」をおすすめする理由もあわせて確認してみましょう。

多ければ良いということではない！一般媒介契約の注意点

不動産会社を複数利用できる「一般媒介契約」は、一見すると「より多くの買主候補にアプローチできる」と考えられがちです。
しかし、多ければ良いということではない点に注意が必要です。
複数の不動産会社に声をかけると、売却活動の方向性がバラバラになり、物件情報が重複して市場に出回るリスクがあります。
また、内見の日程がかぶる可能性もあるため、スケジュール調整が大変です。
「自分自身で買主を探すこともできる」自由度はあるものの、複数の会社がそれぞれ別のやり方で売却を進めるため、売主としても進捗状況を管理しづらくなるでしょう。
売却を着実に進めたいのであれば、ひとつに絞って集中した方が効率的な場合も多いのです。

広告を最大限に活かすなら専任・専属専任媒介契約がおすすめ

物件を早く売却したいなら、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選ぶメリットは大きいでしょう。
1社にのみ仲介を依頼するため、不動産会社としては自社で成約に結びつく可能性が高く、広告や宣伝に積極的に予算をかけやすいのが特長です。
また、指定流通機構（レインズ）への登録義務があり、より多くの業者に物件情報が伝わるため、買主を広く探せるメリットも得られます。
スピーディに売却活動をおこないたい方にとっては、安心できる仕組みでしょう。

まとめ

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社が売却活動を仲介し、その成果に応じて報酬（仲介手数料）を支払うことを取り決める契約のことです。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットは異なります。
ご自身の状況に合わせて、媒介契約の種類を決めましょう。