不動産売却の必要書類は？売却前・契約締結・決済時に分けて解説

不動産売却では、それぞれの段階において提出を求められる必要書類があります。
保管場所を探したり、役所まで取得しに行ったりするのに予想外の時間がかかる場合もあるため、早めの準備がおすすめです。
そこで今回は、不動産売却の必要書類について、売却前・契約締結・決済時に分けて解説します。

不動産売却前の必要書類は？

不動産売却では、はじめに不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
不動産会社との契約時に提出する必要書類について「売主に関係する資料」「物件に関する資料」「査定価格に影響する資料」に分けて解説します。

売主に関係する資料

不動産会社との契約では、本人確認書類が必要です。
本人確認書類には、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど顔写真入りのものが当てはまります。
売主の居住証明のために、住民票も必要です。
また、不動産売却ではさまざまな書類に捺印するため、実印を証明する印鑑証明書も提出します。
物件が共有名義の場合は、名義人全員の印鑑証明書を用意する必要があります。

物件に関する資料

不動産会社との契約で提出する物件に関する資料は、以下のとおりです。

●間取り図、測量図
●建築確認済証、検査済証
●売買契約書
●登記済証または登記識別情報通知
●固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書

間取り図、測量図は、法務局で取得する必要があるため、早めに準備しましょう。
売買契約書や建築確認済証は、購入時に取得している書類のため、しっかりと保存しておく必要があります。
固定資産税納税通知書は市町村から毎年送付される書類で、1年の途中で売却する場合、支払い済みの固定資産税を買主に一部請求するために使用します。
登記済証は不動産取得時に法務局で登記し、受け取っている書類です。

査定価格に影響する資料

必須書類ではありませんが、提出すると不動産の査定価格が上がる可能性がある書類は、以下のとおりです。

●インスペクションの結果報告書
●既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
●新耐震基準の適合証明書

これらの住宅の性能を証明する書類は、売却時に買主に安心感を与える要素となります。
住宅性能評価等の結果は、物件広告への記載も可能です。
手元にある場合には必ず提出し、不動産会社の査定に反映させてもらうようにしましょう。

不動産売却の契約締結時の必要書類

不動産売却で買主が決まり、売買契約を締結する段階では、さまざまな書類が必要となります。
買主に提出する書類のなかには不動産会社に提出済みの書類もあり、不動産会社と相談しながら書類準備を進められるでしょう。
ここでは「売買契約締結時の必要書類」「売買契約関係書類」「さまざまなケースで必要になる書類」に分けて解説します。

売買契約締結時の必要書類

売買契約締結時の主な必要書類は、以下のとおりです。

●登記済証または登記識別情報通知
●建築確認済証
●本人確認書類
●印鑑証明書
●固定資産税納付書

この他にも物件に関する書類として物件状況等報告書や設備表なども提出します。

売買契約関係書類

契約関係書類は、基本的には仲介を担当する不動産会社側が用意するものです。
しかし、売主は契約当事者として書類に捺印をするため、どのような書類があるのかについて把握しておきましょう。
まず、購入希望者が不動産の購入を決めると、売主に対し買付証明書が提示されます。
買付証明書には購入希望額が記されており、ここで値引き交渉がおこなわれるケースもあります。
売主が買付証明書の内容に納得し、売買契約に進んだ場合に取り交わす書類が売買契約書です。
売買契約書は不動産会社が作成するのが一般的ですが、売主も内容をよく確認する必要があります。
また、不動産会社による重要事項説明の後、重要事項説明書も買主に対して発行されます。

さまざまなケースで必要になる書類

不動産売却の契約締結時には、状況により付加的に必要となる書類もあります。
たとえば、売主が法人の場合は、法人の実印や印鑑証明書、3か月以内に発行された登記事項証明書などが必要となります。
認知症などの原因により判断能力を失った方の不動産を成年後見人が代理で売却するケースもあるでしょう。
その場合には、不動産売却をする前に家庭裁判所への申立てが必要です。
申立て時には、固定資産評価証明書や不動産会社の査定書、登記事項証明書などの書類が求められます。
日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している場合は非居住者による不動産売却の扱いになります。
その場合には、委任状や在留証明書、署名証明書などが必要です。
このように、基本的な不動産売却の必要書類の他にも、状況によって必要となる付加的な書類があります。
不動産売却を始める前に状況を不動産会社に説明したうえで、早めに書類の準備に取り掛かることをおすすめします。

不動産売却の決済時の必要書類

不動産売却における最後の段階が、決済と引き渡しです。
また、引き渡しが完了したら名義を移転する登記手続きや確定申告をおこなう必要もあります。
ここでは「買主に提出する必要書類」「登記手続きの必要書類」「確定申告の必要書類」に分けて解説します。

買主に提出する必要書類

引き渡し時に買主に提出する必要書類は、マンションと一戸建てによって異なります。
両方に共通する基本的な書類は、以下のとおりです。

●鍵
●固定資産評価証明書
●設備取扱説明書
●保証書
●アフターサービス基準書

これに加え、一戸建ての場合は実測図や筆界確認書、近隣との建築協定なども必要となります。
マンションの場合は、管理規約や使用細則、管理費・修繕積立金の額の確認書などを用意します。
この他にも不動産の形態により必要となる書類があるため、事前に不動産会社に確認しましょう。

登記手続きの必要書類

不動産の決済が完了したら「所有権移転登記」が必要です。
登記手続きの必要書類の一部は、以下のとおりです。

●登記済証または登記識別情報通知
●印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●本人確認書類
●委任状

登記を司法書士に依頼する場合は、引き渡し日当日にこれらの書類を司法書士に渡します。
登記申請の代理権限を証明するのに必要な委任状は司法書士が用意してくるため、捺印をする必要があります。

確定申告の必要書類

不動産売却により、売却益が出た場合には確定申告が必要です。
また、税金を納める必要がなくても特例を活用する場合には、確定申告をしなければいけません。
確定申告の必要書類は、以下のとおりです。

●譲渡所得計算証明書
●除票住民票
●購入時・売却時の売買契約書の写し
●売買報酬や印紙代などの金額が分かる資料

不動産売却時に活用できる特例には「3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」などが挙げられます。
住み替えで住宅ローンを組む場合は、住宅ローン控除の利用も可能です。
特例や控除は併せて利用できないものもあるため、どれを利用するともっとも節税効果があるかを検討する必要があります。
それぞれ提出が必要な書類が異なる場合があるため、よく確認したうえで申告をおこないましょう。

まとめ

不動産売却前の必要書類には、不動産会社に提出する本人確認書類、物件に関する書類、査定価格に影響する書類があります。
契約締結時には、買主に対し物件関連書類や契約関連書類を提出する必要があります。
決済時には買主に鍵や保証書などを渡し、家の引き渡し後は確定申告も忘れずにおこなうようにしましょう。