現状渡しとは？不動産売却の前に知っておきたいメリット・デメリットを解説

自宅の住み替えや不要な不動産を手放したいなどの理由から、中古の不動産を売却したいと考えている方もいるでしょう。
現状渡しは中古の不動産を売却する方法のひとつですが、中身がわからないと売却方法として選んでも良いものか迷うものです。
そこで今回は現状渡しとは何かをテーマとし、不動産を現状渡しで売却するメリットやデメリットを解説します。

不動産売却と関係のある現状渡しとは

現状渡しでの不動産売却とは、壁のヒビや傷など瑕疵が残った状態で売買契約を結び、不動産を引き渡すことを指します。
基本的に不動産売却ではリフォームして瑕疵を修理してからの引き渡しとなりますが、ケースによってはリフォームせず現状渡しを選択することがあります。
なお不動産売却において現況渡しや現状有姿渡しが使われることもありますが、意味は現状渡しと同じです。
売却する不動産の全体を指すケースがある一方、土地に生えた雑草を除去して建物だけを現状渡しとするケースもあるなど、現状渡しによる不動産売却にはさまざまな事例があります。

現状渡しにおける法的責任

現状渡しによる不動産売却では、売主は契約不適合責任に注意することが大切です。
契約不適合責任とは売買契約の記載内容と異なる不動産を買主へ引き渡した場合、売主が負う法的責任です。
不動産に生じている不具合を買主に説明しないまま不動産を売却すると、売主は買主から後日契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任は売主が周知しているかどうかに関わらず問われる法的責任であり、引き渡し後に発覚した瑕疵を売主が知らなかったとしても、売主に責任があるとみなされるのです。
売買契約とは異なる点が発覚すると、売主は買主からの追完請求にしたがい、費用を負担して瑕疵を修理しなければならない可能性があります。
売主はさらに不動産の代金の減額や損害賠償の請求、売買契約の解除を求められるケースもあるため、現状渡しによる不動産売却には十分な注意が必要です。

現状渡しは告知義務も重要

現状渡しで不動産を売却するには契約不適合責任にくわえて、告知義務も把握しておきたいポイントのひとつです。
告知義務とは不動産の引き渡し時において、売主から買主へ以下の項目に関して把握している事柄を伝えなければならない義務を指します。

●不動産に生じている不具合
●住宅設備の状況
●引き渡し前に実施した修理および修理部分
●不動産で過去に生じた事件や事故

引き渡しの時点で把握していたにもかかわらず告知を怠ると、のちに買主から契約違反に問われて損害賠償を請求されるおそれがあります。
告知義務違反に問われるリスクを回避するには、あらかじめ作成した現状確認書あるいは付帯設備表を用いて買主に説明するなどの対策が重要です。
また専門家に調査を依頼し、不具合が生じている部分を確認しておくことも重要なポイントと言えるでしょう。

現状渡しによる不動産売却のメリット

不動産の売却方法として現状渡しを選択すると、売主だけでなく買主にもメリットがあります。

メリット1．コスト削減

売主は不動産を現状渡しで売却できれば、修理費用の負担が発生しません。
リフォームなどで瑕疵を修理してからの売却となると、コストを回収するために売却代金に費用を上乗せする必要があります。
しかし中古の不動産は相場を上回る金額での売却が難しく、修理費用が高額になると売却代金では回収できない可能性が高いです。
現状渡しでの売却なら費用をかけて不動産の瑕疵を修理する必要がなく、コスト削減が期待できます。
買主も現状渡しで不動産を購入できれば自由にリフォームでき、理想の住まいを手に入れやすくなるでしょう。

メリット2．早期売却の実現

現状渡しは修理工事が不要なため早い段階での売り出しが可能であり、短期間での売却も夢ではないでしょう。
たとえば瑕疵の修理に向けた工事は、業者の選定から相見積もり結果の比較、日程調整に工事期間まで長い期間を要します。
日程が調整しやすい業者が見つからないと工事の開始時期も遅れ、結果的に売り出し時期が大幅に遅くなることもあるでしょう。
現状渡しであれば修理工事に要する時間も業者を選定する手間も省けるため、短期間での売却も実現可能です。

メリット3．契約不適合責任の免責

不動産の売却方法を仲介ではなく買取にすると、売主は契約不適合責任が免責されたうえでの売却が可能になります。
仲介とは不動産会社に探してもらった買主と交渉をすすめ、売買契約を結ぶ方法です。
一方で買取とは不動産会社が買主となり不動産を購入する方法で、買主を探すための売却活動は必要ありません。
基本的に買取による不動産売却は売主が契約不適合責任を問われないケースが多く、仲介による取引とは異なり安心して現状渡しを選択できます。
事前に把握していた瑕疵を説明せずに売却すると契約不適合責任を問われることもありますが、売却後に発覚した不具合に対しては責任を負わなくても良い可能性が高いです。
リスクヘッジの観点からみても、現状渡しによる不動産買取はメリットが大きいと言えるでしょう。

現状渡しによる不動産売却のデメリット

不動産の売却方法として現状渡しを選択すると、デメリットが生じるおそれがあります。

デメリット1．建物や住宅設備の問題点

現状渡しで不動産を売却する側はもちろん、不動産を現状渡しで購入する側にとってもデメリットとなるのが不動産の瑕疵です。
売主は把握しているかどうかに関わらず、売買契約の内容と異なる不動産を売却すると契約不適合責任を問われるおそれがあります。
対象となる瑕疵も雨漏りや外壁のはがれなど大きな問題点から、建て付けの悪さや給湯器の不調など小さな問題点まで幅が広く、漏れなく告知するのは難しいものです。
買主の視点からみても土地や建物、住宅の修理が必要になるなど、購入後の手間とコストを考えると不動産を現状渡しで買うことのデメリットは大きいと言えるでしょう。
不動産の瑕疵に対するデメリットを解消するには「インスペクション」の実施がおすすめです。
専門家に不具合の有無や程度の確認を依頼できるため、引き渡し後に重大な瑕疵が見つかるリスクの軽減につながり、売主は契約不適合責任を心配せず取引できます。
買主も土地や建物の状態を把握でき、購入後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。

デメリット2．相場を下回る価格での売却

売却価格が安くなりやすい点は、現状渡しを選択するデメリットのひとつです。
中古の不動産は基本的に、間取りや価格が類似している物件が同じエリアに集中して売り出されている傾向にあります。
もし間取りや価格がほぼ変わらない中古の不動産があるとしたら、買主は瑕疵が少ない中古物件のほうを選ぶ可能性が高いでしょう。
そのため瑕疵を修理せずに売り出す現状渡しの場合、少しでも売却しやすくするためには売却価格を相場よりも低く設定することが望ましくなるのです。
なお相場を下回る価格に設定して売り出したとしても、新居への引っ越し代など売却にかかる費用を十分まかなえる金額であれば大きな問題にはなりにくいでしょう。
相場より価格が安いことを理由に売り出してからすぐに買主が見つかり、早期の売却につながる可能性もあります。

まとめ

現状渡しとは、瑕疵を修理せずそのままの状態で売買する不動産取引です。
売主にとってはコスト削減や早期売却しやすくなる一方、買主も自分好みにリフォームしやすいなどお互いにメリットがあります。
しかしデメリットとして契約不適合責任のリスクがあるため、インスペクションの実施など対策を検討してみてください。