不動産売却にかかる税金の種類は？譲渡所得税の計算方法や節税のコツも解説

不動産を売却する場合、売却代金が手に入るだけでなく、さまざまな出費が発生します。
とくに、売却の過程で複数回にわたりかかる税金には、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類のほか、知っておきたい譲渡所得税の計算方法と節税のコツを解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産の売却にかかる税金は、1種類だけではありません。
どのようなタイミングでどのような税金がかかるのか、具体的な内容をチェックしましょう。

種類①契約書にかかる印紙税

所有する不動産を売却する際、買主との間で不動産売買契約を締結します。
この契約を文書にしたものが、不動産売買契約書です。
不動産売買契約書は印紙税の対象となるため、このタイミングで印紙税を納付する必要があるでしょう。
印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼付する形で支払われます。
不動産売買契約においては、不動産売買契約書を売主分と買主分の2通作成します。
そのため、売主と買主はそれぞれ1通分ずつ印紙税を負担するのが一般的です。
納めるべき印紙税額は、不動産売買契約書に記載された金額に応じて異なります。
1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円が基本的な印紙税額です。

種類②登記にかかる登録免許税

不動産売却時には、残金決済の際に住宅ローンを借りる際に設定した抵当権を抹消するための登記と、所有権を新しいオーナーへ移転する登記の2つの手続きが必要です。
この2つの登記にはいずれも登録免許税がかかりますが、売主が負担するのは抵当権抹消登記のみです。
所有権移転登記は、通常、買主が登録免許税を負担します。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地と建物それぞれに対して1,000円が課せられます。
土地のみの売却であれば1,000円、土地と建物を売却する場合は合計で2,000円が必要です。
ただし、住宅ローンをすでに完済している場合、抵当権抹消登記は不要です。

種類③利益にかかる譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税、住民税、復興特別所得税が課せられます。
不動産売却による利益に対して課せられる税金は、総称して譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年に確定申告を通じて納める税金です。
確定申告では、自分で税金の計算をおこなう必要があるため、計算方法を確認しておくことが重要です。
会社員の場合、給与については年末調整が行われますが、不動産売却の譲渡所得については年末調整とは別に確定申告が必要になります。

不動産売却の譲渡所得税を計算する方法

不動産を売却して利益を手にした場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算方法は少し複雑ですので、間違いがないよう注意しましょう。

利益が発生したか計算する

不動産売却における利益は、単純に売却代金の全額を指すわけではありません。
売却代金からさまざまな経費を差し引いた残りの金額が、利益としての譲渡所得となります。
譲渡所得がゼロまたはマイナスであれば、譲渡所得税は課されません。
譲渡所得の計算式は「不動産売却代金－（取得費＋譲渡費用）」です。
この計算式における取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った経費を指します。
具体的には、不動産の購入代金、仲介手数料、各種税金などが取得費に該当します。
また、譲渡費用とは、不動産売却にかかった経費のことです。
具体的には、仲介手数料、印紙税、解体費用などが譲渡費用に該当します。

譲渡所得税の税率は2種類

不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた残りの金額が、譲渡所得税の課税対象となります。
利益に対して一定の税率をかけて譲渡所得税の金額を計算しますが、税率は不動産の所有期間に応じて2種類に分かれます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得が適用され、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせて39.63％が譲渡所得税率です。
一方、不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得が適用され、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせて20.315％が譲渡所得税率となります。

減価償却費を差し引く

取得費を計算する際、不動産の購入金額をそのまま計上するのではなく、減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費は、一戸建てやマンションなどの建物の取得費を計算する際に必要な考え方で、劣化した建物の価値を差し引くことを意味します。
減価償却費の計算式は「取得費用×0.9×償却率×経過年数」です。
この計算式における償却率は建物の構造によって異なり、木造住宅の場合は償却率が0.031、鉄筋コンクリートの場合は0.015となります。

不動産売却における節税のコツ

不動産売却には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税といった税金がかかります。
少しでもこうした税金の負担を減らすには、節税のコツをチェックしておきましょう。

節税のコツ①購入額を確認する

長く住んだ不動産を売却する場合など、購入当時の書類を紛失していることがあります。
購入当時の書類がなく、不動産購入額が不明な場合、売却額の5％に相当する金額を取得費として計算します。
一般的に、実際の取得費は売却額の5％より高額であるため、購入額が不明な場合、譲渡所得と譲渡所得税が高額になる点に注意が必要です。
そのため、譲渡所得税を節税するためには、正確な取得費計上をおこなうために、購入当時の書類を探し、購入額を確認することが節税のコツとなります。

節税のコツ②売却のタイミングを見極める

不動産を売却するタイミングによって、税金の負担を軽減できることがあります。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年を超えると節税が可能です。
したがって、所有期間が5年を超えるまであと少しであれば、税金の負担を考慮して売却を遅らせることを検討してみましょう。
また、譲渡所得税を節税するために3,000万円の特別控除を適用する場合、定められた期限までに売却を行う必要があります。
住まなくなってから3年が経過する年の年末までが、3,000万円の特別控除の適用期限です。
所有期間が5年に達するまで待つと期限を過ぎてしまう場合には、どちらを優先するか、実際の節税額をシミュレーションすることが重要になります。
もちろん、不動産売却のタイミングは、高値で売却できるチャンスを逃さないことも大切なことです。
売却した不動産があるエリアの成約価格や需要の高さを定期的に確認し、不動産市況が好調なうちに売却することをおすすめします。

適用できる特例や控除を利用する

不動産を売却する場合、いくつかの節税につながる控除や特例を利用することができます。
具体的には、3,000万円の特別控除、居住用財産の買い換え特例、10年超所有軽減税率などが節税につながる制度です。
ただし、それぞれの特例や控除には、組み合わせて適用できるものと、併用できないものがある点に注意が必要です。
3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率は併用可能ですが、3,000万円の特別控除と居住用財産の買い換え特例は、いずれか一方しか適用できません。

まとめ

不動産売却には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税など複数種類の税金がかかります。
譲渡所得税を計算する場合、不動産の売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いたうえで、所有年数に応じた税率をかけて計算することがポイントです。
不動産売却では、当時の購入額を確認すること・有利な売却タイミングを見極めること・適用できる特例を確認することなどが、節税のコツです。