インスペクションとは？不動産売却時のメリットや実施の流れについても解説

不動産を売却する際、スムーズに進めるための手段としてインスペクションの活用が注目されています。
インスペクションとは、専門家が建物の状態を診断し、売却時のリスクを軽減するための調査です。
事前に建物の状態を確認することで、買主に安心感を与え、売却後のトラブルを防ぐことができます。
この記事では、不動産売却時のインスペクションの概要やメリット、必要な費用について解説します。

不動産売却のときのインスペクションとは何か

不動産の売却を検討している際に、「インスペクション」という言葉を耳にする機会が増えました。
これは、住宅の専門家が建物の状態を調査し、売主と買主の双方に物件の正確な情報を提供する重要なプロセスです。
2018年4月には宅地建物取引業法が改正され、インスペクションの内容や必要性を説明することが義務化されました。
ただし、実施自体は任意のため、売主と買主が希望しない場合にはおこなわれません。
この法改正の背景には、中古住宅における品質情報の不足や、購入後に発覚する欠陥が原因で起きるトラブルが多かったことがあります。
インスペクションを活用することで物件の状態を正しく把握し、安心して取引できる環境が整備されました。
また、インスペクションが普及することで、中古住宅の流通を活性化しようという国の政策的な狙いも含まれています。

義務化

インスペクションに関する説明義務化では、不動産会社が売主や買主に対して専門業者を紹介したり、調査のメリットを伝えたりする必要があります。
一方で、売主や買主がインスペクションをおこなうかどうかは任意なので、法的に強制されるわけではありません。
ただ、建物の状態を明確にすることで、売却後のクレームや訴訟リスクを大幅に減らせる可能性があります。
インスペクションの結果を開示することで、買主の不安を軽減し、より円滑な取引を実現しやすくなります。

タイミング

インスペクションを実施する最適なタイミングは、物件を売り出す前です。
売主が事前にインスペクションをおこなえば、必要な修繕を検討したり、価格設定を見直したりできます。
買主側が希望する場合は、購入申し込み前や契約前に実施されることが多いですが、売主の同意やスケジュール調整が必要です。
売主があらかじめインスペクションを済ませておくと、買主からの信用を得やすく、交渉もスムーズに進む可能性があります。
また、買主にとっては、入居後に大きな修繕費が必要になるリスクを軽減できるため、物件への興味が高まりやすくなります。

実施前の流れ

インスペクションの一般的な手順は以下のとおりです。
1.不動産会社への相談
媒介契約を結ぶ際、不動産会社からインスペクションの重要性や費用などの説明を受けます。
ここで実施するかどうかを検討しましょう。
2.インスペクション業者の選定
紹介された業者や、自分で探した専門業者に依頼します。
業者ごとに検査内容や費用が異なるため、複数から見積もりを取り比較検討することが大切です。
3.調査の実施
建物の基礎や外壁、屋根、床下、配管などを目視や専用機器で調査します。
物件の規模や築年数によっては、数時間かかる場合があります。
4.報告書の受領と対応
調査後、業者から詳細な報告書を受け取ります。
問題点があれば修繕を検討し、売却価格の調整もおこないます。
買主に報告書を提示することで、透明性が高まりスムーズに取引を進められるでしょう。
なお、報告書には、建物の構造や設備の状態が詳しく記載されるため、後のリフォーム計画にも役立ちます。
インスペクションを適切に活用すれば、建物の状態に関する不安を軽減でき、契約後のトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。
売却を検討している方は、早い段階でインスペクションの必要性を考慮することをおすすめします。

不動産売却前にインスペクションをするメリットについて

インスペクションを実施することで、売却活動にどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは「安心」「把握」「トラブル防止」の3つの視点から解説します。

安心

インスペクションをおこなうことで、売主は物件の現状を正確に把握できます。
万が一、目に見えない部分に不具合があっても事前に把握できるため、精神的な安心感を得られるのです。
買主にとっても、インスペクション済みの物件は信頼性が高く、購入後の不安が減るというメリットがあります。
また、売主が事前に修繕をおこなう場合には、その内容を買主に示せるため、物件の価値を正当に評価してもらいやすくなります。

把握

調査結果から得た情報は、価格の見直しや修繕計画を立てるうえで有用です。
たとえば、屋根や外壁の劣化が判明した場合、修繕したうえで売却に出すか、そのままの状態で売却するかを冷静に判断できます。
また、物件の長所と短所を把握することで、売却活動の際に適切なアピールポイントを提示できるようになります。
買主に対しても、具体的なデータを示せるため、交渉を有利に進めやすくなるでしょう。

トラブル防止

契約後に見つかった欠陥が原因で、買主が損害賠償を請求するケースは少なくありません。
インスペクションを事前に実施し、報告書を開示しておけば、後々「知らなかった」という言い分が通らず、トラブルを回避しやすくなります。
また、売主と買主の間で物件の状態を共有しているため、修繕費用や引き渡し条件などの交渉もスムーズにおこなえるでしょう。
結果として、取引に要する時間を削減することにもつながります。

インスペクションにかかる費用とどのような人物が実施するのか

ここでは、インスペクションにかかる費用と、それをおこなう専門家について紹介します。

費用

インスペクション費用は、物件の種類や規模、依頼する業者によって異なります。
一般的には、戸建ての場合で5万円から7万円ほど、マンションの場合は4万円から6万円ほどが目安とされます。
調査内容が増えるほど費用も高くなる傾向がありますが、物件の築年数や広さによっても変動するため、見積もりを比較することが大切です。
なお、インスペクションで判明した不具合を修繕する場合には、別途費用が発生しますが、後々の補修費用やトラブル対処に比べて負担が軽くなるケースもあります。

既存住宅状況調査技術者

平成29年2月に創設された資格で、建築士が国土交通大臣登録の講習を修了することで取得できます。
既存住宅状況調査技術者は、建築士法に基づく建築士事務所に所属し、建築士としての国家資格を持つため、信頼性の高い調査をおこなうことが可能です。
この資格を持つ方だけが、法的に認められた「既存住宅状況調査」を正式に実施できるのです。
売主や買主としては、調査を依頼する際に資格の有無を確認し、より正確な診断を受けることが望ましいでしょう。

インスペクター

インスペクターは、住宅の欠陥や劣化の有無を検査し、報告・アドバイスをおこなう専門家です。
「公認ホームインスペクター」など、民間資格を取得して活動しているケースもあります。
ただし、既存住宅状況調査技術者とは異なり、法的に定められた調査ができるわけではない点に注意が必要です。
インスペクターを選ぶ際は、資格や実績、業者の評判などを総合的に判断して依頼することが望ましいです。
アフターフォローや追加相談に応じてくれるかどうかも、安心して依頼するためのポイントだといえるでしょう。

まとめ

不動産売却時にインスペクションを実施すると、建物の状態を事前に確認でき、買主の安心感につながります。
事前調査により契約後のトラブルを防ぐことができ、スムーズな取引を実現しやすくなります。
調査は専門の技術者がおこない、費用の相場を把握して適切に対応することが大切です。