空き家はそのまま売却と更地売却のどちらがいい？メリット・費用・判断基準を解説
空き家の売却方法で
迷っている方へ
そのまま売却VS更地売却！
メリットと向いている例をご紹介
空き家を売るとき、建物を残してそのまま売るか、解体して更地にするかで迷う方は多いものです。じつは、どちらが正解という明確な優劣はありません。立地や建物の状態、売却にかけられる期間や費用によって、選ぶべき方法は変わります。この記事では両者の違い・メリット・費用や税金の注意点を整理します。
この記事で分かること
- そのまま売却と更地売却の違い
- それぞれのメリット
- デメリットと費用面の注意点
- 空き家の特徴に合わせた選び方
この記事のQ&A
そのまま売却と更地売却、
どちらがいい？
空き家の売却は、大きく「そのまま売却」と「更地売却」の2つに分かれます。そのまま売却は建物を残して中古住宅や古家付き土地として売る方法、更地売却は売主が先に建物を解体し、土地のみで売り出す方法です。まずは現状のまま売る場合と更地にした場合の査定額を比べることが大切です。
そのまま売却と更地売却の違い
| 売却方法 | 特徴 | 向いている物件 |
|---|---|---|
| そのまま売却 | 解体せずに売却 | 建物が使える／解体費を抑えたい |
| 更地売却 | 建物を解体して 更地として売却 | 老朽化が著しい／土地需要が高い |
| 古家付き土地 | 建物価値より 土地価値を重視 | 買主が解体やリフォーム前提で購入 |
| 中古住宅 | 建物も利用対象として売却 | 修繕すれば住める状態 |
再建築不可や接道条件に問題がある土地は、解体後に建物を建てられない場合があります。更地にすれば必ず売れやすくなるとは限らないため注意が必要です。
国土交通省は、適切な管理が行われていない空き家について、特定空家等や管理不全空家等への対応を進めています。放置が続くと行政指導や勧告の対象になる可能性があるため、売却を含めた早めの方針決定が重要です。
「どちらが正解」ではなく、
査定額の比較で見極める。立地・建物の状態・期間・費用で最適解は変わります。
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そのまま売却と更地売却、
どっちがいい？
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そのまま売却の
メリット・デメリット
そのまま売却の最大のメリットは、売主が解体費用を先に負担しなくてよい点です。売却活動を早く始めやすく、建物を活用したい買主に見つけてもらえる可能性もあります。一方で、老朽化が強いと買主が不安を感じやすい面もあります。
国土交通省の資料では、住宅用地の固定資産税は、小規模住宅用地で課税標準が6分の1、一般住宅用地で3分の1に減額されると整理されています。ただし、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外されます。
固定資産税の
課税標準イメージ
そのまま売却では、雨漏り・シロアリ被害・傾き・設備不具合などを隠さず伝えることが大切です。どこまで売主が責任を負うのか、契約内容を事前に確認しておきましょう。
更地売却は、建物を取り壊して土地だけの状態で売る方法です。買主が新築住宅や駐車場などの利用をイメージしやすく、老朽化した建物の不安を取り除けます。一方で、解体費用がかかり、売却まで時間がかかると維持費や税負担が続く点に注意が必要です。
更地売却で注意したい
費用の流れ
- 1解体費用を支払う
- 2更地として売り出す
- 3固定資産税・管理費が続く
- 4売却価格で回収できるか確認
更地売却は、駅近や住宅需要が高いエリアで検討されやすい方法です。一方、接道義務を満たさない土地や法規制が厳しい土地では、建物を壊すことで利用価値が下がることもあります。解体費用は構造・延床面積・道路幅・隣地との距離・アスベストの有無などで変わるため、複数の見積もりを取り、解体後の査定額と比較して判断しましょう。
空き家に合った
売却方法の選び方
選ぶときは「建物が使えるか」「土地として需要があるか」「先に費用をかけても回収できるか」を確認します。一般論だけで判断せず、自分の空き家に当てはめて考えることが大切です。次のチェック項目を一つずつ確認してみましょう。
共有名義の空き家では、解体や売却の方針で意見が分かれることがあります。共有持分専門買取センターは、共有持分など複雑な権利関係を含む不動産相談に対応し、持分のみの売却や市場価値を踏まえた査定相談も行っています。
空き家売却では、更地にする場合だけでなく、そのまま売る場合にも費用がかかります。手取り額を把握するには、売却価格だけでなく諸費用と税金を含めて考える必要があります。
空き家売却でかかる主な費用
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 解体費用 | 更地にする場合に発生 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に仲介を依頼する場合に発生 |
| 登記費用 | 相続登記や抵当権抹消などで必要 |
| 測量費用 | 境界確認が必要な場合に発生 |
| 残置物撤去費用 | 家具や荷物を処分する費用 |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合に課税される可能性 |
| 相続関係費用 | 戸籍取得、司法書士報酬など |
相続空き家の特別控除
最高3,000万円
一定の要件を満たせば譲渡所得から控除できます（相続人が3人以上の場合は最高2,000万円）。
確認したい制度
相続空き家の
3,000万円特別控除
譲渡所得から控除できる（令和9年12月31日までの譲渡が対象）
低廉な空家等の
媒介報酬特例
800万円以下の宅地建物で、仲介手数料の特例対象になる場合がある
自治体の解体補助金
地域ごとに対象条件や上限額が異なる
空き家バンク
自治体や地域によって登録できる場合がある
国税庁は、相続・遺贈で取得した一定の空き家を平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却し要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上は最高2,000万円）を控除できるとしています。国土交通省の資料では、800万円以下の宅地建物は「低廉な空家等」とされ、報酬上限が税込33万円となる特例が示されています。税制や補助金は要件が細かく自治体で内容も変わるため、不動産会社・税理士・自治体窓口へ確認しておくと安心です。
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この記事のまとめ
費用と税金まで含めて
売却方法を判断する
そのまま売却か更地売却かは、建物の状態や土地需要だけでなく、費用と税金を含めて判断する必要があります。状況別の判断の目安を整理しました。
空き家売却で
大切なポイント
空き家は、放置するほど管理費や劣化リスクが増えやすくなります。まずは査定を受け、今の状態でどの売却方法が選べるのかを確認してみましょう。
不動産売却をしたい方へ
まずは今の査定額を、
確かめることから。
現状のまま売る場合と更地にした場合、
それぞれの査定額を比べることが、後悔しない売却の第一歩です。
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