旧耐震基準の家は売れない？売れにくい理由と売却対策・買取の活用法を解説
不動産売却 ／ 旧耐震基準の家
売れない？
売却するための対策や
買取の選択肢を解説
旧耐震基準の家でも、売却できる可能性はあります。大切なのは「売れない」と決めつけず、売れにくい理由を整理し、耐震診断・書類確認・価格設定・不動産買取などの選択肢を比較することです。この記事では、売れにくい理由と売却前にできる対策を分かりやすく解説します。
この記事で分かること
- 旧耐震基準の家が「売れない」といわれる主な理由
- 仲介で売るために準備しておきたい対策
- 売却が難しい場合に不動産買取を検討するメリット
- 売却前に確認すべき書類や制度上の注意点
この記事のよくある質問
読む前に、ここだけ先に確認
旧耐震基準とは、1981年6月の耐震基準強化より前の基準を指します。判定は完成日ではなく、建築確認日や確認済証・検査済証などの書類で行うのが基本です。
国土交通省は、昭和56年（1981年）以前に建築された建物には、耐震性が不十分なものが多く存在すると説明しています。まずは耐震診断で建物の状態を把握し、必要に応じて耐震改修や建替えを検討する流れが重要です。
注意したいのは、「昭和56年以降に完成しているから新耐震基準」とは断定できない点です。確認済証や検査済証、建設住宅性能評価書などで、建築確認日が昭和56年6月1日以降かを確認しましょう。
旧耐震基準・新耐震基準・2000年基準の違い
| 区分 | 目安 |
|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 |
| 2000年基準 | 2000年6月以降の木造住宅 |
国土交通省の資料では、熊本地震の調査を踏まえ、旧耐震基準の木造建築物は新耐震基準導入後の建物より倒壊率が高かったとされています。2000年以降は木造住宅の接合部仕様などが明確化され、現行規定に近い確認が重要になりました。
出典：国土交通省
旧耐震基準の家は
売却できる？
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不動産買取に関する買主の心理
旧耐震基準の家が
売れにくい理由
売れにくいのは、建物の古さだけが理由ではありません。買主は、購入後の安全性・住宅ローン減税の適用可否・保険の加入しやすさ・将来の修繕費まで含めて判断するためです。
買主が不安に感じやすいポイント
| 確認項目 | 買主が気にする内容 |
|---|---|
| 耐震性 | 大きな地震への安全性 |
| 住宅ローン減税 | 適用に必要な書類の有無 |
| 瑕疵保険 | 検査に合格できるか |
| 地震保険 | 割引制度を使えるか |
| 修繕費 | 購入後に追加費用がかからないか |
地震保険の主な割引率イメージ
財務省によると、地震保険には建築年割引・耐震診断割引・耐震等級割引・免震建築物割引があり、割引率は10％〜50％です。旧耐震基準の家では、こうした制度を使えるかどうかも買主の判断材料になりやすいといえます。
出典：財務省
仲介で売るなら、まず耐震診断で建物の状態を把握し、買主の不安を減らす書類や調査を整えることが大切です。工事は査定額と費用を比べてから判断します。
耐震性が不足していても、すぐに大規模工事を決めるのではなく、査定額と工事費を比べて判断しましょう。中古住宅の売買では、建物状況調査（インスペクション）も有効です。これは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が行う調査で、媒介契約時や重要事項説明時などに関係する制度として整理されています。
売却前に準備したい書類リスト
| 書類・資料 | 役割 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 築年数や所有者の確認 |
| 確認済証・検査済証 | 建築確認日や適法性の確認 |
| 間取り図・建築図面 | 建物の構造や増改築の確認 |
| 修繕履歴 | 過去の修理・改修内容の説明 |
| 耐震診断結果 | 耐震性の見える化 |
| 固定資産税通知書 | 税額や評価額の確認 |
仲介で売るための準備の流れ
書類確認
耐震診断・建物状況調査
修繕履歴と不具合の整理
査定額と工事費の比較
仲介販売の条件決定
もうひとつの道
売れない時は
不動産買取も選択肢に
仲介で反響が少ない、早く現金化したい場合は不動産買取も選択肢です。価格は下がりやすい一方、内覧対応や販売活動の負担を抑えやすい利点があります。
一般の買主にとっては住宅ローン・保険・修繕費の不安がハードルになりますが、買取業者は再販・リフォーム・解体などを前提に価格を判断できる場合があります。相続した空き家・老朽化した一戸建て・修繕費をかけたくない家では、仲介と買取の両方で査定を取る方法が現実的です。
仲介と買取の比較
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い価格で売却 | 仲介より低くなる場合 |
| 売却期間 | 買主探しに時間がかかる場合も | 短期間で現金化可能 |
| 内覧対応 | 必要なことが多い | 少ない回数で済む傾向 |
| 修繕の要否 | 買主の意見が影響しやすい | 現状のまま相談できる |
| 向いている人 | 時間をかけて売りたい人 | 早めに整理したい人 |
共有持分専門買取センターは、透明性のある取引・迅速な対応と柔軟な提案・専門知識と経験を重視しています。売却価格の根拠や手続きの進み方を確認しながら進めたい方は、早めに相談することで選択肢を整理しやすくなります。
判断の前に
売る前に
確認したい注意点
売る前は、耐震補強・解体・更地化・リフォームを単独で決めないことが大切です。先に費用をかけても、その分を売却価格で回収できるとは限りません。
売却前の判断フローチャート
売却を急がない
仲介で販売を検討
反響が少ない・修繕負担が重い
買取査定も取得
価格・期間・手間を比較
最終判断
この記事のまとめ
焦らず、比較してから
売却方法を選ぶ
旧耐震基準の家は、売れないと決まっているわけではありません。ただし、買主が耐震性や制度利用・修繕費を慎重に確認するため、売却が長引くことはあります。
仲介で売れにくい場合は、不動産買取も選択肢に。耐震性・書類・費用・売却方法を整理し、仲介と買取を比較しながら進めましょう。
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