不動産売却でよくあるトラブルは？事例と対策についても解説

不動産売却を考えたとき、「トラブルに巻き込まれたらどうしよう」と不安になる方も多いのではないでしょうか。
実際、不動産売却では、契約や説明のミスによるトラブルが後を絶ちません。
この記事では、実際に起こりやすいトラブル事例や、その回避策について詳しく解説いたします。
不動産売却のトラブル事例を知って備えたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却の重要事項説明で生じるトラブル事例

不動産売却時にまずおさえるべきは、重要事項説明の内容と注意点です。
まずは、重要事項説明で発生しやすいトラブルと、その事前対策について解説していきます。

境界の説明不足

まず、隣地との境界に関する説明不足は、起こりやすいトラブルの代表例です。
境界を示す杭がなくなっていたり、塀や庭木などが隣地に越境している事実を伝えないまま売却してしまうと、後で大きな問題になりかねません。
物件の引き渡し後に、買主から境界を確定させるための訴訟や、越境している部分の撤去を求められる可能性があります。
そのため、売主は事前に法務局で公図や地積測量図などを取得することが重要です。
そのうえで、専門家である土地家屋調査士に依頼し、隣地の所有者と現地で立ち会いながら、境界を確認する作業が不可欠となります。

用途の説明漏れ

多くの土地では、都市計画法によって用途地域が定められており、それぞれに建物の大きさや高さといった厳しい制限が設けられています。
これらの制限について十分に説明しなかった結果、買主が希望していた家の建て替えができないと判明することがあります。
その場合、売主は「虚偽の説明があった」として契約の解除を求められたり、多額の損害賠償を請求されたりするリスクを負うことになりかねません。
そのため、売主は市町村の役所で都市計画図などの資料を取得し、ご自身の土地に関する具体的な規制内容を正確に把握しておく必要があります。

管理規約の説明

マンション売却の際にとくに注意したいのが、管理規約や修繕積立金に関する説明です。
地上20階建て以上のような高層マンションは、将来の修繕工事にかかる費用が高額になる傾向にあり、この負担増のリスクを伝えないと説明義務違反を指摘される恐れがあります。
また、ペットの飼育や楽器の演奏、民泊の可否といった日々の生活に関わる細かなルール説明を怠ることも、トラブルの原因になりかねません。
このような事態を避けるために、売主は管理組合から最新の管理規約や総会の議事録、長期修繕計画書といった書類一式を取り寄せることが求められます。

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不動産売却で発生する契約解除時のトラブル事例と回避策

前章では、重要事項説明のトラブルについて述べましたが、契約解除を巡る費用負担も無視できませんよね。
ここでは、契約解除に伴う費用トラブルと賢い回避策について解説いたします。

違約金・手付金

不動産の売買契約を結んだ後、契約を取りやめる場合の主な方法として、買主が支払った手付金を放棄するか、売主が受け取った手付金の2倍を返還する「手付解除」があります。
このほか、契約書で定めた違約金を支払って解除する、「違約解除」という方法も一般的です。
売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、法律によって違約金や手付金の額は売買代金の20%を超えてはならないと、上限が定められています。
こうした事態に備え、あらかじめ契約書で手付解除ができる期限を明確に定めておくことが、お互いのリスクを減らすうえで重要です。
解除期限を設けることで、売主は別の買主を探す機会損失を抑えられ、買主も安心して資金計画を立て直せるようになります。

白紙解約と特約

個人の不動産取引では多くの方が住宅ローンを利用するため、融資が下りなかった場合に備えて、「住宅ローン特約」が設けられています。
万が一、住宅ローンの本審査で承認が得られなかった場合、この特約があれば契約を白紙に戻し、無条件で解除することができます。
ただし、トラブルを防ぐには、契約書に融資を受ける金融機関名や借入額、承認を得る期限などを具体的に記載しておくことが不可欠です。
また、買主がローンの審査手続きに誠実に協力する義務があることや、期限を過ぎた場合の対応についても明確に定めておく必要があります。

解除方法ごとの書類

契約の解除には、クーリングオフ制度のように、法律で定められた特別なケースも存在します。
不動産会社の事務所以外の場所で契約した場合、買主は書面を受け取った日から8日以内であれば、理由を問わず一方的に契約を解除することができます。
この通知は、後々のトラブルを避けるため、内容証明郵便など記録が残る方法で期限内に発信することが確実です。
解除理由によっては、融資の否認通知や罹災証明書など必要な書類や提出期限が異なるため、一覧表にまとめて売主・買主双方で共有しておくと安心です。
さらに、契約を結ぶ前後に宅建士から解除パターンや費用の目安を説明してもらえば、多くの費用トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

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不動産売却で起こる契約不適合責任のトラブル事例と防止策

ここまで契約解除までのトラブルを解説しましたが、契約不適合責任による損害賠償もおさえておきましょう。
最後に、契約不適合責任を巡る損害賠償トラブルの防止策について解説していきます。

瑕疵告知と賠償

不動産を売却した後、契約書の内容と異なる不具合が見つかった場合、売主は責任を負わなければなりません。
これは「契約不適合責任」と呼ばれ、買主は売主に対して補修や代金の減額、損害賠償などを請求することが可能です。
これらの欠陥は買主の生活に直接影響するため、裁判といった深刻な紛争に発展しやすい傾向にあります。
そのため、売主は事前に建物の状態をできる限り正確に把握し、不具合があれば、その情報を告知書へ正直に記載することが求められます。

シロアリ被害の事例

木造の一戸建てを売却する際に、とくに注意が必要なのがシロアリによる被害です。
過去の事例では、売主が被害の存在を「知らなかった」と主張したにも関わらず、300万円を超える賠償金の支払いを命じられたケースがありました。
このような高額な賠償リスクを避けるには、事前の入念な調査と対策が不可欠です。
具体的には、専門業者に床下の状況を調査してもらい、その報告書を契約書に添付する方法が有効となるでしょう。
万が一、シロアリ被害の痕跡が見つかった場合は、その状況を写真で記録し、買主の立ち会いのもとで現状を共有することが大切です。
そのうえで、補修にかかる費用の見積もりを示し、どちらが負担するのかを事前に話し合っておけば、紛争を未然に防ぐことができます。

保証と補償範囲

近年、中古住宅を安心して取引するための仕組みとして、「ホームインスペクション」の活用が広がっています。
調査費用は、一戸建ての場合で5万円から7万円程度が相場で、その報告書を契約書に添付すると責任の範囲が明確になります。
また、給湯器やキッチン、エアコンといった住宅設備の故障に備える「住宅設備保証」を併用することも、賢明な選択肢といえるでしょう。
この保証に加入して、対象となる設備や保証期間を一覧にしておけば、万が一故障した際の費用負担が明確になり、双方の不安を大きく軽減できます。

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まとめ

土地の境界や建物の制限、管理規約など重要事項の説明不足は紛争の原因となるため、売主は事前の調査と正確な情報提供が不可欠です。
売買契約後の解除では、手付金や違約金の問題が生じやすいため、住宅ローン特約などを含めた解除条件や期限を契約書で明確に定めておくことが大切です。
雨漏りやシロアリ被害など、引き渡し後の不具合は売主の責任となるため、専門家による建物調査を実施し、建物の状態を正確に告知することが紛争防止の鍵となるでしょう。