不動産を売却する際にかかる費用について！内訳や控除の活用方法も解説

不動産の売却を検討する際には、諸費用がどれほどかかるのかを把握しておくことが大切です。
仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生するため、あらかじめ資金計画を立てておく必要があります。
費用の内訳や支払時期を理解しておくことで、売却後のトラブルや予算のズレを防ぐことができるでしょう。
本記事では、不動産売却にかかる主な費用項目や相場、節約のポイントについて解説いたします。

不動産売却にかかる費用の種類

不動産売却時には、仲介手数料や税金など多様な費用が発生します。
ここでは、費用の種類と目安、支払時期、シミュレーション方法を解説いたします。

費用の目安と内訳

もっとも頻繁に発生する費用は、仲介手数料です。
売却価格が400万円を超える場合は「売却額×3％＋6万円」の税抜額に消費税を加算します。
たとえば、3,000万円で売却した場合は約105万6,000円となります。
仲介手数料は成功報酬型であり、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
印紙税は、契約金額1,000万円超〜5,000万円以下で軽減措置適用時1万円です。
売買契約書に貼付した印紙へ割印をおこなうことで、納税が完了します。
抵当権抹消などの登記費用と司法書士報酬は、約2万〜3万円が一般的ですが、住宅ローン残高が多い場合は約10万円近くになることもあります。
固定資産税の日割清算、管理費等の未払精算が発生する物件もあるため、管理会社の精算スケジュールを事前に確認すると安心です。

費用の支払時期

仲介手数料は売買契約成立時に半額、引き渡し時に残額を支払う形式が主流です。
ただし、引き渡し時に全額をまとめて支払う契約もあるため、事前に確認しましょう。
印紙税は、契約書に印紙を貼付する時点で納付が完了します。
軽減措置を受けるためには、指定の期間内に作成された契約書であることが条件となるため、契約日をずらすことで節税できる場合もあるでしょう。
登記関連費用や抵当権抹消費用、住宅ローン繰上げ返済手数料は引き渡し当日に決済と同時に支払います。
当日の資金繰りに、余裕を持たせることが大切です。
決済当日は司法書士や金融機関、買主が同席することが多く、手続きが長時間に及ぶケースもあるためスケジュール調整は余裕を持ちましょう。

費用シミュレーションで全体像を把握

シミュレーションでは、物件価格と各費用の目安を入力し、手取り額を算出します。
3,000万円の売却例では、仲介手数料約105万円、印紙税1万円、登記費用10万円と仮定すると総額は約120万円です。
数字を変動させながら感度分析をおこない、売却価格が1割上下した場合の手取り額も確認しておくと計画に幅を持たせられます。
住宅ローン残債の一括返済や引越し費用、不要品処分費用も加味し、総費用が売却額の4〜6％に収まるかを確認しましょう。
近年は、オンラインの無料ツールが充実しているため、結果を不動産会社の見積もりと照合し、違いがあれば理由を確認してください。
金融機関が提供する、ローン残債シミュレーターも併用すると精度が上がります。

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不動産売却費用の相場とは

ここでは、前章で触れた各費用の相場について解説いたします。
目安を知ることで、不動産会社から提示された見積もりの妥当性も判断しやすくなるでしょう。

費用の相場を計算してみましょう

仲介手数料の計算式は、前章をご覧ください。
3,000万円の売却なら、上限は約105万円です。
印紙税は1万円、5,000万円超の場合でも軽減後は3万円です。
令和9年3月31日以降は、軽減措置が終了予定のため、売却時期によって納税額が変わる点に注意しましょう。
登記費用は、司法書士報酬込みで約2万〜約3万円が一般的で、抵当権抹消の登録免許税は1件約1,000円です。
司法書士によって報酬が異なるため、複数社で見積もりを取るとコストを抑えられます。
住宅ローン繰上げ返済手数料は、0〜3万円程度を見込んでおくと安心です。
不動産会社が提示する仲介手数料が上限を下回っていても、サービス内容によっては広告費用が別途請求される場合があります。
そのため、手数料率だけでなく付帯サービスの範囲まで確認して比較しましょう。

費用に上限はあるのか

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で規定されています。
低廉な空き家等で、価格が800万円以下の場合は上限30万円（税抜）です。
印紙税は契約金額に応じた定額で、実質的な負担は大きくありません。
登記関連費用も大きな差が出にくく、相場内であれば過度に心配する必要はありません。
また、売却時に住宅診断（ホームインスペクション）を実施する場合は3万〜6万円程度の費用が必要ですが、買主への安心材料となり成約を早める効果を期待できます。
診断結果によっては修繕費が別途発生することもあるため、事前点検と費用見積もりが必要です。

売却費用とは

売却費用は「成功報酬型費用」「税金・法定費用」「実費・雑費」の3つに区分できます。
成功報酬型は仲介手数料、税金・法定費用は印紙税や登録免許税、司法書士報酬などが該当します。
実費・雑費には住宅ローン繰上げ返済手数料、引越し費用、解体費用などがあり、物件の状況によって変動するのが特徴です。
固定資産税や管理費の清算金、測量費、境界確定費なども雑費に含まれるため、売却開始前に一覧表を作ると漏れを防げます。
売却価格の4〜6％を目安に概算すれば、資金計画が立てやすくなるでしょう。

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不動産売却費用を控除で抑える

売却費用を抑えるには、「支出そのものを減らす工夫」と、「税金を安くする制度の活用」という2つの視点が大切です。
ここでは、これら両面からの節約術を解説していきます。

交通費などを見直す

内覧や打ち合わせに伴う移動費は、譲渡費用として経費計上できます。
領収書を保管し、遠方の物件ではオンライン対応や不動産会社への委託で訪問回数を減らしましょう。
現地清掃を自分でおこなえば、クリーニング費用も抑えられます。
広告写真を自身で撮影して提供すれば、プロカメラマンの手配費用も節約可能です。
近隣在住の親族や友人に立会いを依頼できれば、交通費や人件費を最小限に抑えられます。

控除制度を活用する

控除制度の適用要件は頻繁に改正されるため、税務署や専門家への確認が不可欠です。
居住用財産の3,000万円特別控除や、所有期間10年超の軽減税率特例を活用すると、譲渡所得を大幅に圧縮できます。
適用には「売却した年の前年以前に同控除を利用していない」などの条件があるため、注意しましょう。
仲介手数料や測量費、広告費などは譲渡費用として計上し、確定申告で漏れなく申告してください。
節税効果を最大化するために、確定申告期日前に必要書類を整理し、税理士へ相談すると安心です。

相続物件の費用対策とは

相続した空き家でも、条件を満たせば3,000万円特別控除が適用されます。
取得費が不明な場合は概算取得費5％で計算できますが、相続税評価額を利用したほうが有利なケースもあります。
取得費加算の特例で相続税の一部を取得費に加算できるため、専門家に相談して最適な方法を選びましょう。
相続登記の義務化（2024年4月施行）により、登記未了物件は売却前に手続きを済ませる必要がある点にも注意しましょう。
相続後3年以内に売却しないと空き家控除を受けられなくなるため、スケジュールを逆算して準備を進めることが大切です。
共有名義の場合は、持分ごとに譲渡所得を計算する必要があるため、名義人全員分の書類を用意し、費用負担の分担方法を明確にしておきましょう。

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まとめ

不動産売却には仲介手数料や登記費用など多くの費用が発生するため、内訳を把握しておくことが大切です。
あらかじめ相場を理解していれば、見積もり内容の妥当性を判断しやすくなり、無駄な支出も防げます。
不動産売却に関する税制や各種特例は毎年見直しがあるため、最新の制度を確認することが大切です。
交通費の実費計上や各種控除制度の活用により、費用負担を抑えた納得のいく売却が可能となるでしょう。