不動産売却の譲渡所得はどう計算する？計算方法と各種費用について解説

不動産売却後は、譲渡所得が発生したかどうかによって確定申告の必要性が変わってきます。
確定申告を忘れると無申告加算税や延滞税が課されることになるので、トラブルを避けるためには自身で譲渡所得を計算できるようになっておくことが大切です。
今回は、不動産売却における譲渡所得の計算方法、譲渡所得の計算で使用される取得費と譲渡費用の内容について解説します。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産売却時に生じた所得は譲渡所得として扱われ、その金額がプラスになった場合は確定申告が必要になる可能性があります。
ただし、譲渡所得は不動産の売却額そのものではないので、複数の数値を用いたうえで正しい計算方法を用いて自身で算出しなければいけません。
プラスになるかマイナスになるかを計算できるだけでも譲渡所得に関するトラブルは減らせるので、以下の計算方法を使って算出してみてください。

譲渡所得と課税譲渡所得の計算方法

不動産売却における譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡収入金額とは、土地や建物の譲渡代金および固定資産税と都市計画税の清算金のことです。
そして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が課税譲渡所得となり、所得税や住民税の課税対象になります。

取得費と譲渡費用の計算方法

譲渡所得の計算に用いる取得費と譲渡費用は、それぞれ不動産の取得にかかった費用と、売却にかかった費用を指します。
2つの費用の具体的な内訳については後述しますが、正確な譲渡所得を求めるためには、取得費と譲渡費用についても自身でしっかり計算しなければいけません。
取得費の計算方法は2つあり、1つ目の定額法は各種費用の合計から建物の減価償却費を差し引いて算出する方法です。
2つ目の概算法は正確な取得費が把握できない場合に用いる計算方法であり、譲渡収入金額に5%をかけて取得費とみなします。
多くのケースでは定額法のほうが概算法より金額が大きくなるので、譲渡所得を減らして節税するには、しっかり資料を集めることが大切です。
譲渡費用はシンプルに、該当する費用の資料を集め、合算する計算方法で算出します。

特別控除額とは？

特別控除額とは、特定の要件を満たした場合に利用できる控除の金額です。
譲渡所得から特別控除額を差し引いて算出した課税譲渡所得がマイナスであれば、追加の所得税や住民税の支払いは不要です。
ただし、控除を利用するためには確定申告が必要なので、結果的に課税譲渡所得がマイナスになるからといって手続きを忘れないようにしましょう。
利用できる特別控除には、公共事業の目的で土地・建物を売却した場合の5,000万円特別控除、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除などが挙げられます。

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不動産売却の譲渡所得の計算で使用する取得費の内容

譲渡所得を計算する際に使用する取得費とは、不動産を取得する際にかかった金額を指します。
しかし、取得費に含まれるのは実際の購入金額だけではなく、購入に関する諸費用や、現在の状態にするためにかかった費用なども含まれます。
取得費が増えるほど譲渡所得は少なくなり、節税ができる可能性があるので、なるべく多く計上できるように該当する費用をしっかり把握しておきましょう。

取得費に含まれる費用①購入時の仲介手数料や諸費用

不動産購入時に不動産会社に対して支払う仲介手数料や、所有権移転登記の登録免許税や司法書士報酬は取得費として計上可能です。
また、相続時の登記費用や買主が負担した印紙税も取得費とみなされます。
借主がいる土地や建物を購入した場合に買主が負担した立ち退き料、建物付きの土地を購入して約1年以内に建物を解体した場合の取り壊し費用も取得費として計上できます。
少し特殊なケースでは、購入した建物の所有権を取得するために必要になった訴訟の費用も取得費の一部です。

取得費に含まれる費用②リノベーションにかかった費用

リノベーションとは、物件に対して大規模な工事をおこなって新たな価値や機能を付け加えることを指します。
リノベーションは物件の機能や性能を元の水準に修復するリフォームとは異なり、資本的支出とみなされるので、取得費として計上できます。
ただし、資本的支出に該当する工事でも、かかった費用が20万円未満の場合は、修繕費として扱われ取得費に計上できない可能性があるので注意しましょう。

取得費に含まれない費用とは？

リフォーム費用は資本的支出ではなく修繕費として扱われるので、取得費には計上できません。
また同じ訴訟費用でも、相続財産の分割に関する訴訟の費用は取得費の計上対象外です。
そのほかの勘違いされやすい費用としては、住宅ローン保証料、火災保険料、引っ越し費用、家電製品や家具の購入費用などが挙げられます。
リノベーション費用とリフォーム費用のように区別が難しい場合もあるので、気になった場合は個別に調べてみると良いでしょう。

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不動産売却の譲渡所得の計算で使用する譲渡費用の内容

譲渡所得の計算に使用する譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった金額を指します。
取得費に比べると、どんな費用なのかイメージしにくいかもしれませんが、実際の売却手続きではさまざまな費用が支払われています。
取得費と同じく多く計上するほど譲渡所得が少なくなるので、しっかり資料を集めてどんな費用がかかったのかを計算しておきましょう。

譲渡費用に含まれる費用①売却時の仲介手数料や諸費用

不動産売却時にかかった仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬、売主が負担した印紙税などの諸費用は譲渡費用に計上可能です。
また、不動産売却のために実施した測量や解体の費用も譲渡費用の一部として扱われます。
ただし、不動産売却を検討する以前に支払った測量費や取り壊し費用は不動産売却と無関係とみなされる可能性があるので注意しましょう。

譲渡費用に含まれる費用②売却のための広告料や旅費・交通費

不動産売却において買主を探すために広告料を支払った場合は、その金額も譲渡費用として計上できます。
また、不動産売却の過程で発生した旅費や交通費も、譲渡費用として認められる可能性があります。
その出費が不動産売却に必要だったかどうかが判断の基準となるので、譲渡費用への計上を検討する場合は税理士に個別に相談すると良いでしょう。

譲渡費用に含まれないもの

不動産売却に備えてリフォームやハウスクリーニングをおこなった場合、その費用は修繕費とみなされるので、譲渡費用には計上できません。
資本的支出に該当するようなリノベーションをおこなった場合は、前述のとおり譲渡費用ではなく取得費に計上されます。
また、ごみ処理や残置物の撤去にかかった費用も、基本的には譲渡費用とは認められません。
このほかに、引っ越し費用、固定資産税や都市計画税、売却後の確定申告における税理士費用なども譲渡費用の対象外です。

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まとめ

不動産売却における譲渡所得は譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算可能であり、そこからさらに特別控除額を差し引くと課税譲渡所得が算出できます。
取得費と譲渡費用を多く計上すれば課税譲渡所得が少なくなって節税が可能なので、あらかじめどういった費用が含まれるのかを把握しておくことが大切です。
リフォーム費用や旅費・交通費など判断が難しい費用もあるので、迷った場合は個別に調べるようにしましょう。