結露しやすい不動産は売却できる？原因と売却方法についても解説

結露や湿気、カビに悩まされる不動産をお持ちの方で、売却できるか不安になっていませんか。
結露しやすい物件は買主から敬遠されやすいですが、原因を把握し、適切な対策を講じれば売却することは可能です。
本記事では、結露を招く原因、健康や資産価値へのデメリット、さらに売却方法や告知義務について解説いたします。
結露しやすい不動産のスムーズな売却を目指す方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産が結露しやすい主な原因

結露しやすい不動産の売却を考える際、結露が発生するメカニズムをおさえておくことが大切です。
まずは、結露を招く建物構造や、使用環境の主な原因について解説していきます。

建物の構造的な問題

結露は、室内の空気中に含まれる水蒸気が冷たい窓ガラスや壁などに触れて冷やされ、水滴に変わる現象です。
とくに、建物の構造的な問題が、結露を発生しやすくする要因となっているケースは少なくありません。
また、住宅の中で熱が逃げやすい場所である「窓」の性能も、結露の発生に関わっています。
築年数が古い住宅に多いアルミ製サッシや、一枚だけの単板ガラスは断熱性が低いため、冬場は窓の表面温度が下がり、結露が集中して発生する場所になりやすいです。

老朽化による性能低下

新築時には十分な性能を持っていた建物でも、時間の経過とともに老朽化が進むと、結露が発生しやすくなる場合があります。
たとえば、壁の内部にあるグラスウールのような繊維系の断熱材は、長年の間に湿気を含むなどすると、重みで沈み込んで上部に隙間ができてしまうことがあります。
この断熱材がなくなった部分は、外の冷気が直接伝わる「断熱欠損」という状態になり、そこが新たな結露の発生源となってしまうのです。
さらに、外壁に生じたひび割れや、窓枠の隙間を埋めているシーリング材の劣化や剥がれなども、老朽化による問題です。
建物の老朽化による防水性能や断熱性能の低下は、単なる結露問題にとどまらず、不動産の資産価値そのものを損なう要因となってしまいます。

室内干しなどの生活習慣

建物の構造や老朽化といった問題だけでなく、実は日々の生活習慣が室内の水蒸気量を増やし、結露のリスクを高めていることも多いです。
たとえば、人の呼吸や汗だけでも、大人が1人眠っている間に約200gから300gの水蒸気を放出するといわれています。
とくに、冬場の結露の要因となりやすいのが、洗濯物の「室内干し」です。
ある試算によれば、洗濯機で脱水した約5kgの洗濯物を室内に干した場合、約3kg（3L）もの水分が蒸発して室内に放出されるとされています。

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結露がもたらす健康・資産価値へのデメリット

前章では、結露の主な原因について述べましたが、結露を放置すると深刻な事態を招きますよね。
ここでは、結露がもたらす健康面や、資産価値へのデメリットについて解説いたします。

カビ・ダニによる健康被害

まず、健康面へのデメリットとして深刻なのが、カビとダニの発生による健康被害のリスクです。
結露によって生じた水分は、壁紙の表面や押入れの中など、空気がこもりやすい場所に留まり、カビが繁殖するための栄養源となってしまいます。
一般的に、室内の湿度が60%を超えるとカビが活動しやすくなり、70%以上で急激に増えるといわれています。
カビは目に見えない胞子を空気中にまき散らし、この胞子を日常的に吸い込むことが、アレルギー性鼻炎や気管支喘息などを引き起こす原因となるのです。
くわえて、湿度が70%を超えるような高い湿度の環境は、ダニにとっても絶好の繁殖場所となってしまいます。

建物の劣化と資産価値低下

次に、結露は不動産の資産価値に直結する、建物の耐久性や見た目を損なうデメリットをもたらします。
目に見える結露であっても、日常的に窓枠や壁が濡れることで、壁紙にシミや黒カビが発生したり、剥がれてきたりします。
しかし、より深刻なのは、壁の内部や天井裏、床下など、住んでいる方の目に見えない場所で進む「壁体内結露」です。
木造住宅の場合、木材が含む水分量が一般的に20%から25%を超える状態が続くと、木材を腐らせる菌（木材腐朽菌）が急速に繁殖し始めます。
腐朽が進むと、建物の耐久性や耐震性が低下し、大規模な補修が必要となる場合もあります。

買主の心理的抵抗と価格

中古住宅の購入希望者が内覧に訪れた際、窓枠の黒カビ、壁紙のシミや剥がれ、そして室内に漂うカビ臭はマイナスイメージを与えてしまいます。
また、経験豊富な購入希望者や不動産業者は、目に見える結露の跡を見つけると、壁の内部や床下の劣化を心配します。
近年は、住宅診断（ホームインスペクション）の利用も一般的になっており、専門家が結露のリスクや劣化を指摘すれば、売買契約に至らない可能性が高くなるでしょう。
買主側は、内装の張り替え費用や窓の交換費用、場合によっては断熱リフォーム費用などを見積もることになります。

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結露しやすい不動産を売却する方法

ここまで、結露の原因とデメリットを解説しましたが、実際の売却方法もおさえておきましょう。
最後に、結露問題を考慮した不動産売却の進め方について、解説していきます。

修繕・リフォームで改善

結露の程度が比較的軽く、カビやシミが表面的なものに限られる場合は、部分的な修繕やリフォームで購入希望者への印象を改善できる可能性があります。
とくに、見学時の第一印象は大切で、壁紙の黒カビや窓枠のシミは、買主に対して強い抵抗感を与えてしまうでしょう。
対策として効果的なのは、カビやシミが発生している箇所の壁紙を張り替えることです。
一般的なビニールクロスであれば、6畳間の壁全面で5万円～10万円程度が費用の目安となります。
また、結露の発生源である窓には、今ある窓の内側にもう一つ窓を取り付ける「内窓」の設置が、費用に対する効果の高い方法として知られています。

更地売却や買取の検討

部分的なリフォームでは、根本的な改善が難しい場合の選択肢も存在します。
1つ目は、建物を解体して「更地にして売却する」方法です。
ただし、解体費用が別にかかる点や、建物がなくなると固定資産税の優遇措置が外れて税額が上がる可能性がある点には、注意しましょう。
2つ目は、不動産会社が直接物件を買い取る、「不動産買取を利用する」方法です。
業者がリフォームなどのリスクを負う分、売却価格は市場価格より安くなる傾向がありますが、短期間でお金に換えられるという魅力もあります。
3つ目は、リフォームをおこなわずに結露の事実を伝えたうえで、相場より安い価格で「現状のまま売却する」方法です。
しかし、この場合は、売却に時間がかかりやすいリスクを伴います。

告知義務

結露問題を抱える不動産を売却するうえで重要なのが、売主が負う法的な責任である「契約不適合責任」です。
これは、売却した物件が契約内容と異なる不具合を持っていた場合、買主から修理や代金の減額などを求められる重い責任を指します。
結露が建物の構造的な欠陥によるものであれば、この契約不適合責任に当てはまるリスクがあり、とくに壁体内結露などは深刻なトラブルに発展しかねません。
こうしたトラブルを避けるために必要なのが、売主が知っている不具合をすべて買主に正確に伝える「告知義務」です。
結露の発生状況やカビの履歴などを物件状況確認書という書類に記載して伝える必要があり、事実を隠して売却すれば、後から責任を追及されることになります。

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まとめ

結露は、断熱材の不足や窓の性能といった構造上の問題、老朽化による隙間、室内干しなどの生活習慣によって発生しやすくなります。
結露が引き起こすカビやダニは健康被害の原因となり、建物の柱や土台を腐らせることで、不動産の資産価値を著しく下げてしまいます。
売却時は、リフォームで改善する方法や更地にする選択肢があり、不具合の告知義務を果たし、住宅診断の利用でトラブルを防ぎましょう。