再建築不可物件の不動産買取について！売れない理由も解説

相続や投資で取得した再建築不可物件を所有しており、なかなか売却先が見つからずにお困りではありませんか。
現在の法律では新たな家を建て替えられない不動産は、買主が住宅ローンを利用しにくく、そのまま放置していても維持費や税金などの負担ばかりが膨らんでしまいます。
本記事では、再建築不可となる法律上の基礎知識や売却が難しい理由を整理したうえで、スムーズに手放すための具体的な3つの売却戦略について解説します。
なかなか売れない不動産の手放し方に悩み、専門業者への不動産買取をご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件の法的制約には主に、都市計画法や接道義務などがあります。
まずは、再建築不可物件の基礎知識について解説していきます。

建築基準法での定義

再建築不可物件とは、現在ある建物を解体したあと、同じ敷地へ新たな住宅などの建物を再び建てられない不動産を指します。
都市計画区域などでは、安全な街づくりや避難経路の確保を目的として、土地利用や建築に一定の厳しい基準が設けられているのです。
また、建築基準法は敷地や構造の条件を定め、建築確認によって新築計画が適法かどうかを事前に詳しく確認する仕組みとなります。
建築当時は適法でも、法改正によって現在の基準に合わなくなった建物は、既存不適格建築物と呼ばれています。
現在の条件を満たさない敷地では確認済証が交付されず、原則として建て替えが認められないでしょう。

接道義務の要件と例

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路へ2m以上接していなければならず、この決まりを接道義務と呼びます。
対象となる道路は、幅員4m以上の公道や、自治体から位置指定を受けた私道などが代表的なものです。
ただし、幅員4m未満でも42条2項道路に該当すれば、中心線から2m後退するセットバックによって再建築できる場合があります。
一方、旗竿地の通路幅が2m未満だったり、接する道が法的な道路ではなかったりすると、必要な接道要件を満たせません。
さらに、建築基準法上の道路に2m以上接していない袋地も再建築が難しいため、道路種別と接道幅を自治体の窓口で必ず確認することが大切でしょう。

リフォーム等活用法

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲であれば、修繕やリフォームによって住みやすさを高められます。
たとえば、キッチンや浴室の交換、壁紙の張り替え、建物を支えない壁を撤去する間取り変更などが考えられるでしょう。
ただし、壁や柱、屋根など主要構造部の一種以上について過半の修繕や模様替えをおこなう工事は、大規模修繕などに該当し、建物の規模や構造によって確認申請が必要になります。
また、増築や骨組みだけを残すような大掛かりな改修は、再建築と同様に制限を受ける可能性があるため注意が必要です。
工事前に建築士や自治体へ相談して適法な範囲を明確にすれば、居住用や賃貸用として長く有効に活用しやすくなります。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

再建築不可物件の売却が困難な理由

前章では物件の基礎知識について述べましたが、いざ売却を検討する際には、いくつかの注意点が存在します。
ここでは、再建築不可物件の売却が難しい具体的な理由について解説します。

ローン審査の厳しさ

住宅ローンでは購入物件を担保にするため、金融機関は返済が滞った場合に売却して資金を回収できるかをより慎重に確認します。
しかし、再建築不可物件は建物を失ったあとの土地活用が限られ、一般的な物件より担保価値を低く見られやすいでしょう。
その結果、住宅ローンの審査が通りにくくなり、購入できる方が現金を用意できる層などへ大きく絞られてしまいます。
また、ノンバンクで融資を受けられる場合もありますが、金利や借り入れ条件が銀行より厳しくなる可能性に注意が必要です。
利用できる融資情報を事前に整理し、投資家や現金購入者など、物件に合う買主へ訴求することが重要になります。

買主の心理的な抵抗

長く暮らす住まいを探す買主にとって、将来建て替えられないことは購入判断を左右する大きな不安材料です。
建物が老朽化しても新築へ替えにくく、災害で滅失した場合も同じ敷地に住宅を再建できない可能性があるでしょう。
さらに、更地になれば利用方法が限られるうえ、住宅用地の特例から外れて固定資産税の負担が増える場合もあります。
また、築年数が古い建物では耐震性や設備の状態も気にされやすく、将来の補強や修繕に必要な費用が検討材料となるのです。
そのため、事前に建物診断や具体的な修繕計画、賃貸利用などの活用例を示し、購入後の暮らしをわかりやすく伝える工夫が大切でしょう。

追加コストの影響

築年数が経過した再建築不可物件は、水回りや外壁などの修繕費を見込む必要があり、買主は購入後の総額を慎重に判断します。
とくに旗竿地や狭い通路では大型車両が入りにくく、資材の運搬を人力でおこなうことで工期や人件費が増えやすいでしょう。
また、セットバックを進める際は、測量や分筆登記、既存の塀や門扉の撤去、道路部分の整備費用が発生する場合があります。
さらに、後退部分には建築できないため、有効な敷地面積が減り、建物の規模や査定額へ影響する点にも注意が必要です。
必要な工事と費用を事前に整理し、不動産会社から買主へ正確に伝えることで、取引後の行き違いを防げます。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

再建築不可物件をスムーズに売却する方法

ここまで売却の難しさを解説しましたが、状況を打開するための戦略もおさえておきましょう。
最後に、再建築不可物件を確実に売却するための具体的な方法について解説していきます。

許可取得による再建築

接する道路が幅員4m未満の42条2項道路なら、中心線から2m後退するセットバックによって再建築できる可能性があります。
後退部分には建物や塀を設けられませんが、必要な道路幅を確保できれば、物件の利用価値や売却のしやすさが高まるでしょう。
まずは自治体で道路種別を確認し、土地家屋調査士へ依頼して境界や道路の中心線を正確に測量します。
また、接道義務を満たせない場合でも、安全や防火などの条件を満たせば、建築基準法43条2項2号の許可を得られるケースがあるのです。
ただし、自治体との協議や建築審査会の同意に時間を要するため、売却予定から逆算して早めに準備することが大切でしょう。

隣地交渉による解決策

旗竿地の通路幅が2m未満なら、隣地の一部を購入したり、土地の等価交換を相談したりして接道条件を整える方法があります。
双方が合意した場合は、測量と境界確認をおこない、売買や交換の契約後に所有権移転などの登記を進める流れです。
また、土地を取得できないときは、賃貸借契約や通行地役権によって通路を利用する権利を確保する方法も検討できるでしょう。
ただし、利用権だけでは再建築の条件を満たさない場合があるため、自治体と専門家への事前確認が欠かせません。
さらに、隣地所有者に物件全体を買い取ってもらう案も含め、不動産会社や司法書士を交えて双方に利点のある解決策を探すことが大切です。

専門買取業者への売却

早く確実に手放したい場合は、再建築不可物件を扱う専門の不動産買取業者へ直接売却する方法が現実的です。
買取業者は自社資金で決済するため、個人の買主と異なり、住宅ローン審査の結果を待たずに取引を進められるでしょう。
また、購入後のリフォームや隣地との権利調整に関する知識があり、古い建物や残置物がある状態でも比較的相談しやすいのです。
さらに、契約不適合責任を免除する特約を設けることが多く、引渡し後の負担を抑えやすい点も大きな利点となります。
ただし、価格や条件は業者によって異なるため、仲介やオークションも含めて複数の方法を比べ、実績のある会社を選ぶことが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

再建築不可物件は、敷地が道路に2m以上接していない等の理由で建て替えができない不動産ですが、一定の範囲内でリフォームをおこなって活用することが可能です。
売却時は住宅ローンの審査が通りにくく現金購入者などに買い手が限られるうえ、建て替えできない不安や追加の工事費用が買主の大きな心理的負担となります。
スムーズに売却するには、セットバックや隣地交渉で再建築の条件を整えるか、契約トラブルの不安が少なく早く現金化できる専門買取業者へ直接売却すると良いでしょう。