リースバックとリバースモーゲージとの違いは？メリットも解説

今の住まいにそのまま暮らし続けながら、まとまった老後資金を確保する方法はないかとお悩みではありませんか。
資金不足への不安を抱えつつも、住み慣れた家を手放すことには抵抗があり、どのような解決策があるのか分からずに迷ってしまう方は多くいらっしゃいます。
本記事では、ご自宅を活用して資金を調達する代表的な手法である「リースバック」と「リバースモーゲージ」の具体的な違いや、ご自身に最適な選択をするためのポイントについて解説します。
不動産を賢く活用してゆとりのある生活資金を確保したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

リースバックとリバースモーゲージの仕組み

住みながら資金を確保する方法には、主にリースバックとリバースモーゲージの2種類があります。
まずは、それぞれの仕組みと基本的な違いについて、詳しく解説していきます。

それぞれの制度の特徴と概要について

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けながら、まとまった生活資金を確保できる代表的な仕組みです。
リースバックでは自宅を売却し、買主と賃貸借契約を結んだうえで、毎月家賃を支払いながら暮らしを継続できるでしょう。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受け、所有権を維持したまま資金を利用する方法となります。
また、リースバックで受け取るお金は売却代金なので、借り入れ金ではなく、使い道の自由度が高い点も特徴です。
リバースモーゲージは契約終了時に自宅売却や自己資金で残債を精算するため、資金用途や返済条件の確認が欠かせないでしょう。

居住期間と借り入れに関する比較について

リースバックで住み続けられる期間は、締結する賃貸借契約の具体的な内容が普通借家契約か定期借家契約かによって大きく異なります。
普通借家契約は正当な理由がない限り更新しやすく、家賃滞納などがなければ長期居住を目指しやすいでしょう。
一方、定期借家契約は2年や3年などで期間が終了し、再契約できない場合は住み替えが必要です。
リバースモーゲージは利用者が生存している間、原則として自宅に住み続けられる仕組みで、配偶者が契約者の死亡後も住み続けられるかは、契約の引継ぎ条件などによって異なります。
毎月の負担はリースバックが家賃、リバースモーゲージが主に利息となるため、居住期間と家計を合わせた比較が必要でしょう。

各制度を利用する前の前提条件確認

利用を検討するときは、まず現在の住宅ローン残高を確認し、調達資金で完済して抵当権を抹消できるかを確かめます。
リースバックは売却代金が残債を下回ると利用が難しく、自己資金による不足分の補填が必要になる場合があるでしょう。
一方、リバースモーゲージには55歳以上などの年齢条件があり、対象となる物件や地域も商品ごとに異なります。
また、リースバックの査定額は市場価格の70%から90%程度、融資枠は担保評価の50%から60%程度が目安です。
相続人の同意や配偶者の居住継続条件を求められるケースもあるため、家族と話し合ってから申し込むことが大切でしょう。

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2つの制度のメリットとデメリット

前章では基本的な仕組みの違いについて述べましたが、実際のメリットやデメリットも気になりますよね。
ここでは、具体的なメリットとデメリットの比較について、解説します。

各制度における代表的なメリットについて

リースバックは自宅の所有権を買主へ移すため、固定資産税や都市計画税、将来必要な大規模修繕費を負担せずに済みます。
まとまった売却代金は生活費や医療費、住宅ローンの完済などに幅広く使え、元本返済が生じない点も魅力でしょう。
一方、リバースモーゲージは所有権を維持したまま資金を得られ、毎月の支払いを主に利息だけへ抑えられます。
また、一括受取や年金形式などから受取方法を選べる商品なら、必要な時期に合わせて生活資金を補いやすくなるでしょう。
配偶者が契約を引き継げる条件であれば、主契約者が亡くなったあとも、住み慣れた家で生活を続けることが可能です。

各制度の注意点とデメリットについて

リースバックでは売却後も家賃の支払いが続くため、居住期間が長いほど支払総額が大きくなる点に注意が必要です。
さらに、定期借家契約では期間満了時に再契約できない可能性があり、賃料の改定条件も事前に確認しましょう。
一方、リバースモーゲージは変動金利の商品が多く、市場金利が上がると毎月の利息負担も増える場合があります。
また、不動産価格の下落や長寿によって借り入れ残高が融資枠へ近づき、追加融資を受けにくくなることもあるでしょう。
相続時の不足分を家族へ残さない仕組みの有無も含め、将来の返済方法と住み替えの可能性まで十分に検討することが大切です。

メリットを判定するためのチェックポイント

どちらが有利かを判断するには、得られる資金だけでなく、今後の居住期間や毎月の負担を具体的に比較する必要があります。
リースバックでは税金や修繕費がなくなる利点と、将来支払う家賃総額を並べて考えると判断しやすいでしょう。
一方、リバースモーゲージでは所有権を保てる安心感と、金利上昇や担保評価の変動によるリスクを具体的に比較します。
また、自宅を相続財産として残したいか、売却による現金化を優先するかによっても、選ぶ制度は大きく変わるでしょう。
必要資金や居住予定年数、家族の希望を書き出し、複数の条件を同じ基準で丁寧に検討することが大切です。

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あなたに向いているのはどっち？

ここまで各制度の特徴や比較を解説しましたが、ご自身の状況にどう当てはまるかもおさえておきましょう。
最後に、今後のライフプランに合わせて、どちらが向いているかについて詳しく解説していきます。

それぞれの目的別の最適な選択について

数年後に高齢者施設や子どもの近くへ移る予定があり、早めにまとまった資金を確保したい方にはリースバックが向いています。
居住予定期間が決まっていれば家賃総額を具体的に試算しやすく、自宅を生前に現金化して財産を整理できる点も魅力でしょう。
一方、今の家へ長く住みながら、年金の不足分や住宅の改修費を必要な範囲で補いたい方にはリバースモーゲージが適します。
また、一度に高額な資金を得たいのか、年金形式で少しずつ受け取りたいのかも重要な判断材料です。
配偶者の居住継続を優先する場合は、契約の引継ぎ条件や契約終了後の精算方法まで慎重に比較して選びましょう。

属性別の具体的な事例紹介について

50代後半で住宅ローンが残る方は、リースバックの売却代金で完済し、毎月の支出を家賃へ切り替える方法を検討できます。
ただし、売却代金で残債を精算できるかを確認し、今後支払う家賃を含めて家計を組み直す必要があるでしょう。
一方、70代の夫婦で自宅を相続させる予定がない場合は、リバースモーゲージで年金収入を補う方法が考えられます。
また、60代後半の単身者が将来の住み替えを希望するなら、リースバックで準備期間と住み替え資金を確保しやすいでしょう。
年代だけで決めず、残債や金融資産、家族構成、希望する居住期間を整理して、ご自身に合う方法を選ぶことが大切です。

専門家への相談と業者の選び方について

制度を利用するときは、提示される金額だけで決めず、契約条件をわかりやすく説明してくれる専門家を選ぶことが大切です。
リースバックでは査定額や家賃にくわえ、普通借家か定期借家か、再契約や買戻しの具体的な条件まで確認しましょう。
また、複数の不動産会社から提案を受け、売却後の住み替え支援や将来の相談体制も詳しく比較すると安心です。
リバースモーゲージでは金利上昇時の負担や融資限度額、契約終了時の精算方法を具体的に示す金融機関を選びます。
さらに、税理士や資金計画の専門家、家族にも十分に相談し、家計と相続の両面から納得できる方法を決めましょう。

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まとめ

ご自宅に住み続けながら資金を調達できる仕組みとして、売却して家賃を支払うリースバックと、担保に融資を受けるリバースモーゲージの2種類があります。
リースバックは固定資産税などの負担がなくなる一方で家賃の支払いが続き、リバースモーゲージは所有権を残せますが金利上昇や不動産価格の変動に注意が必要です。
将来の住み替えを視野にまとまった資金を得るか、今の家に長く住んで年金を補うかなど、ご自身の目的やライフプランに合わせて最適な制度を選ぶと良いでしょう。