不動産の個人売買はできる？メリットや注意点についても解説

不動産をご売却されるにあたり、高額な仲介手数料を節約するために、不動産会社を通さずに個人売買ができないかとお悩みではありませんか。
しかし、専門業者を通さずに自力で手続きを進めるのは、専門的な法律知識が求められることや、直接取引による予期せぬトラブルへの不安から、ハードルが高く感じられますよね。
本記事では、不動産の個人売買をプロなしで進めるための基礎知識をはじめ、手数料の節約や自由度の高さといったメリット、買い手確保の難しさなどのデメリットについて解説します。
ご自身の希望条件に合わせ、少しでも費用を抑えながら不動産の売却を安全に成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産の個人売買は可能？

不動産を個人売買するうえで知っておくべきことには主に、法律的な可否や手続きの基礎があります。
まずは、個人売買をプロなしで進めるための知識について解説していきます。

法律で認められる範囲

ご自身の家や相続した実家を特定の相手へ売る行為は、通常の個人売買なら宅建業の免許なしで進められます。
宅地建物取引業法で免許が必要になるのは、宅地や建物の売買などを「業として」おこなう場合で、反復継続性や取引相手の範囲などから判断されます。
ただし、土地を複数区画に分けて複数人へ販売するなど、1回の販売でも事業性が高いケースには注意しましょう。
無免許で宅建業を営んだと判断されれば罰則の対象になるため、「1回だけなら問題ない」と考えるのは適切ではありません。
そのため、取引方法や回数に不安があるときは、契約前に行政窓口や専門家へ確認しておくと安心でしょう。

自力でおこなう手続きの流れ

自力で個人売買を進める場合は、まず登記内容や境界、設備の状態を調査し、買主と売買価格や引渡し時期を話し合います。
次に、代金の支払方法や引渡し条件、物件状態を整理した売買契約書を作成し、双方の合意を書面に残すことが大切です。
また、個人間では宅建業法上の重要事項説明義務はありませんが、雨漏りやシロアリ被害など把握している不具合は正確に伝えましょう。
契約後は決済日に代金を受け取り、鍵や関係書類を渡したうえで、所有権移転登記の手続きを進める流れとなります。
登記では権利証や印鑑証明書などを扱うため、決済や申請に不安があれば司法書士へ依頼すると確実性を高められるでしょう。

個人売買の向き不向き

個人売買は、親族や親しい知人など、物件の状態や売却理由を理解し合えている相手との取引に向いている方法です。
たとえば、山林や老朽化した空き家などで購入希望者がすでに決まっている場合は、直接取引を検討しやすいでしょう。
一方で、面識のない第三者へ高額な不動産を売るケースでは、代金の支払いや契約条件を慎重に管理する必要があります。
住宅ローンが残っている物件や境界が未確定の土地、相続関係が複雑な不動産では、確認事項が増える点にも注意しましょう。
そのため、信頼関係だけで判断せず、権利関係や資金調達、必要書類まで整理して安全に進められるか見極めることが重要です。

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不動産を個人売買する3つのメリット

前章では、個人売買の手続きや基礎知識について述べましたが、具体的な利点についても知りたいですよね。
ここでは、費用面や自由度などに関連する、不動産を個人売買するメリットについて解説します。

仲介手数料などの節約

個人売買では、不動産会社へ仲介を依頼しないため、売買契約が成立しても仲介手数料を支払う必要がない点が利点です。
仲介を利用する場合、売買価格が800万円を超える物件では、上限額は「売買価格×3%＋6万円」に消費税をくわえて計算されます。
たとえば、1,000万円なら39万6,000円、5,000万円なら171万6,000円が上限となり、個人売買ではこの負担を抑えられるでしょう。
また、買主側も仲介会社を利用しなければ手数料が不要となり、双方で取引費用を軽減しやすくなります。
ただし、登記費用や印紙税など別途必要な費用もあるため、仲介手数料以外の支出まで含めて資金計画を立てることが大切です。

価格や条件設定の自由

販売価格や引渡し時期、内覧方法などを当事者同士で話し合って決められることも、個人売買ならではのメリットです。
希望価格を維持して相手を探したり、仕事終わりなど双方が都合の良い時間に内覧を設定したりと、柔軟に調整することができます。
また、売主自身が案内すれば、過去の修繕内容や設備の使い方、周辺環境などを暮らした経験とともに伝えられるでしょう。
エアコンや照明などの設備を残すかどうかも、買主の希望を聞きながら細かく取り決めることが可能となります。
ただし、口頭の約束は認識違いにつながるため、現況引渡しの範囲や残置物など重要な条件は契約書へ明記しておくと安心です。

柔軟なスケジュール調整

個人売買では売主と買主が直接やり取りするため、確認事項への返答や日程の相談をスムーズに進めやすい点も魅力です。
たとえば、売主の新居の完成が遅れた場合でも、買主と事情を共有し、双方が納得すれば引渡し日の変更を相談できます。
さらに、引っ越し準備や残置物の撤去に必要な期間も直接伝えられるため、お互いの事情を踏まえた調整がしやすいでしょう。
買主から先に荷物を置きたいと希望された場合も、利用場所や期間、責任の範囲を決めて対応することが可能となります。
ただし、変更内容を口頭だけで済ませず、重要な合意は書面に残しておくことが、後の認識違いを避けるうえで大切です。

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個人売買のデメリットと回避すべきリスク

ここまで個人売買の利点を解説しましたが、失敗を防ぐために生じうるリスクについても確認しておきましょう。
最後に、個人売買に伴うデメリットと、トラブルを回避するための対策について解説していきます。

買い手探しが難航する

個人売買では、不動産会社の販売網や指定流通機構を利用できないため、購入希望者へ広く物件情報を届けにくい点がデメリットです。
知人への声かけやSNSなどを活用できますが、ご自身で広告方法を考え、問い合わせ対応までおこなう負担が生じます。
また、周辺の成約事例を参考にできても、立地や築年数、建物状態まで踏まえて適正価格を判断するのは簡単ではないでしょう。
そのため、相場より高すぎる価格では問い合わせが集まりにくく、売却期間が延びると固定資産税や維持費の負担も続きます。
買主を早く見つけたい場合は、不動産会社の査定を活用するなど、必要な部分で専門家の知見を取り入れることも有効です。

契約トラブルとその予防

専門家が関与しない個人売買では、権利関係や物件状態の確認が不足し、引渡し後に双方の認識が食い違う可能性があります。
たとえば、境界が曖昧な土地では、買主や隣地所有者との認識が一致せず、売却後に確認や調整が必要になることもあるでしょう。
そこで、契約書には手付金の扱いや引渡し条件、建物が損傷した場合の対応などを具体的に記載することが重要です。
さらに、雨漏りなど契約内容と異なる状態が見つかった際に問題となる契約不適合責任も、事前に整理する必要があります。
住宅診断で建物状態を把握し、契約書を弁護士などの専門家に確認してもらえば、トラブル予防につながりやすくなるでしょう。

住宅ローン審査の壁

買主が住宅ローンを利用する場合は、個人売買だけでなく、金融機関の審査条件も事前に確認しておく必要があります。
金融機関によっては、重要事項説明書など宅建業者が関与した書類を求めるため、個人作成の書類だけでは進めにくい場合もあるでしょう。
そのため、買主は申し込み前に必要書類を確認し、個人間売買でも利用できる住宅ローンがあるか金融機関へ相談することが大切です。
また、融資が承認されなかった場合に解除できる融資特約を設けるなら、期限や申請条件などを契約書へ明記しておきます。
資金計画と契約条件を早めにすり合わせ、必要に応じて金融機関や専門家の支援を受けることが、安全な取引につながるでしょう。

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まとめ

不動産の個人売買は、通常の1回限りの取引であれば免許なしでおこなえますが、「業として」に該当するかは取引の目的や態様、反復継続性などから総合的に判断されるため注意が必要です。
仲介手数料を大きく節約できるだけでなく、価格設定や内覧方法の決定、柔軟なスケジュール調整など、当事者同士の希望に合わせた自由な取引が可能です。
一方で買主探しが難航しやすく、契約トラブルや住宅ローン審査の壁といったリスクもあるため、必要に応じて専門家の支援を活用して安全に進めると良いでしょう。