空き家は貸すより売るほうがおすすめ！売却方法やポイントについて解説

親から相続した空き家が不要だった場合、売るべきか賃貸物件として貸したほうが良いのか迷う方も多いのではないでしょうか。
迷った場合は、それぞれのメリット・デメリットを比較して、自分に合っているほうを選ぶことが大切です。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかを決める際の判断基準や、空き家を売る方法とポイントについて解説します。
空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリット

不要な空き家をそのまま放置しているケースがよく見られますが、空き家を放置し続けると、さまざまなリスクが生じます。
たとえば、老朽化が進み倒壊したり、放火されて火災が発生したりして、隣家や近隣の住民を巻き込んで危害を与えたケースも実際に起きています。
また、空き家であっても、その所有者は固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。
このように、不要な空き家を所有し続けても、メリットはほとんどないのです。
それでは、不要な空き家を相続などで取得した場合は、どうすれば良いのでしょうか。
空き家に生じるリスクを回避するための対策としては、売る、もしくは賃貸物件として貸すといった方法が選択肢として挙げられます。
冒頭でもお伝えしたように、どちらが良いかを選択するために、それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで検討しましょう。
そこで、売る場合のメリット・デメリット、貸す場合のメリット・デメリットについて解説しますので、ご自身の状況と照らし合わせて考えてみてください。

空き家を売る場合のメリット・デメリット

空き家を売る大きなメリットは、売却代金が手元に入ることです。
まとまったお金が手元に入れば、現在住んでいる家の住宅ローンや子どもの教育資金などに充てることができます。
また、そのまま所有し続ければ、維持費や税金がかかるだけでなく、空き家が原因で他人に被害が及んだ場合、損害賠償を請求される恐れがあります。
売却すれば、そのような出費もなくなり、倒壊や火災の心配もいりません。
ただし、売却すると空き家を手放すことになるため、将来空き家に住む可能性がある場合や実家がなくなることに抵抗がある場合は、慎重に判断する必要があります。
くわえて、空き家を売るときには、売却代金が手元に入る前に、印紙税や仲介手数料といった諸費用がかかることもデメリットとして頭に入れておきましょう。

空き家を貸す場合のメリット・デメリット

空き家を貸すメリットとしてまず挙げられるのは、家賃収入を得られることです。
入居者がいれば、掃除や換気といった日常的な管理を所有者がおこなう必要はありません。
また、所有権はそのまま持っているので、将来のために空き家を残したい方には、メリットだといえるでしょう。
ただし、入居者が見つからなければ、家賃収入は得られません。
その場合は、空き家の状態が続くため、先述したリスクを抱え続けることになります。
築年数が古い空き家であれば、他人に貸す前にリフォームが必要なケースもあるでしょう。
その場合は、リフォーム費用を準備しなければなりません。
入居者が見つかった場合でも、家賃の滞納や近隣の住民とのトラブルが起こる可能性があります。
賃貸物件としての需要が低い場合や入居者とのトラブルに対処するのが面倒な場合は、貸す選択肢はあまりおすすめできません。
ずっと家賃収入が見込める保証はないことも考えると、不要な空き家は売却して現金化するのが得策です。

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空き家を売る方法

それでは、空き家を売るには、どのような方法があるのでしょうか。
空き家を売る方法としては、以下の3つが挙げられます。

●古家付き土地として売る
●解体して更地にしてから売る
●リフォームする

それぞれの方法について、順番に解説します。

古家付き土地として売る

空き家が建っている状態で売る方法です。
不動産は経年劣化するため、建物の種類に応じて耐用年数が定められています。
たとえば、木造の一戸建ての耐用年数は22年で、これを超えると資産価値はないものとして扱われます。
しかし、土地は経年劣化するものではないことから、建物のように資産価値がなくなることはありません。
したがって、築年数が古い空き家の場合は、中古住宅ではなく古家が建っている「土地」として売るのが一般的です。

解体して更地にしてから売る

空き家を解体し、更地として売る方法です。
空き家を解体すれば、倒壊や火災のリスクはなくなり、新築するための土地を探している方もターゲットにすることが可能です。
ただし、空き家の解体には費用がかかります。
また、建物が建っている土地は、「住宅用地の軽減措置」により固定資産税が安くなっていますが、解体すると適用外となります。
つまり、解体費用を準備しなければならないことや解体したことによって固定資産税が跳ね上がることを考えると負担が大きいため、慎重に判断することが大切です。

リフォームする

築年数が古い空き家は、リフォームしてから売り出したほうが売却しやすい場合もあります。
しかし、リフォームには多額の費用がかかります。
また、リフォーム工事はある程度の期間を要するため、売却までに時間がかかることも考慮しなければなりません。
さらに、多額の費用をかけても、その分を上乗せした価格で売却できるわけではなく、持ち出しになるケースがほとんどです。
このように、3つの売却方法を比較すると、解体やリフォームは売却前に出費がかさみ、費用対効果が得られるとは限りません。
負担を少なくして空き家を売るには、古家付き土地として売るのがおすすめです。

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空き家を売る際に押さえておきたいポイント

最後に、空き家を売る際に押さえておくと良い3つのポイントについて解説します。

ポイント1：境界を確定する

築年数が古い空き家は、隣地との境界が曖昧なケースが少なくありません。
境界がわからない物件は、将来隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため、売却しにくくなります。
また、不動産売却時には、買主に境界を明示する義務があります。
したがって、境界が曖昧な場合は、隣地の所有者の立会いのもと境界を確定しておくことが大切です。

ポイント2：計画をしっかり立てる

不動産を売却する際には、3か月～半年ほどかかるのが一般的です。
需要が低い立地や空き家の状態によっては、それ以上かかることも少なくありません。
売却期間が長引くと、維持費や税金もかかり続けるため、売却期限を決めるなどの計画を立てたうえで進めることが大切です。
売却しにくいエリアや空き家の状態が悪い場合は、不動産会社の買取で手放すのも方法の1つです。

ポイント3：空き家の状態を確認する

不動産を売却するときは、契約不適合責任に注意が必要です。
契約内容に適合しない瑕疵が売却後に見つかると、買主から損害賠償や契約解除を請求される場合があります。
空き家は、瑕疵が存在する可能性が高いです。
契約不適合責任を軽減するために、空き家の状態を確認し、買主の同意を得たうえで契約内容に盛り込むようにしましょう。

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まとめ

空き家は、倒壊や火災のリスクが生じるだけでなく、固定資産税や都市計画税がかかるため、不要であれば所有し続けるメリットはほとんどありません。
空き家のリスクを回避する方法としては、売る、もしくは貸すのいずれかが選択肢として挙げられますが、入居者がいなければ家賃収入も得られないため、売却するほうがおすすめです。
空き家を売る場合は、境界の確定や契約不適合責任を軽減するために建物の状態を確認するなど、トラブルが発生しないような対策をすることが大切です。