ローン残債があっても不動産は売却できる？抵当権の抹消方法と注意点も解説

住宅ローンの滞納や生活環境の変化などを理由に、不動産の売却を検討している方はいるでしょう。
前向きに検討したいのに、住宅ローン残債があっても無事に売却できるかわからず意思決定できないとお困りの方はいませんか。
今回は、住宅ローン残債がある不動産の売却方法について、抵当権の抹消方法や売却時の注意点とともに解説します。

住宅ローン残債がある不動産の売却と抵当権の関係性

住宅ローン残債がある状態で不動産を売却するには、残債をすべて返済し、抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは

抵当権とは、民法で定められた「約定担保物権」の一種で、債務者からの返済が滞ったとき、債権者は抵当権を設定した不動産担保をもとに弁済を受けられます。
具体的に解説すると、病気やケガ、リストラなどを理由に収入が減少し返済が滞ったとき、金融機関は抵当権を設定した不動産を売却して返済に充てるのです。
金融機関にとっての抵当権は住宅ローン残債の支払いが困難になったときへの備え、いわゆる担保と考えられます。

抵当権の設定および抹消方法

抵当権は住宅ローンを組むタイミングに、法務局にて抵当権設定登記を通じて不動産に設定されます。
抵当権設定登記は不動産を購入した方も手続きが可能ですが、正確に手続きを進めるためにも司法書士に依頼して対応してもらうのが一般的です。
抵当権には住宅ローンの返済が滞ったときのリスク回避としての意味合いがあるため、完済してローン残債がなくなれば抵当権の設定は不要となります。
つまり、住宅ローンを完済していれば自由に売却できるのです。
ただし、不動産に設定された抵当権を抹消するには抵当権設定登記と同じく、法務局にて抵当権抹消登記を済ませなければなりません。
抵当権抹消登記も必要書類を準備すれば自力で手続きができますが、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

不動産売却に抵当権の抹消手続きが必要な理由

不動産を売却するのに抵当権を抹消する必要がある理由は、ローン残債があるとの誤解を生まないためです。
金融機関は抵当権が設定されている不動産を残債があると判断し、新規融資の対象から除外します。
住宅ローンを組めない不動産は自己資金だけで購入しなければならないため、売却できる可能性は大きく下がるでしょう。
買主の立場からすると、過去に抵当権を設定した金融機関からローン残債の支払いを請求されるリスクがあることから、抵当権が設定されている不動産を避けたくなるものです。
スムーズに不動産を売却するためにも、抵当権の抹消手続きは必要と言えるでしょう。

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住宅ローン残債がある不動産を売却する方法

住宅ローン残債があると抵当権を抹消できないため不動産の売却は難しそうですが、実は方法次第で売却は可能です。
まずはローン残債がある不動産を売却する際の流れを見ていきましょう。

住宅ローン残債がある不動産を売却する際の流れ

売却したい不動産に住宅ローン残債があるときは、まず買主と売買契約を締結し、支払われた売却代金をもとにローンを完済します。
基本的にローンの完済手続きは金融機関もしくは司法書士がおこないます。
住宅ローンの完済が確認できたら抵当権を抹消するための必要書類を受け取り、司法書士へ抵当権抹消登記手続きを依頼しましょう。
依頼を受けた司法書士が法務局に申請をおこない、登記完了の確認を済ませればすべての流れは終了です。
なお、住宅ローン残債がある不動産を売却する方法は、売却代金がローン残債を上回るか、それとも下回るかにより異なります。

売却代金が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」のケース

住宅ローン残債よりも高い金額での不動産売却が可能なときはアンダーローン状態となり、売却代金からローン残債を一括で支払えば抵当権も抹消できます。
また、アンダーローン状態なら、不動産を売却したあとに家賃を支払い続け、賃貸物件として同じ家に住み続けるリースバックを利用する方法での売却も可能です。
利用条件として年収や年齢、売却代金の用途などは指定されておらず、周囲に悟られずに不動産を売却できる方法であるため、プライバシー保護にも役立ちます。
売却から一定期間内であれば不動産の買い戻しにも対応しており、一時的な資金不足を理由とした不動産売却にもおすすめの方法と言えるでしょう。

売却代金が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」のケース

住宅ローン残債よりも売却代金が安くなるオーバーローン状態では抵当権を抹消できず、不動産の売却も不可能です。
そのためオーバーローンになるときは、不足分に自己資金を充てて住宅ローンを完済しなければなりません。
売却代金で返済しきれない金額を補填すれば抵当権を抹消でき、不動産の売却も問題なく進められます。
オーバーローンになるとわかったら不動産の売却予想価格と住宅ローン残債を照らし合わせ、自己資金で完済できるか一度検討してみましょう。

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住宅ローン残債がある不動産を売却する際の注意点

住宅ローン残債を支払えないまま不動産を売却するには、さまざまな注意点にも意識を向けておくことが大切です。

注意点1．オーバーローンのときは売却時期を遅らせる

オーバーローンになることが予想され、なおかつ自己資金では住宅ローン残債の不足分を補えないときは、売却時期を遅らせることも検討してみましょう。
不動産は築年数の経過にともない価値が下がり売却代金も安くなりますが、一定の年数が経つと下げ止まる傾向にあります。
住宅ローンを滞納せず毎月返済を続ければローン残債も少なくなるため、不動産の売却価格とローン残債の差は次第に縮まります。
不動産の売却時期を遅らせることが可能なら無理に焦ることなく、自己資金で補填して完済できる金額になるまで住宅ローンの返済を続けてみても良いでしょう。

注意点2．住み替えローンの利用を検討する

オーバーローン状態で自己資金も不足しているなら、住み替えローンを利用する方法がおすすめです。
住み替えローンとは、住み替えを目的として家を買い替える方を対象に、住宅ローン残債を上乗せした形で新しく借り入れるローンを指します。
手持ちの資金が少なく、売却代金では完済しきれない住宅ローン残債がある方でも不動産の売却が可能です。
ただし、一般的な住宅ローンよりも高金利になること、借入額の高さゆえにローン審査に落ちやすいことが注意点として挙げられます。
ハードルは高いですが一考の余地はあるでしょう。

注意点3．任意売却を検討する

オーバーローン状態で自己資金が不足しており、さらに住み替えローンも利用できないときは、任意売却の利用を検討してみてください。
任意売却をすると住宅ローン残債があっても抵当権を抹消できるほか、市場相場と大差のない価格での売却を実現しやすくなります。
金融機関との交渉次第では、任意売却後に持ち家から賃貸物件へと変更して家賃を支払い、継続して住み続けることも可能です。
一方、任意売却における注意点としては、住宅ローン残債の返済義務は消滅しないことが挙げられます。
任意売却が必要なときは、月々の返済が継続される点を理解したうえでの判断が求められるでしょう。

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まとめ

抵当権は住宅ローンの担保として金融機関が設定するものであり、住宅ローンを完済すれば抹消できます。
住宅ローン残債がある不動産を売却する方法は、アンダーローンかオーバーローンかによって異なります。
オーバーローンになるときは、注意点を理解したうえで住み替えローンや任意売却の利用を検討してみてください。