法人の不動産売却で課される税金は？計算や節税の方法をご紹介

法人による不動産売却では、個人による不動産売却とは異なる税金が課されます。
そのため、計算の方法が個人の場合と異なるほか、法人ならではの節税方法があるのです。
今回は、法人と個人それぞれの不動産売却で課される税金、法人の不動産売却における税金の計算方法、法人の節税方法についてご紹介します。

不動産売却における法人と個人の税金の違い

個人のみならず、法人も所有している不動産を売却できますが、法人と個人とでは課される税金の種類が異なります。
業務をスムーズにおこなうためには、個人による不動産売却と何が違うのかを把握しておくことが大切です。

個人の不動産売却の場合に課される税金

個人による不動産売却では、税金は売却の利益に対して課されます。
これを譲渡所得税と呼び、不動産の売却利益に対する所得税と住民税をひとまとめにしたものです。
個人が給与として受け取る所得などにも、所得税や住民税は課されますが、譲渡所得税は分離課税であるため、別途計算しなければなりません。
なお、個人は課税事業者ではないため、不動産のうち建物を売却しても消費税は不要です。
不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う報酬には、消費税が含まれています。
また、不動産の売買契約書には収入印紙を貼付し、その印紙税を納付しなければなりません。
売却にともなって抵当権抹消登記をおこなうのであれば、登記手続きのための登録免許税もかかります。

法人の不動産売却の場合に課税される税金

法人の不動産売却では、個人の場合と課される税金が異なるため注意が必要です。
法人の場合は、不動産の売却利益をはじめ、事業のなかで得た利益すべてを合算したものに税金が課されます。
そして、その利益に対しては、法人税や法人住民税、法人事業税の3種類が課されるのが特徴です。
また、課税事業者の法人であれば、建物を売却すると消費税が発生するため、それも納める必要があります。
法人税は、法人の事業で発生したすべての利益に課される税金です。
法人住民税は、法人が所有している事務所や事業所の所在地である自治体に納める税金になります。
法人事業税は、法人の事業で収益が発生した場合に、各自治体に納める税金です。
これらは、発生する条件や税金の使われ方などが異なるため、納付をおこなう場合は注意しましょう。
基本的に、法人のほうが個人よりも支払う税金の総額は多くなります。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

法人による不動産売却で課される税金の計算方法

法人の不動産売却では、不動産売却で出た利益とほかの事業で出た利益を合算して税金を計算します。
そのため、個人と異なり不動産の売却利益にだけ課される税金はありません。
消費税については、課税事業者に数えられる法人であれば、建物の売却でも発生します。

法人税の計算方法

法人税は、不動産売却を含めたすべての利益に課される税金であり、事業が赤字の場合は課税されません。
不動産の売却を主な事業として取り扱っていなくても、法人名義で売却したのであれば、事業の利益に合算する必要があります。
利益全体への法人税の金額は、以下の計算式により算出することが可能です。
法人税＝所得×法人税率－控除金額
なお、所得については、益金から損金を引けば計算でき、これがマイナスになるようであれば、法人税の納付は不要です。
法人税率については、「法人の種類」「法人の規模」「課税所得額」によって細かく決められています。
そのため、計算前に自社がどこに分類されるのかをしっかり確認しておきましょう。

法人住民税の計算方法

法人住民税は、法人の事務所や事業所など、事業で使用している不動産の所在地である自治体に支払う税金です。
法人住民税は、法人税とは異なり、事業が赤字の場合でも納付しなければなりません。
警察や消防、道路といった公共サービスやインフラを整備し、その恩恵を受けるために支払う税金です。
法人住民税の税額は、以下に挙げる計算式を使用すれば求められます。
法人住民税＝法人税割＋均等割
法人税割は、法人税を基準に法人が地方自治体に支払う税金であり、各自治体によって異なります。
法人税割を計算する場合は、法人税額に所定の税率をかける必要があり、これは法人の規模によって大きさが異なるため注意しましょう。
均等割は、法人の資本金額や従業員数をもとに算出する税金であり、地方自治体によって定めが異なります。

法人事業税の計算方法

法人事業税は、事業で収益が出た場合にだけ支払う税金であるため、赤字では支払う必要がありません。
自治体に対し、法人を運営するうえで使用しているインフラを維持するために納付します。
法人事業税の税額を計算する場合は、以下の計算式を用いましょう。
法人事業税＝所得×法人事業税率
法人事業税の税率は、法人が分類される種類や課税所得によって定めが異なります。
さらに、自治体によっても具体的な数値は分かれているため、計算前に確認するようにしましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

不動産売却後の法人ならではの節税方法

個人であれば、不動産を売却しても不動産の所有期間に応じて譲渡所得税率を下げる、特別控除を適用するなどの方法で節税が可能です。
一方で、法人の場合は、個人と同じ方法では不動産売却の利益に対する節税はできません。
しかし、法人は法人ならではの方法で節税対策をとれます。

新規物件の購入で利益を調整する

法人ならではの節税方法とは、事業に関わるさまざまな投資です。
たとえば、自社が所有する不動産を売却したあとに新規不動産を購入する買い替えをおこなうことにより、物件の減価償却費を計上して利益を調整する方法があります。
不動産を売却して得た利益を、事業の拡大や資産の更新に充てて、課税所得を減少させ節税する方法です。
購入にかかった費用についてはその年限りですが、減価償却については毎年適用できるため利益を軽減しやすくなります。
なお、減価償却費を計上するのであれば、耐用年数の短い木造や軽量鉄骨の物件のほうが高い節税効果を得られるでしょう。

課税所得を分散させる

法人ならではの節税方法には、不動産売却によって得られた課税所得の分散が挙げられます。
法人は、損益通算を活用し、事業で発生した利益をすべての損金から差し引くことが可能です。
不動産を売却して得た利益が法人全体の課税所得を増加させる場合、その利益を別の用途に使って損金計上すれば、節税できます。
たとえば、利益額を役員退職金として活用すれば、法人に課される税金を抑えることが可能です。
さらに、該当の役員の勤続年数によっては、役員自身が支払う税金を抑えることもできます。

設備投資をおこなって特別償却を活用する

法人ならではの節税方法には、特別償却が可能な設備への投資が挙げられます。
特別償却を活用すれば、減価償却資産の購入費用にくわえて、さらに減価償却費を計上可能です。
なお、特別償却できる設備は、A類型とB類型の2種類に分けられています。
A類型は、最新のモデルあるいは生産性の向上を1年の平均で1%以上向上させられる最新設備です。
B類型は、事業における生産ラインやオペレーションの改善が可能になる設備を指します。
A類型の設備を導入して税制優遇を受けるためには、メーカーから証明書を受け取る必要があり、B類型は投資計画を作成して公認会計士や税理士を受けて経済産業局に申請しなければなりません。
設備の導入で自動的に優遇措置が適用されるわけではないため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

法人が不動産を売却すると、ほかの事業の利益と合算したうえで、法人税、法人住民税、法人事業税が課されます。
税金の計算で用いられる税率は、法人の規模や自治体など、細かな条件により異なるため注意が必要です。
個人とは方法が違うものの、法人の場合は法人ならではの方法で節税できる可能性があります。