法人の不動産売却で節税するには？税金と対策を解説

法人では、不動産の売却益だけを切り離して一定の税率を掛けるわけではありません。

売却損益を他の事業損益と合わせ、法人全体の所得を計算する点が個人との大きな違いです。

法人と個人では不動産売却の課税方法が異なる

個人が土地や建物を売却した場合、譲渡所得は事業所得や給与所得などと分けて計算する分離課税が原則です。

一方、法人では不動産売却による利益や損失も法人全体の所得計算へ反映します。

法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税の考え方

不動産売却益を含めて算出した課税所得を基礎に、法人税などを計算します。

普通法人の法人税率は原則23.2％です。資本金1億円以下の一定の法人などでは、年800万円以下の所得部分に15％が適用される場合があります。

ただし、2025年4月1日以後に開始する事業年度で所得金額が年10億円を超える場合、年800万円以下の部分に17％が適用されるケースがあります。

法人の区分や所得金額によって扱いが異なるため、一律の税率だけで判断しないことが大切です。

建物部分には消費税がかかる場合がある

課税事業者が事業用の建物を売却する場合、建物部分は原則として消費税の課税対象です。一方、土地や借地権の譲渡は非課税となります。

土地と建物を一括で売却する場合は、土地と建物の対価を合理的に区分する必要があります。

法人の固定資産売却による収益は、原則として引渡日の属する事業年度へ計上します。

決算直前に売却する場合は、契約日だけでなく引渡予定日や当期・翌期の損益も確認しましょう。

契約日と引渡日を決算期と合わせて確認する

土地や建物などについては、契約の効力発生日に収益計上している場合、その処理が認められることがあります。

ただし、売却益を計上する年度を自由に選べるという意味ではありません。

実際の契約内容や継続して採用している会計処理も踏まえ、税理士等へ確認することが重要です。

売却益を計上する事業年度の確認

売却前には、次の項目を整理しておくと判断しやすくなります。

• 今期の損益
• 利用できる繰越欠損金
• 法人の決算日
• 売買契約・引渡しの予定日
• 今後予定している賞与や設備投資

決算賞与や設備投資は適用条件を確認する

売却益が出るからといって、期末直前に支出を増やせばよいわけではありません。

使用人への決算賞与を通知した事業年度の損金とするには、各人への支給額の通知や事業年度終了後1か月以内の支払い、その事業年度での損金経理などの要件があります。

設備投資についても、事業上の必要性や減価償却による費用計上の時期まで確認し、税金だけを理由に不要な投資を行わないようにしましょう。

急な駆け込み経費や役員報酬の増額に注意する

役員給与は、定期同額給与や事前確定届出給与、一定の業績連動給与などの要件を満たさなければ、損金に算入できない場合があります。

「売却益が出たため役員報酬を急に増額する」といった方法には注意が必要です。

また、法人所有の資産を役員へ時価より低い価格で譲渡した場合、時価と譲渡価額との差額が役員への経済的利益として給与に該当することがあります。