不動産売却の査定とは？相場の調べ方や机上査定・訪問査定についてご紹介

不動産の売却を検討している方にとって、気になるのは「どのくらいの価格で売れるのか」ではないでしょうか。
その不安を解消するためには、相場や査定方法に関する情報を知り、売却価格を正確に把握することが重要です。
今回は、不動産売却の査定とはどのようなものか、机上査定と訪問査定の違いや売却相場の調べ方についてご紹介します。

不動産売却で査定前に相場を調べる方法

不動産を売却するときには査定を受けますが、査定前に自分で相場を調べておきたいと考える方もいるでしょう。
ここからは、不動産売却で査定前に相場を調べる方法をご紹介します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

不動産売却で、査定前に相場を調べる方法として、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する方法があります。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。
全国各地で実際に取引されたマンションや一戸建て住宅の価格が確認できます。
レインズ・マーケット・インフォメーションに掲載されている情報は、「町名までの所在地」「1㎡あたりの単価」「専有面積」「間取り」などです。
これ以外にも、「築年数」や「成約時期」「用途地域」なども掲載されています。
ただし、レインズ・マーケット・インフォメーションで調べられるのは、直近1年間の取引情報です。
個人情報の関係から、詳細な住所や建物名は表示されないので、そのエリアの相場価格を調べる参考にすると良いでしょう。

不動産情報ライブラリ

査定前に不動産の相場を調べる方法には、不動産情報ライブラリを活用する方法があります。
不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営しているサイトで、実際におこなわれた不動産取引における取引価格が検索できます。
ほかにも、不動産の地価公示、都道府県地価調査の価格を検索して閲覧できるサイトです。
不動産情報ライブラリで調べられる情報には、「取引総額」だけでなく「面積」や「間取り」「最寄り駅からの距離」などがあります。
売却を考えている不動産と似ている条件の物件を比較すると、大まかな市場価格が把握できるので、参考になるでしょう。

ポータルサイト

不動産売却で査定前に相場を調べるなら、ポータルサイトを活用するのがおすすめです。
不動産の売却活動をおこなうときには、ポータルサイトに物件情報を掲載しています。
写真が掲載されているものが多く、物件情報が詳細に掲載されているので、相場を把握するのに役立つでしょう。
ただし、これはあくまでも売り出し価格であって、実際に成約した価格とは違う点は注意が必要です。
目安として、売り出し価格の約85％が成約価格と考えてみておくと良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

不動産売却で知っておきたい「机上査定」

不動産売却における査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。
まずは、不動産売却における机上査定がどのようなものかご紹介します。

机上査定とは

机上査定とは、簡易査定とも呼ばれており、査定対象の物件を見ないで査定額を出す方法です。
机上査定は、不動産の査定に限らず、車や動産の買取、引っ越しなどのさまざまなところで用いられています。
机上査定をおこなうときに必要な情報は、おもに以下のとおりです。

●物件の住所
●不動産の種類
●延床面積・土地面積
●間取り
●築年数

不動産の種類とは、マンション、土地、一戸建て、収益物件、工場などの情報です。
延床面積は、㎡または坪であらわします。
これ以外にも、査定を必要とする方と物件の関係、査定の理由、査定依頼者の個人情報、売却を希望する時期が必要です。
査定を依頼する方と物件の関係とは、物件の所有者なのか、所有者の親族なのか、または共有名義や代理人などの情報になります。
査定依頼者の個人情報としては、氏名、年齢、電話番号、メールアドレスなどが求められるでしょう。
一般的に、机上査定は無料となっており、料金はかかりません。

机上査定の特徴

査定物の情報のみで査定額を算出するため、時間がかからず、手軽に査定額の確認ができるのが特徴です。
机上査定は、査定サイトで申し込めるケースが多く、ほとんどの査定サイトでは、あらかじめ選択肢が用意されているため、その指示に従って入力するだけで簡単に進められます。
所要時間は1分～1分半しかかからず、短時間ですべての入力が終えられる程度の情報量です。
さらに、机上査定のなかには「匿名査定」と呼ばれる方法もあり、個人情報を入力せずに査定を受けられるサービスもあります。
査定サイトは数多くあり、それぞれのサイトによって、提携している不動産会社も異なるので、自分の希望にあった査定サイトを選択するのが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

不動産売却で知っておきたい「訪問査定」

不動産売却のために査定をおこなうときは、まず机上査定をおこなってから訪問査定をおこなうケースがあります。
ここからは、不動産売却における訪問査定がどのようなものかご紹介します。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社が物件を訪問して、実際の物件の状態を隅々までチェックして査定金額を確定する方法です。
訪問査定では、データ上の情報だけでなく、実際の物件の情報をくわえたうえで査定をおこなえるので、より正確で現実的な物件の価値がわかるのが大きなメリットです。
訪問査定でチェックされるのは、おもに以下のポイントになります。

●外壁の状況
●物件のなかの劣化状況
●日当たり
●騒音、においなど周辺の環境

いずれも、机上査定で得られたデータではわからないポイントで、これらの状況によって査定金額も大きく変わってくる可能性があります。

訪問査定の特徴

訪問査定では、物件の実際の状態を目で見てから査定をおこなうため、机上査定にくらべてより正確な査定価格が算出できます。
そのため、不動産売却における売り出し価格を決めるときには、この訪問査定で出した査定額を基準にして決定するのが一般的です。
訪問査定による査定額で売却できる保証はありませんが、机上査定にくらべると実際に売れそうな価格は把握できるでしょう。
一方で、訪問査定の特徴には、査定価格が算出されるまでに時間がかかる点があります。
訪問査定を受けてから、正式な査定結果を受け取るまでに、数日から1週間程度かかるかもしれません。
さらに、役所や法務局で追加調査が必要なケースもあります。

訪問査定のための準備

スムーズに訪問査定を受けるためには、事前の準備が大切です。
訪問査定には、必要な書類も数多くあり、なかには役所や管理組合を通して取り寄せる書類もあるため、早めに確認して揃えておくと良いでしょう。
書類の準備は手間がかかりますが、詳細な情報を提供すれば、より正確な査定額を得られます。
これにより、物件に対してプラスの評価を得られ、早期の売却につながる可能性が高まります。
準備しておきたい書類は、まず身分証明書、実印、印鑑証明書、登記簿謄本、権利書です。
これにくわえて、固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書も必要です。
マンションなら、管理費や修繕積立金、維持費などがわかる資料や管理規約も用意しておきましょう。
ほかにも、購入時の図面や資料があると安心です。
あればなお良い資料として、購入時の売買契約書や重要事項説明書、住宅性能評価書や地盤調査報告書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書などがあります。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

不動産売却の査定前に相場を調べるには、レインズ・マーケット・インフォメーションや不動産情報ライブラリ、ポータルサイトで調べる方法があります。
不動産売却における査定には、「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は査定対象の物件を見ないで情報だけで査定額を出す方法です。
訪問査定は、不動産会社が物件を訪問して、実際の物件の状態をチェックして査定金額を確定する方法です。