不動産売却における減価償却費とは？計算方法や注意点を解説

不動産売却にかかる税金を調べていると、「減価償却費」との言葉を目にすることがあります。
しかし、「何のことかよくわからない」「説明を読んでもいまいち理解できない」と感じる方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産売却における減価償却とは何かについて、計算方法や注意点を含めて解説します。

不動産売却における減価償却費とは何か

不動産売却をおこなって売却益が発生した場合は、売却の翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を支払う必要が生じます。
不動産売却で発生する税金を正確に把握するために必要となるのが、減価償却費の計算です。
まずは、不動産売却における減価償却費とは何か解説します。

「減価償却費」とは

そもそも減価償却とは、経年劣化により価値が下がる資産に対しておこなわれる会計処理のことです。
減価償却により下がった価値を金額にして可視化したものを「減価償却費」と呼びます。
減価償却をおこなえる資産の種類は、不動産だけではなく、自動車やパソコンなどさまざまです。
これらの固定資産の取得にかかった費用のうち、一定額を減価償却費として毎年計上します。
たとえば、100万円の固定資産を10年間使用する場合は、10万円を10年間に分けて経費として計上するのが基本的なルールです。

減価償却の狙い

不動産売却における減価償却の狙いは、売却により発生した利益から現時点での建物の価値を差し引いて、正しい税額を計算することです。
不動産売却により発生した売却益には、譲渡所得税が課税されますが、売却益からは建物の取得費と売却費用を差し引けます。
正しい税額を計算し、無駄な税金を支払わないためには、減価償却の狙いを理解して対応する必要があるのです。

不動産売却と減価償却の関係性

不動産売却によって売却益が発生した場合は、不動産売却の翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を納付しなければなりません。
譲渡所得税を計算する場合は、建物を購入した当時の金額ではなく、減価償却費を差し引いた現状の建物の価値を用いることは先述したとおりです。
建物の取得費を正確に算出するためには、まず減価償却費を正しく計算することが重要です。
不動産売却と減価償却の関係性は深いため、不動産売却を検討している場合は、減価償却についての基本も知っておきましょう。

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不動産売却における減価償却の計算方法

不動産売却をおこなう場合、正確な譲渡所得税を算出するために、減価償却の基本を知ることが重要な点は先述したとおりです。
それでは、不動産の減価償却費は、どのように計算すると良いのでしょうか。
ここでは、譲渡償却費の計算方法にくわえて、不動産売却により確定申告が必要かどうかを確認する方法も解説します。

建物は定額法を用いて減価償却費を計算する

減価償却の計算方法は、住居などの非事業用不動産と事業用不動産に分かれますが、ここでは住居の不動産売却を想定して計算方法を解説します。
まず、建物の減価償却費を計算する場合は、「定額法」の償却率を使用します。
一例として、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は70年のため、償却率は0.015です。
一戸建てで一般的な木造は33年、軽量鉄骨増は28年など、耐用年数は構造に大きく異なるため、減価償却率を計算する場合は、まず建物の構造を調べましょう。
償却率を求めたら、減価償却費を「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。

経過年数は端数を切り上げて計算する

減価償却費の計算に用いる経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間です。
6か月以上の端数は切り上げて1年としますが、6か月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、経過年数が10年7か月の場合は11年として、経過年数が10年2か月の場合は10年として経過年数を計算しましょう。
なお、リフォーム費用も減価償却費として計算できますが、この場合はリフォームをした日からの経過年数を別途計算しなければなりません。
リフォーム費用を物件の購入日にさかのぼって計算すると、規定よりも多く減価償却してしまうため注意しましょう。

算出した償却率と経過年数を用いた計算の例

先述した手順により、償却率と経過年数を算出した後の減価償却費の求め方について、計算の例を用いて解説します。
建物の取得費が4,000万円で鉄筋コンクリート造、20年前に購入した不動産を売却すると仮定しましょう。
この場合は、償却率を0.015、経過年数は20年として減価償却費を計算するため、計算式は「4,000万円×0.9×0.015×20」です。
そのため、減価償却費は1,080万円となります。
なお、譲渡所得率を用いた計算をおこない、確定申告をする必要があるのは、譲渡所得が発生した場合のみです。
譲渡損失が発生した場合や収支のプラスマイナスがゼロの場合は、確定申告をする必要がありません。

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不動産売却時によく出てくる減価償却費の注意点

不動産売却において減価償却費の計算が重要であることや、減価償却費の計算方法については、ここまでにお伝えしたとおりです。
先述した計算方法を用いることにより、減価償却費を自分で計算することは可能ですが、その場合に覚えておいたほうが良いいくつかの注意点があります。
不動産売却をスムーズに進め、ミスをせずに確定申告を終えるための注意点を2点見ておきましょう。

減価償却の注意点①概算取得費について

減価償却費を計算するためには、不動産の取得費を計算する必要がありますが、不動産の購入日時が古い場合は、取得費がわからないかもしれません。
この場合は、売却価格の5％を取得費として計上する「概算取得費」を用いますが、購入金額が概算取得費よりも高い場合、損をしてしまうことが注意点です。
そのため、概算取得費はあらゆる手を尽くしても取得費が判明しなかった場合に用いる、最後の手段として考えましょう。
取得費の計算が面倒になったなどの理由で、概算取得費を活用すると、納税額が増えてしまい、損をするリスクが高くなるため要注意です。
減価償却費や譲渡所得税の計算が難しいと感じた場合は、適当に計算をするのではなく、税理士などの専門家に相談することも検討しましょう。

減価償却の注意点②譲渡損失が出た場合について

減価償却費を用いて確定申告をする必要があるのは、あくまでも不動産売却により売却益が出た場合のみです。
不動産売却をおこなった結果、譲渡所得を得られなかった場合や譲渡損失を計上した場合は、そもそも確定申告をおこなう必要がありません。
たとえば、建物の取得費が5,000万円で、不動産売却によって得た収入が4,000万円と仮定しましょう。
この場合は、差し引き1,000万円の譲渡損失が発生しているため、譲渡利益がなく、譲渡所属税を支払う必要がありません。
反対に、建物の取得費や売却にかかった費用の合計額が4,000万円で、売却価格が5,000万円だった場合は、1,000万円の譲渡所得が発生するため、確定申告が必要です。
売却額よりも売却の早さを重視している方や譲渡益の発生を重視していない方は、この注意点について把握しておきましょう。

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まとめ

不動産売却における減価償却費とは、譲渡所得が発生した場合の税額を計算するために必要な費用のことです。
減価償却費の計算方法は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」になります。
注意点としては、概算取得費を適用すると損をするおそれがあることと、譲渡損失が出た場合は確定申告が不要なことです。