不動産売却時に有効な税金対策とは？税金の計算方法や控除について解説

不動産を売却する際には、仲介手数料や引越し費用のほか、印紙税や譲渡所得税といった税金もかかります。
手元に入るお金を少しでも多くできるよう、事前に税金対策や利用できる特例などを把握しておきましょう。
今回は、不動産売却における税金の種類や計算方法、税負担を軽減する特例や控除などを解説します。

不動産売却と税金対策！売却時にかかる税金の種類とは

不動産売却時にかかる税金は一律ではなく、売却益の有無や所有期間によって金額が異なります。
うまく控除を活用すれば、税負担を抑えることも可能です。
はじめに、不動産を売却する際に発生する税金の種類から確認しておきましょう。

税金1.印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの「課税文書」を作成する際に課される税金です。
不動産売却では、売主と買主が締結する売買契約書がその対象となります。
契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、契約書1通ごとに収入印紙を貼付・消印することで納税します。
たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下だと印紙税は1万円、5,000万円を超え1億円以下だと3万円です。
なお、令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用され、上記は軽減税率を適用したあとの金額です。
国税庁のホームページに詳細が記載されているので、確認しておくことをおすすめします。

税金2.登録免許税

登記手続きをおこなう際に課される税金を「登録免許税」といいます。
不動産売却にあたって売主が関わる主な登記は、抵当権抹消登記です。
抵当権とは、住宅ローンを組んだ際に金融機関（債権者）が不動産に設定する担保をいいます。
ローンが完済されたあとも、この抵当権が残っていると不動産の売却はできません。
そのため、売却前には法務局で抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1,000円と定められています。
たとえば、一戸建てを売却する場合、土地と建物のそれぞれに税金がかかるため、合計で2,000円の登録免許税が必要になります。

税金3.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
売却価格が諸経費を下回り、利益が出なかった場合には課税されません。
この譲渡所得税は、正確には「所得税」と「住民税」の2つから構成されており、さらに令和19年（2037年）までは「復興特別所得税」も加算されます。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源として設けられた税金で、税額は「所得税額×2.1％」です。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

不動産売却前に知っておきたい！税金の計算方法

先述したように、不動産売却時には、さまざまな税金が発生します。
そのなかでも、もっとも高額になりやすいのが、譲渡所得税です。
より正確な資金計画を立てるためにも、譲渡所得税の計算方法を確認しておきましょう。

ステップ1.譲渡所得を求める

譲渡所得税を計算するには、まず「譲渡所得」を算出する必要があります。
譲渡所得は、不動産を売却して得た利益を意味し、次の計算式で求めます。
譲渡所得 = 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことです。
たとえば、土地の購入代金や建物の建築費、測量費などが該当します。
一方、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税、測量・解体費用などが含まれます。
建物の場合は減価償却が必要
建物の購入代金は、取得費に含めることができますが、その際には「減価償却」の計算が必要です。
減価償却とは、建物の経年劣化によって価値が減少した分を金額として反映し、取得費から差し引く処理のことです。
この減少分は「減価償却費」と呼ばれ、次の式で求められます。
減価償却費 ＝ 建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
「0.9」は建物価格のうち、土地には償却が適用されないことを考慮して掛ける係数です。
償却率は、建物の構造によって異なり、木造は0.031、鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。

たとえば、建物の取得費が5,000万円の木造住宅を築8年で売却する場合、計算式は「5,000万円×0.9×0.031×8年=1,116万円」となります。
つまり、このケースでは、取得費から1,116万円を差し引いた金額が減価償却後の建物取得費となります。

ステップ2.譲渡所得から特別控除額を差し引く

不動産を売却する際には、税金の負担を軽くするための特例や控除がいくつか用意されています。
これらの特例を活用するには、一定の条件を満たす必要がありますが、該当すれば大幅な節税が可能です。
特例の種類やそれぞれの適用条件については、次の項目でご紹介します。
なお、この時点で譲渡所得がゼロまたはマイナスになっている場合、譲渡所得税は発生しません。

ステップ3.算出した譲渡所得に税率をかける

譲渡所得税は、計算した譲渡所得に所定の税率をかけることで求められます。
この税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年を超えているかどうかが判断の分かれ目です。

●所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間が5年超（長期譲渡所得）：20.315％

ここでいう所有期間は、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までの期間を指します。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

不動産売却時の税金対策！有効な節税方法と控除制度

最後に、譲渡所得税を節税するための方法を2つ解説します。

取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

不動産売却時の税金対策として有効なのが、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することです。
譲渡所得税は、売却によって得た利益に対して課されるため、これらの費用を正確に算出して差し引くことで課税対象となる利益を抑えられます。
取得費や譲渡費用に含められる支出は多岐にわたるので、判断に迷った場合は不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。

特例や控除を適用する

先述したように、不動産売却時には税負担を軽減できる特例や控除がいくつか用意されています。
自宅を売却する際に使える「3,000万円特別控除」
マイホーム（居住用財産）を売却する際、一定の条件を満たせば、「3,000万円の特別控除」を受けられます。
この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
ただし、「売主と買主が親子などの特別な関係ではないこと」など、適用にはいくつかの条件があるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくことが大切です。
10年以上所有した自宅を売却する際の税率軽減
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、条件を満たすことで「長期所有軽減税率の特例」を利用できます。
この制度では、譲渡所得にかかる税率が以下のように軽減されます。

●譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％
●譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％

この特例は、先述した3,000万円特別控除と併用することが可能で、両方の特例を適用できれば、大幅な節税が期待できます。
そのほかにも、相続した空き家を売却する場合などに利用できる特例があるので、国税庁のWebサイトなどで詳細を確認し、ご自身に合った特例を活用しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金がかかります。
とくに、譲渡所得税は、金額が大きくなりやすいため、あらかじめ計算方法や控除制度を把握しておくことが大切です。
取得費や譲渡費用を正しく計上し、要件を満たせば特例を活用して大幅に節税することも可能です。
少しでも負担を減らせるよう、売却前には対策をしっかり講じておきましょう。