不動産売却における仲介手数料とは？安さだけを基準に選ぶリスクも解説

不動産売却には、諸費用がかかりますが、なかでも高額になりやすいのが仲介手数料です。
仲介手数料は、法律によって上限が定めれられており、上限を超えない範囲であれば、不動産会社が自由に設定できます。
「できるだけ安く済ませたい」と思う反面、「安すぎるのも不安」と感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時に発生する仲介手数料の仕組みや計算方法、安さだけで選ぶリスクについて解説します。

不動産売却時にかかる仲介手数料とは？

不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社を介して契約が成立した場合に発生するのが「仲介手数料」です。
はじめに、仲介手数料の仕組みや支払いのタイミングなどを解説します。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に対して支払う報酬のことです。
不動産会社に仲介を依頼すると、買主を探すために、さまざまな活動をおこないます。
たとえば、物件情報の掲載や買主との価格交渉、内覧対応、重要事項説明書や契約書の作成など、その業務は多岐にわたります。
これらの活動によって、買主と売買契約を締結できた場合に、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料に含まれる業務とは？

仲介手数料の中には、不動産会社が売却活動をおこなう上で必要な諸経費も含まれています。
たとえば、以下のような業務にかかる費用は、仲介手数料の範囲内と考えて良いでしょう。

●チラシの作成や不動産ポータルサイトへの物件掲載
●購入希望者への物件案内や価格・条件の交渉
●契約に必要な書類の作成
●売却に関するアドバイスや各種サポート

このような通常の業務による費用は、仲介手数料に含まれているため、別途請求されることは基本的にありません。
ただし、通常業務の範囲を超える依頼をした場合は、仲介手数料とは別に費用が発生するケースもあるため注意が必要です。
たとえば、遠方に住む買主との面談調整、特別な広告を出すといった依頼は、追加で交通費や広告費がかかる可能性があります。
もし、追加費用が必要な場合には、不動産会社から事前に説明があり、売主の同意を得たうえで請求されることになります。

仲介手数料を支払うタイミングは？

仲介手数料は成功報酬型であり、買主との売買契約が成立した時点で初めて支払い義務が発生します。
そのため、売買が成立しなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。
支払いタイミングについては、一般的に売買契約が成立した時点と物件の引き渡し時に分けて支払います。
ただし、不動産会社によっては、物件引き渡し時にまとめて支払う場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。

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不動産売却時に発生する仲介手数料の相場や計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。
これは、あくまで上限額であり、必ずしもこの金額を請求されるわけではありません。
しかし、ほとんどの不動産会社が上限額を基準に仲介手数料を設定しているため、上限額を理解することで相場が把握できます。
ここからは、仲介手数料の上限額を求める計算方法と注意点について解説します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法に基づいて定められており、売却価格によって異なります。
計算式は以下のとおりです。

●売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5%（+消費税）
●売却価格が200万円超え400万円以下の場合：売却価格×4%+2万円（+消費税）
●売却価格400万円超えの場合：売却価格×3%+6万円（+消費税）

たとえば、5,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料は「5,000万円×3%＋6万円＋消費税＝171万6,000円」となります。

400万円以下の空き家などを売却する際は注意が必要

400万円以下の空き家を売却する際、仲介手数料に別途費用が加算されることがあります。
これは、平成30年に施行された「低廉な空き家等の売買に関する特例」が関係しています。
この特例は、売却価格が400万円以下の空き家に対して、仲介手数料として「18万円＋消費税」まで請求できるというものです。
たとえば、350万円で空き家を売却する場合、通常の仲介手数料は16万円ですが、この特例を適用すると売主に対して18万円の仲介手数料を請求できます。
この特例の目的は、不動産会社の利益を確保しつつ、空き家の流通を促進することです。
ただし、400万円以下の不動産に対して必ずしも加算されるわけではなく、通常の不動産売却に比べてコストが増える場合に限られます。
また、特例を適用する場合は事前に売主に説明し、合意を得る必要があるため、勝手に加算されることはありません。

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不動産売却で仲介手数料の安さを基準に依頼するリスクとは？

仲介手数料は、上限を超えない範囲で不動産会社が自由に設定できるため、手数料が半額や無料の会社も存在します。
売主にとっては、手数料が安い会社は魅力的に映るかもしれません。
しかし、不動産売却を成功させるためには、仲介手数料の安さだけでなく、信頼性を重視して不動産会社を選ぶことが重要です。
最後に、仲介手数料の安さだけを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。

売却活動にかかるコストを削減されるリスク

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶと、売却活動に必要なコストを削減される可能性があります。
仲介手数料には、広告宣伝費や購入希望者への物件案内、契約書類作成にかかる費用などの売却活動に必要な経費が含まれています。
手数料が安く設定されている場合、これらの経費を賄うための予算が限られ、十分なプロモーション活動が行えないかもしれません。
その結果、購入者に物件の情報が十分に届かず、売却までに時間がかかったり、値下げが必要になったりする可能性があります。
スムーズな不動産売却をおこなうには、仲介手数料の安さだけではなく、広告活動の内容や充実度も確認することが大切です。

要望通りの売却活動が行えないリスク

不動産会社が親身になってくれないと、納得のいく不動産売却は行えません。
とくに、売主にとって特別な事情がある場合は、その事情を理解し、配慮してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
たとえば、「周囲に知られずに家を売りたい」というような個別の希望がある場合、売主の要望をしっかりとヒアリングし、活動内容について話しあう必要があります。
不動産会社が親身に話を聞かず、売主の事情を軽視してしまうと、売却活動が進む中で、意図せず家を売り出していることが周囲に知られてしまうリスクが高まります。
これでは、売主の希望に沿った取引ができなくなり、納得のいく売却には至りません。
また、売却の過程でのサポートが不十分だと、売主は不安を感じ、最終的な売却条件にも影響を与える可能性があります。
このようなトラブルを避けるためにも、実際に担当者と顔をあわせてよく話し合い、信頼できるかどうかを確認した上で契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

不動産会社を介して物件を売却したら、成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、法律で上限が定められており、上限を超えない範囲であれば、各社で自由に設定することが可能です。
売主からすると、仲介手数料の低い会社は魅力的に感じるかもしれませんが、金額だけで判断するのはおすすめできません。
納得のいく売買にするためにも、仲売手数料の安さだけではなく、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。