不動産売却における住民税とは？申告や納税の時期をご紹介

不動産を売却するときは、さまざまな税金がかかりますが、得られた利益によっては住民税が発生します。
住民税は、納税の時期が決まっており、自力で計算して申告しなければなりません。
そこで今回は、不動産売却における住民税とは何か、住民税の申告と納税の時期、住民税の計算方法についてご紹介します。

不動産売却における住民税とは

住民税とは、住んでいる自治体に対して納める地方税の一種です。
都道府県民税と市区町村民税を合算した税金であり、一般的な給与所得にも課税されています。
サラリーマンなどの給与所得者であれば、毎月の給与から天引きされるのが一般的です。

不動産売却でも発生する可能性がある

不動産を売却した際、売却代金の一部に住民税が課税されることがあります。
住民税が課税されるのは、不動産売却によって利益が発生した場合です。
不動産売却における利益とは、売却代金そのものではなく、売却代金から不動産の取得費や譲渡費用を差し引いた金額です。
利益が発生せず、損失のみが生じている場合には、住民税は課税されません。
住民税は、不動産売却の利益に課税される所得税と合わせて「譲渡所得税」と呼ばれています。

住民税は分離課税

不動産売却における住民税は、分離課税という仕組みによって課税されます。
分離課税とは、他の所得とまとめて課税される税金とは異なり、個別の事例に税率を適用して課税される税金です。
不動産売却では、売却利益に対して課税される住民税と所得税が分離課税に該当します。
住民税と所得税は、給与所得にも課税されていますが、不動産売却の利益に対しては個別の税率が適用され、別途計算されます。

不動産売却で課されるほかの税金

不動産売却では、住民税や所得税のほかにもさまざまな税金が発生します。
たとえば、不動産の売買契約書をはじめとする課税文書に課される印紙税などです。
印紙税は、売買契約書に記載された不動産の売却価格によって税額が異なります。
また、不動産を売却する際に抵当権抹消登記をおこなう場合、登記手続きのための登録免許税も必要です。
抵当権抹消登記とは、不動産に設定された金融機関の抵当権を抹消するための登記手続きです。
登録免許税は、登記手続きの種類によって税額が異なり、抵当権抹消登記では不動産1件につき1,000円が必要になります。
さらに、不動産会社に支払う仲介手数料には、サービスの利用に対する消費税がかかります。

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不動産売却における住民税の申告と納税の時期

不動産売却で発生した住民税は、所得税とともに自分で申告したうえで納税する必要があります。
給与所得に対する住民税は、自分で申告しなくても、勤め先の企業などが申告するのが一般的です。
一方で、不動産売却で住民税が発生するときは、自力で申告しなくてはなりません。

確定申告する時期はいつなのか

不動産売却による住民税は、所得税とともに確定申告によって税額を申告します。
確定申告とは、1月から12月の間に得た所得とそれに課される税金、適用する控除などをまとめて税務署に申告する手続きです。
確定申告は、所得のあった年の翌年2月半ばから3月半ばまでの期間におこなわれます。
不動産を売却した翌年の2月半ばから3月半ばまでに、必要書類を整えて提出しましょう。
なお、確定申告は税務署や確定申告会場の窓口のほか、インターネットからもおこなうことができます。

住民税を納税する時期

給与所得者であれば、不動産売却による住民税は給与から天引きにするか、別途支払うかを自分で選ぶことができます。
給与から天引きにすると、天引きされる住民税に不動産の売却利益分が上乗せされます。
住民税が増額されるのは、確定申告をおこなった年の6月以降です。
別途支払う場合、同じ時期に納付書が郵送されてくるため、期限内に支払う必要があるでしょう。
住民税の納付書は4枚に分かれており、4回に分割して納付します。
なお、所得税は同年の確定申告でまとめて申告しますが、納税の時期は住民税と異なります。
所得税の納税時期は確定申告の期間と同じであるため、納税忘れがないように注意しましょう。

ほかの税金を納税する時期

住民税と所得税以外の税金も、納税するタイミングが決まっています。
印紙税は、不動産売買契約書にサインして契約を締結する際に、契約書に貼り付けて押印し、納付する税金です。
登録免許税は、引き渡し前に抵当権抹消登記をおこなう際に納税します。
仲介手数料の消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料に含まれており、不動産会社が売主に代わって納税する仕組みです。

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不動産売却における住民税の計算方法

住民税を計算するときは、譲渡所得税として所得税とまとめて計算します。
不動産の売却価格の予想や取得費などの費用が分かっていれば、事前に住民税をシミュレーションすることも可能です。

不動産の課税譲渡所得を計算する

住民税と所得税を計算するためには、まず不動産売却による課税譲渡所得を計算する必要があります。
不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引くことで、売却利益である譲渡所得を計算できます。
取得費とは、不動産を購入する際にかかった購入費用や仲介手数料、所有権移転登記の登録免許税などです。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった仲介手数料や印紙税などの諸費用を指します。
計算された譲渡所得に控除を適用し、残った金額を課税譲渡所得として扱います。
なお、各種控除を適用する際には、確定申告による手続きが必要です。

税率をかけて税額を計算する

課税譲渡所得が計算できたら、そこに譲渡所得税率を掛けて税額を計算します。
譲渡所得税率は、不動産売却に伴う所得税と住民税の税率を合算したものです。
譲渡所得税には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。
短期譲渡所得は、不動産を所有していた期間が5年以内の場合に適用される税率です。
長期譲渡所得は、不動産を所有していた期間が5年を超える場合に適用されます。
短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得の税率は20.315％です。
このうち、短期譲渡所得における住民税の税率は9％、長期譲渡所得の住民税の税率は5％です。
基本的に、長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも税率が低く、納める税金も少なくなる傾向にあります。

住民税のシミュレーション

課税譲渡所得が計算できれば、税率を掛けて住民税の金額を算出できます。
たとえば、不動産を売却して課税譲渡所得が1,500万円残った場合の事例を考えてみましょう。
短期譲渡所得が適用される不動産の場合、住民税は以下の方法で算出できます。
住民税額＝1,500万円×9％＝135万円
長期譲渡所得が適用される不動産であれば、計算は以下のとおりになります。
住民税額＝1,500万円×5％＝75万円
なお、売却した不動産が所有期間10年を超えるマイホームであった場合、特例により譲渡所得税の税率がさらに下がります。
この特例を適用できる場合、課税譲渡所得が6,000万円までは住民税が4％になります。
ただし、6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率が適用されるため、注意が必要です。

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まとめ

不動産を売却すると、売却利益に対して自治体に納める住民税が発生することがあります。
住民税は、確定申告で申告して6月以降に給与からの天引き、あるいは納付書で納税する仕組みです。
住民税を計算するときは、課税譲渡所得を算出したうえで税率をかけて金額を求めます。