不動産売却の注意点！主な売却方法の違いと離婚・相続時のポイントを解説

不動産売却では、高額な資産やお金が動くため、失敗のリスクには注意が必要です。
しかし、不動産売却は誰もが日常的におこなう手続きではなく、何に注意すれば良いのかわかりにくいところでしょう。
そこで今回は、主な売却方法である仲介と買取の違いや、離婚・相続にともなう不動産売却の注意点を解説します。

不動産売却で注意したい仲介と買取の違い

不動産売却の方法には、主に仲介と買取の2種類があります。
どちらも不動産売却が可能な点は同じですが、いくつかの違いがあります。
事前に確認したい主な違いは、以下のとおりです。

買主

仲介と買取には、まず買主が異なる点が挙げられます。
仲介は不動産会社を通じて買主を探し、主に一般の人と売買をおこないます。
買主の目的は、ほとんどの場合、自宅の取得です。
一方、買取は自身の建物や土地を不動産会社に売却する方法です。
買取をおこなう不動産会社がそのまま買主となります。
不動産会社の目的は、一般的に不動産の再販です。
再販には、土地に新たに建物を建てたり、既存の建物をリノベーションして付加価値をくわえる方法が取られます。
魅力を高めた不動産を再販し、利益を得るのが買取の仕組みです。
どちらの方法でも不動産売却は可能ですが、それぞれで買主や購入目的に違いがあるため、注意が必要です。

売却価格

仲介と買取では、売却価格に違いがあり、一般的に仲介の方が高い傾向があります。
仲介が価格面で有利なのは、不動産市場で広告を出し、広く買主を募集するためです。
不特定多数の人が買主候補となるため、相場通りの価格で売却できる可能性があります。
一方、買取では将来の再販が想定されていますが、実際に売れる保証はありません。
付加価値を付けても売れ残るリスクがあるため、条件によっては買取価格が低くなる点に注意が必要です。
なお、買取は仲介と異なり、買主探しの手間が省け、売主の希望するスケジュールで売却しやすい傾向があります。
価格とスケジュールのどちらを優先するかが、判断基準となります。

内覧対応

仲介を利用すると、買主が現地まで来て不動産を直接確認する手続き、いわゆる内覧に対応しなければなりません。
一方、買取では不動産会社の担当者が現物を一度確認するだけで済み、仲介時のような内覧対応は不要です。
内覧の申し込みがあるたびに、室内を片付けたり、スケジュールを調整したりする手間がかかりません。
また、他人に室内を何度も見られることがなく、精神的なストレスも軽減されます。
両者の違いを考慮すると、内覧対応の手間や負担を避けたい場合、買取の方が適しています。

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離婚にともなう不動産売却の注意点

不動産売却がおこなわれる状況のひとつに、離婚が挙げられます。
離婚にともなう不動産売却の注意点は、以下のとおりです。

不動産の名義

離婚時の不動産売却では、まず対象の建物や土地の名義を確認する必要があります。
結婚後に購入した不動産の場合、夫と妻のどちらかの単独名義、または夫婦の共有名義であることがほとんどです。
注意すべき点は、名義人にしか不動産売却の権限がないことです。
もし、夫の単独名義であれば、夫以外は売却手続きをおこなうことができません。
夫婦の共有名義の場合、2人ともが不動産売却に合意する必要があります。
売却手続きに関連する重要なポイントなので、不動産の名義には十分注意しましょう。
なお、不動産の名義は、法務局に登記されている情報や、不動産購入時の売買契約書で確認できます。

財産分与の予定

離婚時の不動産売却は、財産分与の一環としておこなわれることがあります。
不動産が現金に換わることで、現物のままで分け合うよりも財産分与が簡単になります。
しかし、財産分与を目的とする場合、売却金の分け方を事前に決めておくことが重要です。
夫婦で共有していた資産は、離婚に合わせて公平に分け合うのが基本です。
この点は、不動産がどちらかの単独名義であっても変わりません。
夫婦間で分け方を決めたら、合意した割合を必ず書面にまとめておきましょう。
割合を文書化しておかないと、売却金の分け方を巡って後々トラブルになるリスクがあります。

住宅ローンの残債

夫婦の自宅としていた一戸建てやマンションなどを離婚に合わせて売却する場合、住宅ローンの残債に注意が必要です。
住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、引き渡し前に残債を清算しなければなりません。
売却額が残債額を上回っていれば、売却金を受け取ったあとに一括返済をおこなう流れで対応可能です。
売却金だけでは残債を清算できなくても、不足分を自己資金で補って完済すれば問題はありません。
一方、残債をどうしても清算できない場合、通常の方法では不動産売却ができません。
この場合、債権者と交渉して売却の許可を得る任意売却が選択肢となります。
利用中の住宅ローンは不動産売却に影響するため、まだ返済途中であれば残債額をよく確認しましょう。

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相続にともなう不動産売却での注意点

不動産売却がおこなわれる状況は、離婚のほかに相続も挙げられます。
相続にともなう不動産売却の注意点は、以下のとおりです。

遺産分割協議

故人の不動産を相続後に売却する場合、まず遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分け方を決める話し合いです。
相続人の間で話し合いがまとまらない限り、故人の不動産は売却できないため、注意が必要です。
全員が合意できる分け方が決まったら、その内容を遺産分割協議書にまとめます。
遺産分割協議書は、全員が合意した内容の証拠となるため、必ず作成しておくことが重要です。
合意内容を記載する際は、不備がないように注意する必要があります。
トラブルを防ぐためには、書類作成を弁護士や司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。
なお、相続人が1人しかいない単独相続の場合、遺産分割協議は不要です。

相続登記

遺産となった不動産を売却する場合、相続登記が必要です。
相続登記とは、不動産の名義を相続人へ変更する手続きです。
不動産は名義が登録される仕組みとなっており、遺産となった建物や土地は故人の名義になっていることが予想されます。
名義が故人のままでは、不動産売却の手続きをおこなうことができません。
そのため、売却を予定している場合でも、相続後には名義変更が必要です。
相続登記が完了すれば、対象の不動産は相続人の所有物とみなされ、売却が可能となります。

税金

遺産となった不動産を売却する際は、税金に注意が必要です。
買主が見つかり、売買契約書を作成すると、印紙税が発生します。
そのため、税額分の収入印紙を書類に貼り付ける必要があるでしょう。
また、不動産売却によって譲渡所得が発生すると、譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－売却費用
取得費は、売却した不動産の購入時にかかった費用です。
売却費用は、不動産売却にかかった仲介手数料などが該当します。
計算結果が赤字であれば非課税ですが、黒字の場合は譲渡所得税が課せられるため、注意が必要です。

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まとめ

不動産売却の主な方法である仲介と買取では、それぞれで買主や購入の目的が異なるうえ、売却価格や内覧対応にも違いが見られます。
離婚にともなう不動産売却の注意点は、建物・土地の名義や住宅ローンの残債額を確認したり、財産分与に向けて売却金の分け方を決めておいたりすることです。
相続にともなう不動産売却の注意点には、遺産分割協議を先に終わらせる、相続登記が必要、税金がかかる可能性などが挙げられます。