土地売却時に使える税金控除は？控除利用時の注意点も解説！

土地を売却して利益が生じたら、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
土地の売却時に発生する税金はどうすれば節約できるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の売却時に使える税金控除の種類や損失が出たときに利用できる税金の特例、控除特例を利用するときの注意点について解説します。

土地の売却で使える税金控除と特例の種類一覧

これから土地を売却する予定があるのなら、どのような税金控除・特例を使えるのかを把握しておくことが大切です。
ここでは、土地の売却時に利用できる可能性がある税金控除の種類について解説します。

種類①居住用財産の3,000万円特別控除

自宅として使用していた建物を売却したときに、譲渡所得から最大で3,000万円控除できる特例です。
土地の売却時にこの特例を利用するには、建物を解体した日から1年以内に土地売買契約を交わし、かつ住まなくなってから3年が経過する日の年末までに売却する必要があります。
また、居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間や居住期間に関係なく適用可能ですが、以下の要件も満たさなければなりません。

●過去2年間にこの特例を受けていないこと
●マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと
●売却した年の過去2年間にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
●売却先が親族など特別な関係者でないこと

つまり、土地を売ったときの利益が3,000万円以下なら、譲渡所得税を納める必要はありません。

種類②軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときに、譲渡所得に対する税率が軽減される特例です。
具体的には、6,000万円以下の部分については14.21％、6,000万円を超える部分については20.315％の税率が適用されます。
この特例を適用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

●建物が解体された日が含まれる年の1月1日時点において所有期間が10年を超えること
●建物を解体した日から1年以内に土地の売買契約を交わし、かつ住まなくなった日から3年が経過する日の年末までに売却すること
●売却先が親族などの特別な関係者でないこと
●過去2年にこの特例の適用を受けていないこと

この特例を使うと、譲渡所得税が大幅に節約できる可能性があるため、利用要件を事前に確認しておくことをおすすめします。

種類③相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を解体して売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を適用できる可能性があります。
ただし、特別控除を利用するには、以下の要件を満たしていなければなりません。

●相続開始日から3年が経過する日の年末までに売却すること
●売却先が親族などの特別な関係者でないこと
●相続から売却までに土地を事業・貸付・居住などの用途で使っていないこと
●売却代金が1億円以下であること

相続した空き家の使い道がなく、更地で売却するときには、この特例を使うと譲渡所得税の節税が可能です。

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土地の売却で損失が出たときに利用できる税金の特別控除

土地を売却しても、必ずしも利益が出るとは限りません。
ただし土地の売却で損失が生じても、以下の税制上の措置を取ると損失を有効に活用できるようになります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを令和7年12月31日までに売却して、新居を購入したときに譲渡損失が生じたら、一定の要件を満たすと譲渡損失をほかの所得から控除（損益通算）できる特例を利用できます。
損益通算しても控除しきれない譲渡損失については、土地を売却した年の翌年以降3年にわたって繰り越し控除が可能です。
この特例を使うには、以下の要件を満たす必要があります。

●建物を解体した日が含まれる年の1月1日時点において土地の所有期間が5年を超えること
●建物の解体日から1年以内に土地の売買契約を交わし、かつ住まなくなった日から3年が経過する日の年末までに売却すること
●建物の解体から売買契約締結日まで、事業用などとして土地を活用していないこと
●売買相手が親族など特別な関係者でないこと

ケースによっては、損益通算で土地を売却した年の所得額をゼロにでき、所得税の還付を受けられることがあります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを、残債以下の価格で売却して損失が発生したときは、譲渡損失をその年の給与所得などから控除（損益通算）可能です。
また、損益通算しても控除しきれない譲渡損失は、売却した年の翌年以降3年にわたって繰り越して控除できます。
この特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

●建物の解体日が含まれる年の1月1日時点において所有期間が5年を超えること
●建物の解体日から1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年が経過する日が含まれる年末までに売却すること
●売却したマイホームの売買契約前日で10年以上の住宅ローン残高があること
●マイホームの売却価格が住宅ローン残高を下回っていること

前述の「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と似ていますが、こちらは新たにマイホームを購入しなくても特例を適用できる点が特徴です。

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土地の売却時に利用できる税金控除の注意点

土地売却時の税金の控除や特例を利用するためには、いくつかの注意点があります。
適用漏れや誤用を防ぐためにも、以下の注意点を事前にチェックしておきましょう。

注意点①確定申告が必須

ほとんどの税金控除・特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告をおこなわないと適用されません。
土地の売却時に利益が発生していなくても、確定申告をする必要があることは注意点として押さえておきましょう。
書類不備や提出遅れがあると、適用が認められないこともあるため、早めの準備が重要です。
確定申告は、土地を売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に、不動産の所在地を管轄する税務署でおこないます。
売買契約書の写しや売却した土地の全部事項証明書など、用意しなければならない書類は多岐にわたるため、少しずつ集めておくことをおすすめします。

注意点②併用制限の確認

税金の特例によっては、同時に併用できないことがあります。
たとえば「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は「軽減税率の特例」とは併用できません。
土地の売却時にどの税金の控除を選択するか、納税額への影響をシミュレーションしながら選ぶ必要があることが、注意点のひとつとして挙げられます。
また「居住用財産の3,000万円特別控除」のように、過去2年間に適用を受けているときには利用できない特例も存在します。
土地の売却時に、自分がどの特例を利用できるのかを知りたいなら、売却を依頼する不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

注意点③要件を満たさないと税金の特例は利用できない

ここまで解説してきたように、土地売却時に利用できる税金の特例にはそれぞれ利用要件が細かく定められています。
要件を満たしていないと、税金の特例は利用できません。
そのため、土地売却時の税金を少しでも抑えたいのなら、事前に自分が要件を満たしているか確認しておくことも大切です。

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まとめ

土地の売却時に利用できる税金の特例には「居住用財産の3,000万円控除」「軽減税率の特例」などがあります。
また、土地の売却で損失が出ても、特例をうまく活用すると損益通算ができて所得税の軽減が可能です。
ただし、税金の特例を使うには、土地を売却した翌年に確定申告をしなければならない点に注意が必要です。