投資用物件を売却する流れはどうなっている？手放す理由も解説！

投資用物件はオーナーの意思で売却できますが、手続きには一定の流れがあります。
基本の流れを押さえていないと、手続きをスムーズに進められず、売却のスケジュールが遅れかねないため、注意が必要です。
そこで今回は、投資用物件を売却する理由にふれたのち、手続きの流れを準備の段階から解説します。

投資用物件を売却する理由は？流れの前に押さえたい基本

投資用物件を売却する理由には、以下のものが挙げられます。

売却する理由①資金作り

投資用物件を売却する理由は、まず資金作りです。
物件を運用するなかでは、生活費や事業資金が不足することがあるでしょう。
まとまった資金を作りたいときは、物件を売却するのがひとつの方法です。
投資用物件は一般的な物件と同じく、売却すればまとまった収入を得られる可能性があります。
そのため、家計や資金繰りの状況にあわせて、売却が適宜検討されています。

売却する理由②税金の削減

物件を所有すると、固定資産税や都市計画税などを納めなくてはなりません。
投資がうまくいっていれば、利益のなかから納税資金を捻出できます。
しかし、投資に成功の保証はなく、物件の運用で十分な利益を得られるとは限りません。
また、家賃は建物が古くなるについて年々下落する傾向があるため、時間が経つほど利益の確保は難しくなります。
投資の結果が赤字となれば、利益から納税資金を捻出できません。
そのままでは税金で損をしてしまうため、売却によって物件を処分することがあります。

売却する理由③管理の負担削減

投資用物件のオーナーには、建物の清掃や修繕などの管理が求められます。
日頃の管理は不動産会社に委託できますが、オーナーにしかできない内容がいくつかあるため、負担をゼロにはできません。
そこで、管理の負担を根本的になくしたいときは、投資用物件の売却が適宜おこなわれます。
個人で複数の物件を運用している方からは、管理の負担をふまえ、優良な物件以外が売却されることがあります。

売却する理由④投資の一環

投資用物件の収益といえば、家賃収入が思い浮かぶかもしれません。
しかし、市場に売り出してキャピタルゲイン（売却益）を得るのも、ひとつの方法です。
売却条件によっては、実際に収益を期待できることがあるため、投資の一環で物件を売り出すケースが見られます。
ただし、売却によって収益を得るには、不動産投資の経験やノウハウが必要です。
どちらかといえば上級者向きの方法なので、一般の方は注意しましょう。

売却する理由⑤相続対策

上記以外で投資用物件を売却する理由には、相続対策が挙げられます。
相続の場面では、現金より不動産のほうが価値を低く評価され、税金を抑えやすくなるものです。
そのため、資産を不動産のままで保有しておくほうが、有利なように思えるでしょう。
しかし、いくら税金を抑えやすくとも、投資用物件が将来の相続人たちに好まれるとは限りません。
管理の負担などが将来の相続人たちから敬遠された結果、相続に備えて投資用物件を売却し、現金に換えておくケースがあります。

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投資用物件を売却する流れ①準備～販売開始

投資用物件を売却する流れは、準備から始まります。
すでに売却を決心していても、すぐに販売開始にはならないため、注意が必要です。
販売開始までの準備の流れは、以下のとおりです。

査定

投資用物件を売却したいとき、まずは準備の段階で目安価格を把握する必要があります。
建物や土地の目安価格は、不動産会社の査定で確認可能です。
売却したい物件が投資用のときは、収益還元法で目安価格が調べられます。
収益還元法とは、物件の利回りや収益性を基準に、目安価格を計算する方法です。
具体的には、年間の家賃収入を、エリアや築年数にあわせた利回りで割ります。
物件があるエリアで標準的な利回りを調べると、収益還元法による目安価格を自身で計算できます。

媒介契約

目安価格を把握したら、次は不動産会社と媒介契約を結ぶのが基本です。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するためのもので、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
どの種類を選んでも、不動産会社に売却の仲介は依頼できますが、それぞれで特徴は異なります。
種類ごとの特徴は準備の段階でよく確認し、希望に合うものを選びましょう。
なお、媒介契約は結ばず、自身の物件を不動産会社に直接売却するのも、ひとつの方法です。
不動産会社による買取は、手続きの流れが短く、早期売却を期待できます。
しかし、売却価格は安くなる傾向にあるため、基本的には媒介契約のほうがよく選ばれます。

販売活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動の開始となります。
販売活動は主に不動産会社のほうでおこなうため、売却の流れに慣れていない方でも安心です。
なお、借主がいる状態で売り出した投資用物件では、内見ができません。
そのままでは購入の判断材料に乏しく、買主から敬遠されるおそれがあります。
そこで、建物の修繕計画や性能に関する証明書などを、可能なら用意しましょう。
資料を提供すると購入の判断材料が増え、内見ができないなかでも物件が売れやすくなります。

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投資用物件を売却する流れ②条件交渉・売買契約～引き渡し

準備の流れを終えて販売開始になっても、すぐに売買契約を結べるとは限りません。
販売開始後の売却の流れは、以下のとおりです。

買主との条件交渉

販売開始後の流れは、買主との条件交渉から始まります。
買主から希望される内容には、売買契約の日程などにくわえ、値下げも含まれるものです。
売買価格で折り合いがつかないと、手続きをなかなか進められません。
条件交渉の流れが少しでもスムーズになるよう、許容できる最低価格などは事前に決めておきましょう。

売買契約

条件交渉がまとまったら、買主と売買契約を結びます。
売買契約書は仲介を請け負っている不動産会社が作成するため、書類の準備に手間はかかりません。
不動産会社から提示された書類に署名・捺印すれば手続きは完了ですが、契約内容はよく確認しましょう。
売主と買主で契約の認識が食い違っていると、以後にトラブルが起きかねません。
また、売主のほうから連絡事項が別途あれば、不動産会社の担当者や買主まで忘れずに伝えておきましょう。
なお、売買契約を結ぶときには、買主から手付金が支払われます。
手付金のやりとりを事前に決めていたなら、売買契約の段階で忘れずに受け取ることが大事です。

決済と引き渡し

買主と売買契約を結んだら、最終的に決済と引き渡しをおこないます。
決済とは、物件の残代金をすべて受け取る手続きです。
決済と引き渡しは同時におこなうのが一般的であり、残代金がもれなく支払われたら、すぐに物件を手放す形になります。
引き渡しでは、物件の鍵や関係書類を買主へと渡したのち、所有権移転登記がおこなわれます。
なお、投資用物件では、すでに受け取っている直近の家賃や、入居者から預かっている敷金の精算が必要です。
賃貸物件の家賃は、先払いになっていることがあります。
月の途中でオーナーが交代するなら、すでに受け取っている直近の家賃を、所有日数に応じて買主と分け合わなくてはなりません。
預かっている敷金は買主がそのまま引き継ぎ、以後に入居者への返還などを適宜おこないます。

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まとめ

投資用物件を売却する理由には、資金作り、税金や管理の負担の削減、投資の一環、相続対策などが挙げられます。
売却の流れについて、準備の段階ではまず不動産会社に査定を依頼して目安価格を把握し、媒介契約を締結して、販売活動の開始となるのが基本です。
販売活動の開始後の流れは、買主と条件交渉をおこない、合意にいたったら売買契約を結び、最後に決済と引き渡しをおこないます。