離婚を機に家を売るタイミングはいつが良い？家を売る方法・注意点を解説

離婚が決まると、次は家を売却する時期や売る方法などが気になる方もいるでしょう。
家の売却に失敗する可能性を少しでも減らすなら、家を売る前に知識を蓄えておくことをおすすめします。
今回は離婚するときに家を売るベストなタイミングと売却方法、不動産売却における注意点を解説します。

離婚きっかけで家を売る最適なタイミング

離婚をきっかけとして家を売るとき、最適なタイミングは夫婦の事情により異なります。
どちらのタイミングを選択すれば良いか判断するためにも、家を売る時期として適している方を離婚前と離婚後に分けて見ていきましょう。

離婚前のタイミングが適切な方

離婚前に家を売ったほうが良い方の特徴は、以下の3つです。

●家を売るまで離婚せずに待てる
●離婚するまでに相手とのやり取りを済ませたい
●離婚後のトラブルに巻き込まれたくない

「すぐに離婚せずとも良い」「離婚よりも先に家を売りたい」と考える方は、離婚前のタイミングで家を売ってしまうのが良いでしょう。
そもそも家を売るまでには早くても3か月、長いと半年を要するため、離婚前のタイミングが適切なのは売却が完了するまで婚姻関係を継続しても良いと考える方に限られます。
また家を売るには夫婦が連絡を取り合う必要があり、離婚してから相手と連絡を取ることに苦痛を感じるのであれば、離婚前に売却を終えてしまうのが良いでしょう。
やり取りをすべて済ませてしまえば、離婚を機に新たな気持ちで新生活を迎えられます。
さらに家を売るタイミングを離婚後にすると、やり取りの途中で相手と連絡が付かなくなり、トラブルに発展することも珍しくありません。
離婚前にすべてのやり取りを終えてしまいたい方、離婚後のトラブルリスクをとにかく避けたい方は、離婚する前のタイミングに家を売るのがベストなタイミングです。

離婚後のタイミングが適切な方

離婚後に家を売ったほうが良い方の特徴は、以下の3点です。

●速やかに離婚したい
●可能な限り高額での売却を望む
●希望の売却時期がなく、離婚後のやり取りが苦痛ではない

家を売るまでに6か月もの期間を要することを考えると、少しでも早く離婚したい方は離婚してから売却手続きに移行したほうが良いでしょう。
売却のタイミングが遅れると、相手が音信不通になるなどのトラブルが発生するリスクが高まるため、離婚後は早めに手続きを開始するのが望ましいです。
また離婚する前に家を売ると、離婚と売却の手続きを並行して進めなければならず、売却手続きに集中できないおそれがあります。
離婚したあとのタイミングなら売却手続きに専念できるため、少しでも高い価格で家を売ることも可能でしょう。
さらに早く売却する必要がなく、離婚してからも相手と抵抗なくやり取りできる方も、離婚後のタイミングでも問題ありません。
慌てず慎重に手続きを進め、納得のいく条件で家を売りましょう。

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離婚が決まったあとに家を売る方法

家を売るタイミングが決まったら、次は売却方法を選択しましょう。
家を売る方法は「仲介」「任意売却」「買取」の3パターンに大別できます。

家を売る方法1．仲介

家を少しでも高い価格で売りたいなら、仲介を検討したほうが良いでしょう。
仲介とは不動産会社に依頼して売却活動を開始し、買主と売買契約を結んで決済および引渡しを済ませる方法を指します。
不動産会社の営業活動を通じて買主を探すため、好条件で家を買ってくれる方が見つかりやすいほか、基本的に相場価格とほとんど変わらない金額での売却が可能です。
しかし、家を売るまでに半年かかることがあり、早めの売却を望む方や急いで現金化したい方には適していません。
仲介を通じて家を売る方法は、余裕をもって売却活動に対応できる方向けと言えます。

家を売る方法2．任意売却

住宅ローンを完済できない方は、任意売却で家を売る方法を検討しなければなりません。
任意売却とは、家を売っても住宅ローン残債をすべて支払えない、いわゆるオーバーローン状態になるときに選択する売却方法です。
住宅ローンを組むタイミングで家に設定した抵当権は、ローンをすべて返済しない限り解除できません。
くわえて、抵当権が付いた家は基本的に売却できないため、住宅ローンを借り入れた金融機関に相談して了承が得られれば、抵当権を解除して家を売る任意売却が実現できるのです。
市場相場と似た価格で家を売りやすい反面、信用情報に記載されることから、任意売却の選択は慎重な判断が求められます。

家を売る方法3．買取

買取はスピーディーな現金化を望むなど、迅速に家を売りたい方向けの方法です。
買取とは不動産会社が買主となり家を買う方法で、買主を探す手間と時間がかからないため、依頼してから短期間で売却できます。
売買契約の成立時に不動産会社へ支払う仲介手数料も、不動産会社が家を購入する買取を選択すれば負担の必要はありません。
しかし、買い取ったあとにリフォーム費用がかかることなどを加味し、相場価格を下回る価格での取引になる可能性が高い点には注意が必要です。
一般的に買取は相場価格の7割前後まで下がる傾向にあります。

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離婚が決まったあとに家を売るときの注意点

離婚きっかけで家を売るときは、複数の注意点に気を付けることが大切です。
家を売る注意点は「財産分与のタイミングと税金」「住宅ローン」「公正証書」の3つです。

注意点1．財産分与は離婚後に実行する

離婚して家を売るとき、財産分与は離婚後のタイミングが適切です。
財産分与は、婚姻中に夫婦で築いた財産を離婚に際して清算する手続きであり、原則として贈与税はかかりません。
たとえば1,200万円で家を売ったときに財産分与をおこなうと、夫婦はお互いに600万円ずつ受け取れる仕組みです。
ただし、離婚が成立する前に大きな財産を動かすと、税務署から「離婚を口実にした贈与ではないか」とみなされるリスクがあります。
そのため、離婚届を提出して法的に離婚が成立した後に財産分与の手続きをおこなうのが、不要な税務上のトラブルを避けるための、安全で一般的な方法とされています。

注意点2．住宅ローンを完済できないと家を売れない

家を売るには住宅ローンを完済する必要があることに注意が必要です。
オーバーローン状態になり金融機関から許可が得られないと、夫婦の財産をもとに住宅ローン残債を返済しなければなりません。
貯金や家の売却価格を充てても住宅ローンを完済できなければ、離婚後もローン返済が継続し、そのあとの生活にも大きな打撃となるでしょう。
オーバーローンでも家を売りたいなら、任意売却を承諾してもらえるか金融機関に相談してみてください。

注意点3．離婚時に決めた内容は公正証書に残す

離婚するときに夫婦で決めた事柄は、公正証書を作成して書面に残すことが大切です。
口約束では「言った」「言わない」となり話がまとまらず、トラブルになるリスクが高まるため、離婚協議書と併せて公的文書である公正証書の作成が必要です。
作成には手数料の負担が必要ですが、のちに問題が発生したときの手間や心労などを考えれば作成するメリットは大きいと言えます。
また公正証書の内容を相手が破ったときは、財産を差し押さえることも可能であるため、前向きに検討することをおすすめします。

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まとめ

家を売るタイミングは、売却まで離婚せずにいられる方などは離婚前、高く売りたい方などは離婚後がおすすめです。
離婚が決まったら仲介か任意売却、不動産会社の買取から売却方法を選びましょう。
財産分与や住宅ローン残債など売却には注意点もあるため、家を売るときは慎重に手続きを進めてみてください。