土地の評価額とは？種類ごとの特徴や調べ方をご紹介

土地の売買をおこなうとき、その土地の評価額を売買価格の参考にすることがあります。
土地の評価額には5つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため注意が必要です。
そこで今回は、土地の評価額とは何か、5つの評価額の特徴やそれぞれの評価額の調べ方についてご紹介します。

土地の評価額とは

土地の売買価格や徴収される税金の計算には、その土地の評価額が参考として用いられます。
土地の評価額とは、その土地がいくらで売れるのか、いくらの税金がかかるのかの参考になる価額のことです。
ただし、土地の価値はその土地をどのような立場から、何を目的に見るかによって異なります。
そのため、土地の評価額には固定資産税評価額、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格の5つの種類があるのです。
こうした評価額は、その土地の売却相場を考えるうえでの参考になりますが、実勢価格以外は必ずしも市場での価値を反映しているとは限りません。
とくに、固定資産税評価額は、公的な立場から税金を徴収するための基準となる評価額であり、実際の売却相場や売買価格とずれる可能性があります。

土地の価格はどのように評価されているのか

不動産の評価額のなかでも、とくに用いられることが多いのが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額の決まり方は、該当する不動産が建物か土地かによって異なります。
土地の固定資産税評価額は、まずその土地がどの地目に分類されるかによって異なる評価基準が定められているのが特徴です。
住宅街にある宅地は、路線価をもとに固定資産税評価額が算出されます。
そのうえで、固定資産評価基準により点数を計算し、市町村ごとに決められた価格を乗じて固定資産税評価額とします。
固定資産評価基準による点数は宅地ごとにつけられ、土地の条件によっては点数が低くなることもあるでしょう。
たとえば、土地の形が長方形や正方形でなく建物を建てにくい場合や、日当たりが悪い、風通しが悪いなどの条件のときです。
また、公道に面していないため使い勝手が悪い、土壌汚染がある、墓地など一般的に嫌がられる施設に隣接している場合も、評価額は下がります。
こうして算出された固定資産税評価額は、実際の取引額の約7割程度となることが多いです。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

5つの土地の評価額の特徴

土地の評価額は、目的や用途の違いから5種類に分かれており、それぞれに特徴があります。
何のために評価額を調べるのかによって、適切な種類が異なる点に注意が必要です。

固定資産税評価額の特徴

固定資産税評価額とは、固定資産税をはじめとする税金の金額を算出するために設定されている評価額です。
該当の土地が所在する市町村が課税する地方税の一種である、都市計画税や登録免許税、不動産取得税などの算出にも使用されます。
また、固定資産税評価額は一度決められたら不変ではなく、3年に1回見直しが行われるのも特徴です。
各市区町村では、不動産鑑定士が物件の状態を確認し、評価額を決定しています。

公示地価の特徴

公示地価とは、国土交通省が毎年発表する土地の評価額の一種です。
毎年1月1日時点での標準地1㎡あたりの地価を指します。
2名以上の不動産鑑定士が現地調査をおこない、売買にかかる特殊な条件がない場合に成立する適正な価格を算出しているのが特徴です。
一般的な土地の売買や公共事業のための土地取得における価格の参考として用いられています。

基準地価の特徴

基準地価とは、各都道府県が公表している評価額の一種です。
全国に2万か所以上ある基準地の1㎡あたりの地価を指し、1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定を行っています。
目的や用途は国土交通省の公示地価と同じですが、公表する年が1年ずれているのが特徴です。
さらに、公示地価で取り扱っていない都市計画区域外の土地も対象となっています。
そのため、公示地価だけではカバーできない範囲の土地価格の参考に利用できます。

路線価の特徴

路線価とは、国税庁が公表している主要な道路沿いの土地の評価額です。
相続税や贈与税を計算するための参考価格として用いられます。
一般に「路線価」と呼ぶ場合は相続税路線価を指しますが、路線価には固定資産税路線価もあるため注意が必要です。
固定資産税路線価は固定資産税評価額の計算に用いられ、公示地価の約7割程度とされています。

実勢価格の特徴

実勢価格とは、実際に該当の土地が取引された際の市場価格を指します。
そのため、公的機関の調査によって算出された評価額ではありません。
実際の取引価格であるため、同じ土地でも実勢価格と他の評価額では数字が異なる可能性があります。
また、取引事例が少ない土地では実勢価格を算出できず、周辺の土地の取引事例から推定して算出することもあるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

土地の評価額の調べ方

土地の評価額の調べ方は、どの評価額を調べたいかによって異なります。
手元にある書類でわかる評価額もあれば、資料を検索する、あるいは役所に請求に行く調べ方などもあるでしょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。
固定資産税納税通知書は、毎年1月1日時点でその不動産を所有している方に送られる書類です。
この書類には、所有する土地の固定資産税評価額と、それに基づき計算された固定資産税が記載されています。
納税通知書を紛失した場合は、固定資産評価証明書の取得や固定資産課税台帳の閲覧などで調べることも可能です。
ただし、固定資産評価証明書の発行には手数料がかかり、固定資産課税台帳の閲覧にも手数料が必要な自治体があるため注意が必要です。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価や基準地価は、インターネットを通じて公的機関が提供するサービスから調べることができます。
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、公示地価や基準地価を自治体ごとに絞り込んで検索可能です。
検索条件を指定でき、公示地価のみ、基準地価のみ、あるいは両方を検索することもできます。
また、国土交通省以外に、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」も参考になります。
全国地価マップには独自調査による情報が掲載されているため、公的機関の情報と差異が生じる可能性があるでしょう。

路線価の調べ方

路線価を調べる際は、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」を確認します。
該当の土地に路線価が設定されていれば、1㎡あたりの地価を確認できるため、実際の面積をかけて計算するとよいでしょう。
ただし、エリアによっては路線価が設定されていない土地もあります。
路線価がない場合は、固定資産税評価額に「路線価図・評価倍率表」に記載された倍率をかけて相続税の計算に用いる必要があります。

実勢価格の調べ方

実勢価格は基本的に、該当の土地が実際に売買された際の取引価格の実績をもとに算出されます。
一方で、実勢価格を推定する方法として、固定資産税評価額を用いる場合もあります。
固定資産税評価額は実勢価格の約7割程度とされているため、固定資産税評価額を0.7で割ることで大まかな実勢価格を計算することが可能です。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

土地の評価額は、何のために用いるかによって、5つの種類に分かれています。
相互に補い合う評価額もあり、不動産の売買価格や税金の参考になっているのが特徴です。
それぞれの評価額によって、調べ方も異なる点に注意しましょう。