不動産売却における固定資産税評価額とは？計算方法や調べ方をご紹介！

不動産を売却するときには、固定資産税評価額を確認しておかなければなりません。
しかし、初めて売却をする方にとっては、固定資産税評価額がどのようなものかイメージが付かないでしょう。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい「固定資産税評価額」とは何か、計算方法や主な土地評価額をご紹介します。

不動産売却における「固定資産税評価額」とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決めるときに、基準となる評価額です。
この評価額は3年に一度見直しがおこなわれており、固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税・不動産取得税の算出に使用されます。
目的によって評価額は異なるので、事前にそれぞれの役割と決め方を確認しておきましょう。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額の役割は、主に地方税の算出基準です。
不動産の固定資産税や取得税を知りたいときに、役立ちます。
また、不動産の売却価格を把握したいときにも有効です。
対象物件の固定資産税評価額を把握すれば、大まかな価格相場がわかるでしょう。

固定資産税評価額の決め方

まず、固定資産税評価額は、土地と家屋で別々に評価します。
そのため、土地と建物で所有者が異なるケースでは、それぞれの所有者が納税義務を負うのが原則です。
たとえば、借地上に建つ建物であれば、土地分の固定資産税は貸主が、建物分の固定資産税は借主が支払います。
なお、固定資産税評価額を設定するのは、市町村です。
基本的に、地価公示価格の70％程度を目安にして、時価を設定します。
つまり、地価公示価格を把握すれば、ある程度の固定資産税評価額は算出可能です。
また、新築された建物のケースでは、請負工事金額の50～60％が目安といわれています。
実際の固定資産税評価額は、家の規模や構造・築年数などあらゆる条件によって異なるので、参考程度にとどめておくと良いでしょう。
不動産売却では、物件の相場を把握することが重要になってくるため、事前に固定資産税評価額とは何かを確認しておくことをおすすめします。

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不動産売却における「固定資産税評価額」の計算方法

固定資産税評価額の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税評価額=支払っている固定資産税÷1.4%
固定資産税を1.4%で割れば計算できますが、実際の評価では、各市区町村の不動産鑑定士が物件を見て判断します。
そのため、計算どおりにいかないケースがほとんどです。
以下では、実際の固定資産税評価額を調べる方法を3つご紹介します。
不動産売却前に調べておくと、手続きがスムーズに進むでしょう。

固定資産税の納税通知書を確認する方法

固定資産税評価額を調べる方法として、まず固定資産税の納税通知書を確認する方法が挙げられます。
固定資産税の納税通知書とは、毎年4〜6月に地方自治体から送られてくる書類です。
課税明細書の価格または評価額の欄を確認すれば、固定資産税評価額が把握できます。
万が一、課税明細書を紛失したときは、管轄する役所に所有者本人が本人確認書類を持参して、申請をおこないましょう。
本人確認が取れれば、固定資産評価証明書を入手できます。

固定資産評価証明書を取得する方法

固定資産税の納税通知書を待たず、固定資産評価証明書を取得する方法もあります。
固定資産評価証明書とは、不動産の評価額を証明する書類です。
主に、不動産の売買や相続・登記など、不動産評価額が必要になるケースで使用されます。
自治体によっては、電子申請にも対応している可能性があるので、事前に確認しておきましょう。
電子申請なら、役所に行く時間や手間を省けるはずです。
なお、固定資産評価証明書の取得には、数百円の手数料が発生します。

固定資産課税台帳を閲覧する方法

固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる不動産に関して、その所在や所有者・評価額などを登録した帳簿です。
原則として、市町村長が作成します。
各自治体に閲覧の旨を問い合わせると、本人確認のもと情報が確認可能です。
自治体によっては、閲覧に手数料がかかるケースもあるので、注意しなければなりません。
また、閲覧できる期間を限定している可能性もあります。
不動産の売却で固定資産課税台帳を閲覧するときは、事前に要件を確認しておくと良いでしょう。
そのほか、閲覧を委任するときには、代理人による委任状が必要です。
あらかじめ必要書類を準備しておき、スムーズに手続きを進めましょう。

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不動産売却で知っておきたい固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産売却では、固定資産税評価額以外に「公示地価」「基準地価」「路線価」を知っておく必要があります。
これらの土地評価額は、不動産の売却相場を把握するうえで重要な指数となるので、あらかじめ計算方法や調べ方を確認しておくことが大切です。
以下では、公示地価・基準地価・路線価の特徴をそれぞれご紹介します。

公示地価とはどのような土地評価額か

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の標準地価格を3月に公示するものです。
全国約2万6,000か所の標準地について、不動産鑑定士が鑑定をおこない、国土交通省土地鑑定委員会がそれらを判定します。
公示地価の調べ方として有効なのは、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を検索する方法です。
都道府県から市区町村へと徐々に絞り込んでいけるため、より近い不動産価格が計算できます。
そのほか、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」からも把握可能です。
ただし、独自に収集したデータであるため、国土交通省によるデータとは若干の金額差があります。
より正確な土地評価額を把握したいなら、国土交通省のデータを参照しましょう。

基準地価とはどのような土地評価額か

基準地価は都道府県から発表される、基準地1㎡あたりの標準価格です。
各都道府県が国土利用計画法に基づき、毎年7月1日時点の基準地価格を調査し、9月下旬頃に公表します。
基準地は全国に約2万か所あり、都市部以外も含む広範囲な土地価格が計算可能です。
基準地価の調べ方は、公示地価と同様に、不動産情報ライブラリや全国地価マップを検索する方法が一般的となっています。
そのほか、各都道府県のホームページでも閲覧可能です。
不動産を売却する前に一度確認しておくと、適正価格での売却がしやすくなります。

路線価とはどのような土地評価額か

路線価とは、道路に接する標準的な宅地1㎡あたりの価額を指します。
国税庁が毎年7月1日に公表している土地評価額で、土地時価の80%程度が目安です。
路線価を調べるときには、国税庁の財産評価基準書である「路線価図・評価倍率表」を活用します。
都道府県や市町村を絞ると、売却物件に近い路線価を把握できるでしょう。
なお、路線価の計算では、借地権割合を考慮するケースがあります。
路線価図・評価倍率表を見てアルファベットが記載されているときには、借地権が存在するので、割合を含めて計算しなければなりません。
借地権がない土地のケースでは、アルファベットを気にせず、数字部分の路線価を確認します。

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まとめ

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決めるときに基準となる評価額です。
不動産の売却相場を判断する重要な指数であり、固定資産税を1.4%で割って計算します。
そのほかの土地評価額には、不動産情報ライブラリで把握できる「公示地価」「基準地価」や、路線価図から判断できる「路線価」などが挙げられます。