不動産の相続と売却はどのような流れでおこなうの？税金と注意点も解説！

不動産を相続するとき、故人と同じように建物や土地を使う必要はありません。
相続人にとって不要な不動産なら売却して構いませんが、手続きの流れや税金などを押さえていないと、失敗のリスクが懸念されるため注意しましょう。
そこで今回は、不動産の相続から売却までの流れにくわえ、関連する税金や手続きにあたっての注意点も解説します。

不動産の相続から売却までの流れ

不動産を相続して売却するまでには、さまざまな手続きがあります。
事前に確認したい一連の流れは、以下のとおりです。

相続の流れ①遺産や相続人の調査

遺産相続に向け、まずは故人の財産や相続人となる方を調べます。
遺産となるのは、故人の預貯金や不動産、株式などの資産だけではありません。
故人が残した借金や未納になっている税金なども含まれるため、忘れずに集計しましょう。
誰が相続人となるかは、故人の出生から死亡までの戸籍謄本などを見て、書類に載っている親族の情報から判断します。
なお、遺言書が見つかったときは、扱いに注意が必要です。
公証役場で作られた公正証書遺言以外のものは、偽造や複製などを防ぐため、家庭裁判所での検認の手続きを経て開封しなくてはなりません。

相続の流れ②必要書類の用意

相続の手続きには、さまざまな書類が必要です。
基本的に使用するのは、相続人全員の戸籍謄本、故人の戸籍謄本や住民票の除票、不動産を相続する方の住民票などです。
また、ケースによっては、遺言書や相続人全員の印鑑証明書なども必要になります。
今後の手続きに向け、必要書類は早めに確認し、もれなく用意しておきましょう。

相続の流れ③遺産分割協議

遺産の内訳や相続人となる方などが確定したら、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分け方を決める話し合いです。
誰が何をどれだけ受け取るのかが決まったら、遺産分割協議書を作成します。

相続の流れ④相続登記や納税

不動産を受け取る方が決まったら相続登記をおこない、遺産となった建物や土地の名義を故人から相続人へと変更します。
相続登記の手続きは、専門家である司法書士に依頼するケースが一般的です。
あわせて、相続税が発生するときは、相続から10か月以内に申告と納税を済ませる必要があります。

相続した不動産の売却方法

遺産の不動産を売却したいときは、相続登記の終了後に不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産売買の仲介を不動産会社まで依頼するときに結ぶものです。
また、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれで特徴が異なります。
主な違いは一度に契約できる会社の数で、一般媒介契約は複数の会社まで同時に仲介を依頼できます。
対して、残りの2種類は、一度に1社にしか仲介を依頼できません。
なお、仲介の依頼先を1社に絞ったほうが、積極的な売却活動を期待できるものです。
専属専任媒介契約は専任媒介契約とは異なり、自己取引は認められないため、ご自身でも買主を探す場合は専任媒介契約がおすすめです。

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相続した不動産の売却にかかる税金

相続した不動産を売却するとき、いくつか税金がかかる可能性があります。
納税に備え、税金の種類や計算方法、節税の特例などは、事前に確認したいところです。

税金の種類

相続後の不動産売却で発生する税金は、まず登記の内容を変更するときにかかる登録免許税です。
相続の直後には、建物や土地で登記上の名義変更が必要になるため、登録免許税が基本的に発生します。
次に、不動産売却時には、印紙税の負担が必要です。
印紙税とは、特定の文書を作成したときに発生する税金で、不動産の売買契約書は課税対象とされています。
税額は書類の記載金額で変わる仕組みで、1,000万円超～5,000万円以下なら通常は2万円です。
さらに、不動産を売り出して売却益を得たら、所得税・復興特別所得税・住民税が課せられます。

税金の計算方法

相続登記にともなう登録免許税は、固定資産税評価額に0.4％をかければ計算できます。
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に載っています。
一方、不動産の売却益に課せられる税金は、計算の流れがやや複雑です。
まずは、以下の計算式で売却益を調べる必要があります。
不動産の売却益＝売却価格－取得費－売却経費
取得費とは、売却した不動産の取得当時にかかっている費用です。
ただし、建物の取得費は、購入価格をそのまま使えないため注意しましょう。
売却経費は、売却手続きのなかでかかった仲介手数料や税金などのことです。
計算結果が黒字になったら、規定の税率をかけて税額を計算します。
売却益にかかる3種類の税金の合計税率は、不動産の所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％となります。

節税の特例

相続後の不動産売却では、税制上の特例で売却益を抑えられることがあります。
不動産の相続時に相続税を負担しているなら、取得費加算の特例を使えないか検討しましょう。
取得費加算の特例とは、相続の時点で負担している相続税の一部を、不動産の取得費にくわえられるものです。
このほかの特例には、相続した空き家の売却益から3,000万円を控除できる「相続空き家の3000万円控除」などがあります。
どちらの特例も通常より売却益が抑えられ、所得税などが安くなります。
ただし、規定の要件をすべて満たさないと、特例を使えない点には注意が必要です。

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相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却するときには、いくつか注意点があります。
主な注意点は、以下のとおりです。

注意点①相続登記

不動産を相続したあとの相続登記は、遺産の建物や土地を売却したいときに必須です。
手続きが終わらないと、売却手続きに入れません。
また、相続登記はかつて任意だったものの、2024年4月からは義務化されています。
相続登記を怠ると不動産を売却できないうえ、公的義務にも違反してしまうのは注意点です。

注意点②契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約内容にそぐわない品を引き渡したときに、売主が問われるものです。
売却した不動産が契約内容にそぐわないと、買主から修繕や損害賠償、契約解除などを求められかねません。
一方、不動産に瑕疵があっても、事前に買主まで伝えて契約内容にも盛り込んでおけば、引き渡し後に修繕などは求められません。
ポイントはあくまで、不動産の現物と契約内容が一致しているかどうかです。
一致していれば契約不適合責任は問われないため、瑕疵は事前にもれなく伝えることが大事です。

注意点③遺産分割

相続した不動産を売却したいときは、遺産分割を早めに終えることが大事です。
遺産分割が終わるまで、遺産は相続人同士での共有状態となり、管理や処分の手続きが煩雑になります。
また、遺産分割が終わらないままだと、相続人の誰かが亡くなったときに次の相続が起き、権利関係がさらに複雑になるおそれがあります。
不動産売却がますます難しくなりかねないため、遺産分割はできるだけ早く終えましょう。
なお、分割案で意見が対立しているなら、不動産を一度売却し、得られた現金を分け合うのがひとつの方法です。
不動産が現金に換われば、人数に合わせて公平に分けられるため、分割案がまとまりやすくなります。

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まとめ

相続した不動産を売却したいときは、遺産や相続人の調査、必要書類の用意、遺産分割協議などの手続きをすべて終えたのち、不動産会社と媒介契約を結びます。
相続後に不動産を売却すると、登録免許税や印紙税、売却益に対する所得税・復興特別所得税・住民税などが発生する可能性があります。
売却時の注意点は、相続登記を終えないと手続きに入れなかったり、不動産の瑕疵は買主までしっかり伝える必要があったりすることです。