不動産の固定資産評価証明書とは何か？用途と取得方法を解説！

不動産を売却するために必要な書類のひとつに「固定資産評価証明書」があります。
しかし、普段はとくに必要にならない書類であり、用途や取得方法をご存じない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却時に必要な資料が知りたい方に向けて、固定資産評価証明書とは何か、用途と取得方法も解説します。

不動産売却における固定資産評価証明書とは何か

固定資産評価証明書とは、不動産のような固定資産税の課税対象となる資産の評価額を証明し、税額の根拠を示す資料です。
固定資産税額を計算するためには、まず課税標準額を算出しなければなりません。
各市町村には、土地課税をはじめとする5種類の台帳によって構成される固定資産課税台帳があり、課税標準額がわかるようになっています。
しかし、固定資産課税台帳は、個人では使用できません。
そこで、固定資産課税台帳の代替となるのが、固定資産評価証明書です。

固定資産評価証明書の記載内容

固定資産評価証明書に記載されている項目は以下のとおりです。

●所有者
●所在地
●土地の地積・地目・持分
●固定資産税評価額
●課税標準額

その他、建物の家屋番号・建物番号・床面積・構造・規模・種類・敷地権も記載されています。
固定資産税評価額とは、土地や建物などの固定資産にかかる固定資産税の金額を決めるための基準となる金額です。
市町村長によって3年ごとに決定され、これを基準にいくら固定資産税を支払うかが決まります。
土地であれば公示価格の約7割、新築の建物は建築費の5〜7割とされ、建物の固定資産税評価額は築年数とともに下がっていきます。
売却したい不動産にどれくらいの価値があるのかを証明するのが、固定資産評価証明書と考えれば良いでしょう。

固定資産評価証明書と似た書類

固定資産評価証明書以外にも、固定資産税評価額がわかる書類があります。
固定資産公課証明書とは、固定資産評価証明書の内容に加えて課税相当税額も記載された書類です。
固定資産公課証明書があれば、固定資産税の計算時の基準となる金額と実際に課税される固定資産税額の証明になります。
また、固定資産課税明細書からも固定資産税額がわかります。
ただし、固定資産課税明細書の目的は納税者に課税額の内訳を知らせることであり、公衆用道路など非課税資産については記載されていないのが一般的です。
その一方で、固定資産評価証明書には、非課税資産も含めた所有不動産について記載されています。
固定資産評価証明書は申請をおこなわないと取得できませんが、固定資産課税明細書は年に1回郵送され、申請は必要ありません。

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不動産の固定資産評価証明書の用途

固定資産評価証明書の用途は、主に以下の3つです。

●不動産登記の申請
●相続税や贈与税の確定申告
●不動産に関する訴訟

不動産の譲渡（売却）や相続をおこなう場合、所有権移転登記が必要であり、最新の固定資産評価証明書を提出して登録免許税を算出します。
ただし、法務局に固定資産価格の電子通知をおこなっている市町村においては、固定資産評価証明書を提出する必要がありません。

用途①所有権移転登記

不動産を売却したり相続が発生したりすると、その不動産の所有者が変わります。
しかし、たとえ不動産を売却して自分の所有ではなくなったとしても、登記上の所有者は自動的に変更されません。
そのため、不動産売買や相続時には、所有権移転登記もあわせておこないます。
所有権移転登記をおこない不動産の名義人となる所有者を変更するには、登録免許税が必要であり、登録免許税の課税額は動産の価額に税率0.4％をかけたものです。
登録免許税は登記の申請者による申告税であり、申告した金額が正しいことの証明として固定資産評価証明書などの添付を求めらます。
不動産の所有権移転登記には、申請をおこなう日の年度の固定資産評価証明書を準備します。

用途②相続税や贈与税の確定申告

不動産の売却だけでなく、相続や贈与においても所有権移転登記が必要です。
相続や贈与の発生時にかかる相続税や贈与税も、登録免許税と同様に固定資産税評価額などを元にして算出し、申告しなければなりません。
家屋の評価額は固定資産税評価額に1.0をかけたもので、すなわち固定資産税評価額と同じです。
一方、土地は路線価に面積をかけた額が評価額となりますが、路線価が設定されていない土地では固定資産税評価額が用いられます。
申告した相続税や贈与税が正しいことを証明するのも、固定資産評価証明書の用途のひとつです。
そのために、相続税や贈与税の納税前にも固定資産評価証明書を準備しなければなりません。
相続税の確定申告には相続が開始した年度の固定資産評価証明書、贈与税の確定申告には贈与を受けた年度の固定資産評価証明書が必要です。

用途③不動産に関する訴訟

不動産執行申し立てなどの不動産に関する訴訟に関与すると、固定資産評価証明書の提出を求められる場合があります。
なぜなら、訴訟の手数料を算定する場合などで、固定資産税評価額を明確にしなければならないからです。

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不動産売却における固定資産評価証明書の取得方法

固定資産評価証明書は、資産に関する個人情報であるため取得できる方が限られていて、本人確認書類などの書類も準備しなければなりません。
固定資産評価証明書の取得方法には、市区町村の役所の窓口で受け取る方法と郵送の2種類があります。
窓口で取得する場合は、申請書と必要書類に手数料を添えて提示・提出すれば取得が可能です。
郵送で取得するのであれば、役所のホームページで申請書をダウンロードして記入し、必要書類・返信用封筒・手数料（郵便定額小為替）を同封して担当宛に郵送します。
郵送での取得には1〜2週間を要するため、余裕をもって申請するようにすると良いでしょう。
なお、市区町村によっては、マイナンバーカードを使用してコンビニエンスストアで取得できるところもあります。

取得方法①本人以外が取得する場合

固定資産評価証明書を本人以外で受け取れるのは、同居親族・代理人・成年後見人・相続人などです。
代理人が受け取る場合は、必要書類のほかに固定資産評価証明書を取得できる方から受領した委任状も準備しなければなりません。
また、相続人が受け取るためには、所有者が亡くなったことがわかる除籍謄本などと申請者が相続人であることがわかる書類が必要です。
相続人であることがわかる書類は、所有者の出生から死亡までの戸籍謄本が一般的であり、すべてを揃えるには時間がかかることを考慮しておくと良いでしょう。
委任状以外の書類はコピーで代用できる可能性もあります。
原本が手元にない場合は、コピーでの代用が可能か事前に照会しておくと安心です。

取得方法②手数料

固定資産評価証明書の取得には、市区町村によって金額は異なるものの、手数料がかかります。
1部につき200〜400円が一般的であり、不動産1件につき1部が必要です。
したがって、一戸建ての場合は、土地と建物で少なくとも計2部が必要であることに注意しましょう。
マンションであれば、土地と建物が一体であり、1部だけで問題ありません。
また、1件ごとに手数料が発生するところもあれば、5件までは同じ手数料で発行してもらえるところもあります。
手数料は通常であれば現金で支払うことになるため、役所の窓口で取得する場合は忘れずに持参しましょう。

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まとめ

固定資産評価証明書とは、固定資産にかかる固定資産税の税額の根拠となる評価額を証明する書類です。
不動産売買や相続などにおける所有権移転登記だけでなく、相続税や贈与税の確定申告での用途もあります。
取得方法には、市町村役場の窓口と郵送の主に2通りがあり、手数料は1部につき200〜400円程度です。