土地の査定方法はどうなっている？評価額に影響する3つのポイントを解説！

土地の売却を考えているとき、まずは適正価格を調べる必要があります。
不動産会社に査定を依頼すれば、プロによる評価額を把握できますが、どのように価格を決めているのか気になるところでしょう。
そこで今回は、土地の査定で参照されている3つのポイント、公的評価と過去の取引事例、前面道路との関係、土地の形状を解説します。

土地の査定方法①公的評価と過去の取引事例

土地の査定方法のひとつは、公的評価や過去の取引事例を確認することです。
査定に関係する公的評価や取引事例とは、以下のようなものです。

公的評価

土地の公的評価と一口にいっても、公示地価や基準地価、路線価、固定資産税評価額などといくつかの種類があります。
公示地価・基準地価とは、土地の売買にあたって参照される公的な目安額です。
それぞれの地価の違いは、調査時期と管轄にあります。
公示地価は、毎年1月1日時点で調査された地価にもとづく評価額で、国土交通省が管轄しています。
一方の基準地価は、毎年7月1日におこなわれる調査にもとづいており、管轄は各都道府県です。
どちらの公的評価もインターネットで調べられ、土地の査定時にひとつの参考とされます。
路線価とは、土地の評価額を調べるため、それぞれの前面道路に設定されている単価です。
主に相続税や贈与税などの計算に使われるため、相続税路線価とも呼ばれます。
路線価がいくらかは、国税庁のホームページで確認できます。
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税などの計算に用いられるものです。
具体的な評価額は市町村によって算定されており、公示地価の約7割に相当するのが一般的です。
このような税金の計算に用いる公的評価も、土地の査定で参考にされることがあります。

過去の取引事例

土地の査定方法としては、取引事例比較法が一般的です。
取引事例比較法とは、過去の取引事例を参考に、査定対象の適正価格を見積もる方法です。
実施にあたっては、条件が似ている取引事例がいくつかピックアップされます。
そして、市況や取引時期の影響などを考慮し、適正価格を判断します。
取引事例を選ぶときの基準は、土地の面積や形などです。
また、取引事例には、近隣エリアかつ比較的近年のものを選ぶのが基本です。
しかし、どの事例を比較対象とするかは、ケースごとに調整されます。
査定対象の土地がやや特殊で、近隣エリアや近年の取引事例に良いものがなければ、検索範囲を柔軟に拡大します。

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土地の査定方法②前面道路との関係

土地の査定結果に影響するポイントのひとつに、前面道路との関係があります。
前面道路との関係でチェックされるポイントは、以下のとおりです。

間口

土地の間口は、前面道路からの出入りに関係する条件であり、査定結果に影響します。
間口が広いと、人も車も出入りが簡単であり、使い勝手の良さから評価が高くなります。
また、人と車でそれぞれ専用の出入り口を作るなど、建築時に設計の自由度が高くなるのも高評価の理由です。
一方、間口が狭いと、前面道路からの出入りが難しいうえ、設計の自由度も下がる傾向にあります。
間口は土地の使いやすさを左右する点から、査定時に確認されます。

前面道路の幅員

自分の土地に建築できる建物の広さは、敷地面積だけでなく、前面道路の幅員によっても決まります。
前面道路が建物の広さに影響する理由には、建築制限の一種である容積率が挙げられます。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
160％や200％などの数値で表され、建物の建築時には基準値を超えないように、広さを調整する必要があります。
そして、容積率の基準値は、前面道路の幅員を使って計算する仕組みです。
住居の建築を主に想定したエリアでは、前面道路の幅員に0.4をかけるため、幅員が4mなら160％、5mなら200％となる計算です。
このように、前面道路の幅員は建築に影響するポイントなので、土地の査定時に確認されます。
容積率が大きい土地は、広い建物を建てられる点から、評価が高くなります。
なお、容積率には上限が定まっていることがあり、前面道路の幅員にあわせ、いくらでも広い建物を建てられるとは限らない点に注意が必要です。

土地の位置関係

土地の査定に影響するポイントのひとつは、前面道路と土地の位置関係です。
正面でだけ前面道路と接している土地は、中間画地、区画の端にあり、2方向で前面道路と接するものは角地と呼びます。
土地の査定時に評価が高くなるのは、角地です。
角地は2方向で前面道路と接している関係で、遠くから見えやすかったり、日当たりや通風などに優れていたりするからです。
とくに事業用途の土地では、遠くから見えやすい点はメリットであり、評価額が高くなる傾向にあります。

道路との高低差

土地の査定では、道路との高低差が確認されます。
結果にあまり影響しないのは、道路より少し高い位置にある土地です。
道路より高い位置にあると排水に有利なうえ、高低差がわずかなら、出入りの負担もそれほど変わらないからです。
道路との高低差が大きいと、出入りのために階段が必要になり、評価の低下が懸念されます。
また、道路より低い位置にある土地は、排水に不利な点から評価が低めです。

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土地の査定方法③土地の形状

土地の査定では、前面道路との関係にくわえ、土地の形状も確認されます。
土地の形状に関するポイントは、以下のとおりです。

評価の高い土地

さまざまな形状の土地のうち、査定時に高く評価されるのは整形地です。
整形地とは、正方形や長方形などのきれいな形をした土地です。
整形地が評価されるポイントには、まず建物を建てやすいことが挙げられます。
また、特殊な形状をしていないため、活用時にデッドスペースがあまり生じません。
一般的に使いやすい点から、整形地は高く評価される傾向にあります。

評価の低い土地

土地の形状に関して、査定時に注意が必要なのは、きれいな正方形や長方形になっていない不整形地です。
主な不整形地には、建物を建てられる広い敷地部分が奥まった位置にある、旗竿地が挙げられます。
旗竿地は、細長い通路部分で前面道路とつながっているのが特徴です。
このほかにも、いびつな形をしていたり、曲がりくねっていたりと、不整形地にはさまざまなものがあります。
いずれにしても、整形地に比べて建物を建てにくい傾向にあります。
また、特殊な形状から、活用時にデッドスペースがよく生じるのもネックです。
整形地に比べて使いにくいため、評価が下がるのが一般的です。

不整形地の影響を抑えるポイント

不整形地は評価が下がりやすいものの、土地が広ければ、形状の影響を抑えられることがあります。
土地の形状がいまひとつでも、十分な広さがあれば、建築に必要なスペースを問題なく確保できるからです。
土地の査定に向けて評価額を予想するときは、広さをあわせて考慮しましょう。
このほか、土地の形状を活かして個性的な建物にしたり、デッドスペースを駐車場にしたりすると、価値が高くなる可能性があります。
土地の価値を高めたいときは、うまく活用する工夫を考えるのもひとつの方法です。

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まとめ

土地の査定では、公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額などの公的評価や、過去の取引事例を参照するのがひとつの方法です。
また、前面道路との関係は結果に影響するポイントであり、間口・前面道路の幅員・位置関係・高低差などが確認されます。
さらに査定結果には土地の形状が影響し、整形地のほうが基本的に有利ですが、不整形地でも十分な広さがあれば評価が比較的下がりにくい傾向にあります。