不動産売却に必要な不動産査定書とは？具体的な見方を解説

不動産売却を始める場合、どのように売却活動を展開するかを決める必要があります。
こうした売却活動の方針決定に役立つのが、さまざまな情報が記載された不動産査定書です。
今回は、不動産査定書とはどのようなものなのか、基本的な見方と重点的にチェックするポイントを解説します。

不動産売却に使う不動産査定書とは？

これから不動産売却をお考えの場合、まずは不動産査定書がどのようなものかを見てみましょう。

不動産査定書の内容

不動産査定書とは、査定価格と根拠になった物件情報が記載された書類です。
不動産売却時には、不動産会社などに査定を依頼し、売却したい不動産にいくらの価値があるかを確認します。
不動産査定書は、こうした依頼にもとづき現地調査や市場調査をおこない、実際にいくらで売れそうかといった査定価格を提示するものです。
不動産査定書のなかでは、結果として査定価格が提示されているほか、どのような根拠によって査定価格が算出されたかが記載されています。

不動産査定書の種類

不動産査定書には、目的が違う2種類のものがあります。
1種類目は、不動産売却前に相場価格を把握することを目的としていて、依頼先は不動産会社です。
不動産会社による不動産査定書は、無料で作成してもらえるもので、作成にかかる期間は1～7日ほどとなります。
一方で、不動産査定書の2種類目として挙げられるのが、不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書です。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは、不動産の売却前に相場価格を知るためのものではなく、公的な証明書として使うことを目的として作成されるものです。
具体的には、相続・財産分与で不動産の価値を示す正式な書類が必要になった場合、不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書を取得します。
ほかにも、企業が自社ビルの価値を把握する場合や、企業買収などのなかで、不動産の価値を把握するためにこちらの不動産査定書が使われることがあります。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、物件や地域によって費用は変動しますが、目安として約20万円前後かかり、作成には2週間以上の期間が必要です。

不動産査定書を入手するには？

不動産売却前に不動産査定書を入手するには、地域で不動産売買の実績を多く持つ不動産会社に、査定を依頼するのがおすすめです。
不動産の査定方法として、簡易査定・訪問査定の2種類があり、訪問査定のほうがより具体的な査定結果を得られます。
簡易査定は、不動産の住所や築年数といった簡単なデータから査定価格を算出する一方、訪問査定は現地を訪れて、周辺環境・建物の現状などを考慮したうえで査定価格が提示されます。
不動産売却に向けて、より具体的な不動産査定書が必要な場合は、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

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不動産売却査定書の見方

不動産査定書がどのようなものかを把握したら、内容の見方をチェックしておきましょう。

不動産査定書の構成

不動産査定書には法的なルールがなく、不動産会社によって項目・体裁はさまざまです。
ただし、どの不動産会社に依頼しても、ある程度内容の構成は似たものになります。
一般的な不動産売却の構成は、不動産の概要・査定価格・手取り額といったものです。
査定価格・手取り額のみを見るのではなく、全体に目をとおして、納得できる内容かを確認することが大切です。

見方①不動産の概要欄

不動産査定書のなかの不動産の概要欄に記載されているのは、不動産がある住所・不動産の種類です。
また、一戸建てを売却する場合の不動産査定書だと、土地と建物それぞれについてより具体的な情報が記載されています。
土地の地目・用途地域・地勢のほか、建ぺい率・容積率・接道状況などを記載するのが一般的です。
建物については、床面積・構造・築年数などの情報が記載されます。

見方②査定価格欄

査定価格欄に記載されているのは、不動産会社が調査の結果として提示する金額と根拠です。
実際に不動産を売却した場合、査定価格どおりの金額で売れるとは限らないため、売却前の参考として捉えると良いでしょう。
また、査定価格欄に複数の金額が記載されていることがありますが、これは不動産会社が予測した上限額・標準額・下限額などです。
実際に売却できる金額がわかりにくいと思われるかもしれませんが、不動産の売却価格はタイミングによって変わる流動性があるので、幅を持たせた査定価格が提示されます。

見方③手取り額欄

不動産査定書のなかには、査定価格とともに、手取り額が提示されているものがあります。
手取り額とは、不動産売却にかかるさまざまな費用を差し引いたうえで、最終的に売主が手にする金額を意味します。
査定価格と同額で売却した場合を想定し、仲介手数料や税金などの出費を引いて、残った金額がこの欄で確認可能です。

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不動産売却査定書のチェックポイント

不動産査定書には多くの情報が記載されていますが、そのなかでもとくに重点的に見たいポイントがあります。

ポイント①総額の記載方法

不動産査定書のなかの査定価格の欄について、不動産会社ごとにさまざまな記載方法が採用されています。
場合によっては誤解しやすい記載があるので、どのような方法で記載されているかがポイントです。
信頼度の高い不動産査定書は、標準的な査定価格が提示されているだけでなく、上限額・下限額の提示があります。
こうした上限額・下限額の記載があると、不利な取引や有利な取引における予測が立てやすいでしょう。
一方で、査定価格が2,000万～3,000万円など幅のある記載方法の場合は、実際の取引価格がわかりにくいため、注意が必要です。

ポイント②流通性比率

不動産査定書のなかに、流通性比率の記載がある場合、意味を正しく把握することがポイントです。
流通性比率とは、不動産の売れやすさを数値化したものであり、1を基準としてプラスマイナスを判断します。
流通性比率が1.05の場合、基準となる1よりプラス方向に大きいため、売れやすいことを示しています。
流通性比率が0.5の場合、基準となる1より低いため、結果が示すのは売れにくいことです。
流通性比率は、マイナス0.85～プラス1.1の範囲で表示されています。

ポイント③全体的な見やすさ

不動産査定書をチェックするうえで重視したいポイントが、全体的な書類の見やすさです。
不動産査定書は、査定価格の高さ・低さだけでなく、依頼した不動産会社の信頼度も示しています。
不動産査定書が見やすい不動産会社は、広告やチラシ作りが得意であることが多いでしょう。
広告やチラシは、多くの買い手候補を集め、有利な取引を可能にするための大切なツールなので、不動産査定書のデザイン性はチェックしたいポイントです。

ポイント④査定価格の根拠

不動産査定書で提示された査定価格が市場価格より低い場合、査定価格の根拠を確認することがポイントです。
同じ立地・同じ築年数・同じ面積の不動産であっても、リフォームやリノベーションから間もない物件は査定価格が高くなります。
また、住宅性能評価書を提示している場合、査定価格が1割ほど高くなる場合があります。
こうした要素を考慮したうえで、適切な査定価格が提示されているかを確認しましょう。
不動産査定書のなかに、こうした査定価格アップの要素が含まれていない場合は、担当者に直接確認してみるのがおすすめです。

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まとめ

不動産査定書とは、不動産がどのくらいで売れるかといった査定価格と、算出の根拠が記載された書類です。
不動産査定書には、不動産の住所などの概要・不動産会社が算出した査定価格・諸費用を差し引いた手取り額などの項目があります。
このなかで、総額・流通性比率・全体の見やすさは、とくに重点的に見たいポイントです。