不動産査定書の費用は無料？鑑定書との違いと費用相場を解説
不動産売却を考え始めたとき、「不動産査定書を作成してもらうと費用がかかるのでは」と不安に感じる方もいるでしょう。
不動産会社に売却価格の目安を出してもらう査定は、一般に無料で行われています。一方、不動産鑑定士による鑑定評価は有料で、利用目的も異なります。
不動産査定書の費用だけでなく、鑑定評価書との違いや有料鑑定を検討する場面、無料査定で確認したいポイントを押さえ、自分の目的に合う方法を選びましょう。
目次FAQ
不動産査定書は無料でもらえますか？
売却を目的として不動産会社に依頼する査定は、一般に無料です。ただし、査定結果を書面の『査定書』として発行するかどうかや形式は、不動産会社によって異なります。一方、不動産鑑定士へ正式な鑑定評価を依頼する場合は費用が発生します。
不動産鑑定にはいくらかかり、どのような場合に利用しますか？
鑑定費用は一律ではなく、物件や調査内容によって異なります。相続や財産分与、裁判などで客観的な価格評価が必要な場合に検討されます。
無料査定を依頼するときは何を確認すればよいですか？
査定額だけでなく、その価格を算出した根拠を確認することが重要です。複数社へ依頼し、価格と説明内容を比較する方法もあります。
不動産査定書の費用は無料？鑑定書との違いを解説
不動産会社が売却を目的として行う価格査定は、一般に無料です。一方、不動産鑑定士による鑑定評価は有料で、作成者や目的、利用場面が異なります。
不動産の鑑定評価とは、法律上「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定義されています。不動産鑑定業者の業務として鑑定評価を行うのは、不動産鑑定士です。
参照：e-Gov法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」（2026年9月3日確認）
参照：国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」（2026年9月3日確認）
不動産会社の査定書は、周辺の取引事例や物件条件などから、売却価格の目安を判断するための資料です。
これに対し、鑑定評価書は専門的な調査と評価に基づいて不動産の経済価値を示す書類で、不動産鑑定業者は依頼者に鑑定評価書を交付することが法律で定められています。
違いを整理すると、次のとおりです。
| 比較項目 | 不動産会社の査定 | 不動産鑑定士の鑑定評価 |
|---|---|---|
| 依頼先 | 不動産会社 | 不動産鑑定業者 |
| 費用 | 一般に無料 | 有料 |
| 主な目的 | 売却価格の目安を知る | 不動産の経済価値を専門的に評価する |
| 作成者 | 不動産会社の担当者 | 不動産鑑定士 |
| 主な利用場面 | 売却・住み替えの検討 | 財産分与、訴訟、当事者間取引など |
売却価格の目安を知りたい場合は、まず不動産会社の無料査定を検討するとよいでしょう。
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無料査定を依頼する不動産会社の査定が無料な理由と鑑定評価の費用目安
不動産会社の売却査定は、売却相談や媒介につながるサービスとして無料で提供されるのが一般的です。一方、鑑定評価は専門的な調査や評価を行う業務であるため、報酬が発生します。
宅地建物取引業者が媒介契約を締結し、売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにする必要があります。
国土交通省の解釈・運用では、価格査定マニュアルや同種の取引事例など、合理的な根拠を示すことが求められ、そのために行った価額査定等の費用は依頼者へ請求できないとされています。
参照：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用に関する考え方（媒介価額に関する意見の根拠の明示義務）」（2026年9月3日確認）
鑑定評価の報酬には、全国一律の金額が設定されているわけではありません。
現在公開されている鑑定業者の料金例では、鑑定評価に通常20万〜30万円程度かかるとする例や、大阪府内の一般的な案件について1物件15万〜50万円程度とする例があります。
ただし、これらは各事業者が示す料金例であり、全国共通の相場ではありません。物件の種類や所在地、評価額、権利関係、調査の難易度などによって費用は変わるため、正式に依頼する前に見積もりを確認しましょう。
参照：不動産鑑定ネットワークサービス株式会社「よくある質問（Q&A）」（2026年9月3日確認）
参照：大阪不動産鑑定相談センター「関連会社間、同族間及び親族間で不動産の売買をお考えの方へ」（2026年9月3日確認）
有料の鑑定評価は、財産分与や裁判、親族間・企業間取引など、第三者にも説明しやすい客観的な評価資料が必要な場面で検討されます。
ただし、こうした場面で必ず鑑定評価書が必要になるとは限りません。
とくに相続税では、土地は原則として路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基に評価します。
そのため、「相続税申告では鑑定評価書が必須」と考えるのではなく、まず税務上の評価方法を確認することが大切です。
参照：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」（2026年9月3日確認）
無料査定と有料鑑定の選び方
売却価格の目安を知りたい
不動産会社の無料査定
財産分与・裁判・第三者への客観的な評価資料が必要
不動産鑑定士への相談・鑑定評価を検討
相続税申告
まず税務上の評価方法を確認
特殊な事情がある場合は税理士や不動産鑑定士などへ相談
不動産査定書を依頼する際に注意したいポイント
無料査定を利用するときは、検討段階に合う査定方法を選び、査定額の高さだけでなく算出根拠まで確認することが大切です。
査定方法は、主に机上査定と訪問査定の2種類です。
机上査定
机上査定は、所在地や面積、築年数、周辺相場などの情報を基に査定価格を算出します。まだ売却するか決めておらず、おおまかな価格を知りたい段階で利用しやすい方法です。
訪問査定
訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や接道状況、周辺環境なども踏まえて査定します。具体的に売却を進める場合は、訪問査定を受けて判断材料を増やすとよいでしょう。
また、査定価格は実際の成約価格を保証するものではありません。高い査定額を提示した会社をそのまま選ぶのではなく、「なぜその金額になるのか」を確認してください。
宅地建物取引業者が媒介価額について意見を述べる場合は、合理的な根拠を示す必要があります。
国土交通省は、価格査定マニュアルのほか、同種の取引事例など合理的な説明ができる資料も根拠として認めています。
無料査定では、複数社へ依頼して査定額や算出根拠、担当者の説明を比べる方法もあります。
会社数を増やすこと自体を目的にするのではなく、それぞれの査定価格に納得できる根拠があるかを比較しましょう。
査定書を受け取ったら確認する4項目
- 査定方法が机上査定か訪問査定か
- 査定価格の算出根拠が説明されているか
- 周辺の取引事例など比較材料が示されているか
- 他社の査定結果と比べて極端な差がないか
参照：国土交通省『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』（2026年9月3日確認）
まとめ
不動産売却のために不動産会社へ依頼する査定は、一般に無料です。一方、不動産鑑定士による鑑定評価は有料で、不動産の経済価値を専門的に評価するという別の目的があります。
売却価格の目安を知りたい場合は、まず無料査定を検討しましょう。査定結果を見る際は金額だけでなく、査定方法や価格の根拠、他社との違いを確認することが重要です。
財産分与や裁判などが関係し、第三者へ説明するための客観的な評価資料が必要な場合は、不動産鑑定士への相談を検討してください。
相続税など税務上の判断が関係する場合は、必要に応じて税理士などの専門家にも確認しましょう。
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