マンションでリースバックは利用できる？仕組みやトラブル事例も解説

今の家に住み続けながら資金を得られるリースバックですが、ご自身のマンションでも利用できるのか、お悩みではありませんか。
マンションでの利用は可能ですが、管理規約の確認など、一戸建てと違う特有の注意点を知ることが大切です。
本記事では、リースバックの基本からメリット・デメリット、後悔しないためのトラブル防止策までを解説いたします。

マンションでリースバックはできる？

結論から言うと、マンションでリースバックはできます。
ここでは、マンションでリースバックができる根拠や、一戸建てとの違いについて解説していきます。

リースバックができる根拠

リースバックは、不動産の「売買契約」と「賃貸借契約」を組み合わせた取引方法です。
所有するマンションを不動産会社などへいったん売却し、同時に賃貸借契約を結び直して住み続けます。
日本の法律では、リースバックの対象となる不動産の種類は、とくに限定されていません。
そのため、マンションの一室も一戸建てと同じ不動産と見なされ、法的に問題なく取引が可能です。

確認すべきチェックポイント

マンションでリースバックを利用するには、いくつかの点を確認しておく必要があります。
なかでももっとも重要なのが、マンションのルールともいえる「管理規約」の確認です。
規約の中に、お部屋を誰かに貸すことを制限する項目がないか、必ず目を通しましょう。
たとえば、第三者に部屋を貸す際に管理組合への届け出や、理事会の承認が必要なケースもあります。
また、管理費や修繕積立金の滞納がないかも確認が必要です。
このほか、住宅ローンが残っている場合にも注意が必要です。
抵当権（または根抵当権）が設定されている物件では、売却時に金融機関の同意や抵当権抹消の手続きが求められます。
そのため、リースバックを検討する際は、まずローンの借入先に相談し、手続きの流れを確認しておくと安心です。

一戸建てとの違いを比較

マンションのリースバックを考えるうえで、一戸建てとの構造的な違いを整理することも大切です。
大きな違いは土地の所有形態にあり、一戸建ては土地と建物を1人で所有します。
一方、マンションの場合は、部屋の所有権と土地の利用権などがセットになった「区分所有権」という形になります。
土地は共有部分として区分所有者全体で持つ形になるため、「土地そのものを単独で売る」ことはできません。
ただし、住戸（専有部分）に関する所有権（区分所有権）は売買可能です。
一方で、廊下やエレベーターなどの共用部分の存在や、管理規約で定められたルールによって、利用や手続きが制限されることがあります。
一戸建てであれば、庭や外壁の管理は所有者の自由ですが、マンションでは規約に従う必要があります。

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マンションでリースバックするデメリット

前章ではリースバックの基本を述べましたが、実際のメリット・デメリットも気になりますよね。
ここでは、費用負担や成約条件を中心としたメリット・デメリットについて解説いたします。

高く売るためのコツ

リースバックの買取価格は業者や物件・地域によって幅があります。
一般的な目安としては、市場価格の約60〜85％程度が相場です。
将来の買戻しについては、売却時の価格に上乗せが付く場合があります。
業者によっては売却額の110〜130％程度が目安となるケースもあるため、買戻し価格の計算方法は契約書に明記してもらうことが大切です。
とくに、都心の駅近など資産価値が安定しているマンションは高く評価されやすい傾向にあります。

コスト負担の変化を試算

マンションを所有している間は、固定資産税や都市計画税を毎年支払わなければなりません。
さらに、管理費や修繕積立金、火災保険料なども所有者が負担するコストです。
一方で、リースバックをおこなうと物件の所有権が移転するため、これらの支払い義務がなくなります。
ただし、これらの費用が家賃に織り込まれるため、負担が完全になくなるわけではありません。
なお、固定資産税は「毎年1月1日時点の所有者」に課税されます。
そのため、所有権移転のタイミングによっては、年度ごとの負担を売主・買主間で按分するなど、契約での取り決めが必要です。
税負担の扱いは、契約書に明確に記載してもらいましょう。
また、契約前には提示された家賃が、長期的に見て支払い続けられる水準かを見極めることも重要です。

デメリットとリスク対策

リースバックでは、将来の買戻し価格が売却時よりも高くなる点に注意しましょう。
買戻し価格は、売却価格の110%～130%程度に設定されることが多くなっています。
将来、買い戻すことを考えているなら、価格の計算根拠や買戻し可能な期間を契約時に明確にしましょう。
また、住み続ける限り家賃の支払いが続くため、家計を圧迫するリスクも考えられます。
ご自身の長期的な収支計画を立て、無理なく支払える家賃であるかを考えることが大切です。

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マンションでリースバックする際のトラブル

ここまで、リースバックの基本やメリット・デメリットを解説しましたが、潜在的なトラブルもおさえておきましょう。
最後に、よくあるトラブル事例とその防止策について解説していきます。

家賃高騰トラブルの対策

リースバックでよくあるのが、契約更新のタイミングで家賃が値上げされるトラブルです。
たとえ更新が保証される契約であっても、貸主であるリースバック会社には、家賃の増額を請求する権利があるのです。
周辺相場の上昇などを理由に、一方的に値上げを要求されるケースも報告されています。
また、更新が保証されない定期借家契約では、再契約時に法外な家賃を提示されることもあるでしょう。
その条件を受け入れなければ退去するしかなく、住み続けるという目的が果たせなくなってしまいます。
このようなトラブルを防ぐには、最初の契約時に家賃に関する特約を盛り込むことが有効です。
口約束は絶対に避け、すべての合意事項を書面に残すことが、ご自身の権利を守るうえで重要となります。

信頼できる業者の選び方

所有権がリースバック会社に移った後、予期せぬトラブルに巻き込まれることもあります。
典型的な例として、リースバック会社が知らない間に、物件を第三者へ転売してしまう問題が挙げられます。
こうした事態を避けるには、契約相手となる会社を慎重に見極めることが大切です。
信頼できる会社か判断する基準として、まずは「宅地建物取引業」の免許があるかを確認しましょう。
免許番号のカッコ内の数字は免許の更新回数を表しており、会社の営業年数の長さを示す1つの目安になります。
くわえて、メリットだけでなく、リスクも説明してくれる誠実な姿勢があるかどうかも、重要なポイントです。
契約を急かさず、質問に真摯に答え、契約書を事前に提示してくれる会社を選びましょう。

買い戻せない場合の対策

買い戻しができない場合の背景には、資金不足と契約上の問題という2つの要因があります。
買戻し価格は売却額より高くなるため、手にした資金を使い切ってしまうと準備できません。
また、買戻しの権利には有効期間が定められており、それを過ぎると権利が消滅してしまいます。
このような事態を避けるには、リースバックで得る資金の使い道を明確にし、買戻し資金は別に管理するなどの工夫をしましょう。
そのうえで、契約書には買戻しができる期間と価格、またはその計算方法を必ず明記してもらう必要があります。
曖昧な表現がないか徹底的に確認し、少しでも無理を感じたら安易に契約しない勇気も必要です。

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まとめ

マンションのリースバックは法的に可能ですが、一戸建てと権利構造が異なるため、事前に管理規約を確認することが不可欠です。
税金などの負担はなくなりますが、家賃が相場より割高になる傾向があり、買戻し価格や賃貸借契約の種類には注意しましょう。
家賃の値上げや買戻し不能といったトラブルを防ぐには、信頼できる業者を選び、契約書の内容を隅々まで確認することが重要です。