空き家を高く売る方法は？業者選びや税制特例についても解説

ご実家など、活用していない空き家を、少しでも高く売却したいとお考えではありませんか。
実は、いくつかの重要なポイントを押さえるだけで、空き家の売却価格は大きく変わる可能性があります。
この記事では、売却前の準備から信頼できる不動産業者の選び方、さらには手取り額に影響する税金の特例までを解説いたします。
大切な資産の価値を最大限に引き出したいとお考えの方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

空き家を高く売るための準備条件は？

空き家を売却する際、まず何から手をつければいいのか悩んでしまいますよね。
まずは、空き家の売却価格を高めるための準備条件について解説していきます。

メンテナンスで第一印象アップ

建物や庭を整えることは、購入希望者に良い印象を与える基本です。
空き家は放置すると劣化が進み、荒れた印象を与えてしまいます。
そのため、外壁や屋根の破損があれば確認し、広範囲なら専門業者に依頼すると安心です。
庭の雑草や伸びた木も手入れし、日当たりや風通しを良くしておきましょう。
内装は壁紙を張り替えたり、床や畳の補修、ワックスがけをするだけでも清潔感が増します。

片付けと清掃で成約率向上

室内に残った家具や家電はすべて撤去し、生活感をなくすことが大切です。
不用品は自治体ルールで処分するほか、リサイクルショップや回収業者の利用も便利です。
撤去後はハウスクリーニングをおこない、普段落とせない油汚れや水垢も徹底的に清掃しましょう。
清潔で明るい室内は、「すぐに快適に暮らせそう」と感じてもらえ、成約率の向上につながります。
このような小さな工夫の積み重ねが、買い手の印象を大きく変えるのです。

事前診断で欠陥リスクを把握する

中古住宅では、雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が後から見つかることがあります。
隠したまま売却すると、契約不適合責任を問われる恐れがあるため、事前に調べておくことが大切です。
専門家による「ホームインスペクション」を受ければ、建物の状態を客観的に確認することが可能です。
万が一、欠陥が見つかった場合は、修繕するか、買主に伝えて価格を調整する方法が選べます。
修繕費用が売却価格の上昇分を上回ると損失になりかねないため、不動産会社と慎重に検討することが求められます。
いずれにしても、建物の状態をきちんと把握しておくことは、適正な価格設定とスムーズな売却活動に不可欠です。

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空き家を高く売るための不動産業者の選び方

前章では、空き家の価値を高めるための準備について解説しましたが、その価値を最大限に引き出すためには、信頼できる業者を見つけることが重要です。
ここでは、空き家売却に強い不動産業者の選び方について解説いたします。

実績から業者を比較選定

空き家の売却には、相続問題や建物の老朽化といった特有の課題が伴うため、幅広い知識と経験が求められます。
不動産会社に査定を依頼する際は、提示された査定額の高さだけで判断せず、その価格の根拠を詳しく質問しましょう。
納得のいく説明ができる会社は、市場を的確に分析しているため、信頼性が高いと判断できます。
さらに、どのような販売活動をおこなうのか、具体的な広告プランを事前に比較検討することも欠かせません。
物件の魅力を引き出す写真や紹介文、VR内見など、多彩な広告手法を持つ会社が望ましいでしょう。

エリアに強い業者を選ぶメリット

売却したい空き家があるエリアの情報力、いわゆる「エリア力」も、業者選びの際に重要となります。
とくに、地域に根差した不動産会社は、その土地の相場観や需要の動向など、新鮮な情報を豊富に持っています。
地域の特性をよく知っているため、物件の隠れた魅力を的確にアピールし、独自の顧客へ紹介してくれるでしょう。
一方、全国規模で展開する大手の会社は、広範なネットワークと豊富な取引データ、ブランド力が魅力です。
そのため、どちらにも話を聞いて、ご自身の物件にはどちらのタイプがより適しているのか、じっくり見極めることが大切です。

担当者の人柄と対応力を確認

会社の規模や実績以上に売却の成否を左右するのが、実際に窓口となる担当者の対応力です。
不動産売却は、担当者個人のスキルや熱意に影響される側面が大きいため、面談での見極めが重要となります。
物件の良い点だけでなく、考えられるリスクも正直に説明してくれるかどうかは、信頼できる担当者の証です。
専門用語をわかりやすく説明してくれるなど、コミュニケーション能力も、安心して任せられるかの判断材料となります。
また、信頼できる担当者と契約する際には、契約後のフォロー体制も忘れずに確認しておきましょう。
定期的な業務報告の頻度や方法などを事前に確かめておけば、責任感を持って活動してくれるか判断できます。

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空き家の売却時に活用したい税制特例

ここまで、空き家を高く売るための準備や業者の選び方を解説しましたが、手取り額を増やすうえで税制特例もおさえておきましょう。
最後に、空き家売却時に使える税制特例について解説していきます。

3,000万円特別控除の適用条件

相続した空き家の売却でもっとも効果的なのが、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この強力な特例を受けるには、相続が始まってから、3年が経過する年の年末までに売却を完了させなければなりません。
対象となる建物は原則として、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建ての家屋などに限られます。
さらに、重要な条件として、売却する家が現在の耐震基準を満たしていることも求められます。
基準を満たしていない場合は、耐震リフォームをおこなうか、家屋を解体して更地として売却しなければなりません。
その他にも、売却代金が1億円以下であることなど、多くの条件をすべて満たす必要があります。

特例適用による節税額シミュレーション

この3,000万円特別控除を適用すると、実際にどれくらい税金が安くなるのでしょうか。
相続した不動産の多くは所有期間が5年を超えており、譲渡所得にかかる税率は約20.315%になります。
仮に、譲渡所得が3,650万円だった場合、特例を適用しなければ税額は約741万円にも上ります。
一方で、3,000万円特別控除が適用できた場合は、課税対象となる所得は650万円にまで圧縮することが可能です。
その結果、税額は約132万円となり、特例を使わない場合と比べて約609万円も節税できます。
この大きな差額が手取り額の増加に直結するため、ご自身が適用できるかどうかの確認は重要です。

他の税制特例との併用可否

3,000万円特別控除を利用するうえでの注意点として、他の制度との関係性も整理しておきましょう。
自分が住んでいた家を売却する際に使えるマイホーム特例など、他の3,000万円控除との併用はできません。
また、この特例の適用を受けるためには、たとえ譲渡所得がゼロになる場合でも、必ず確定申告が必要です。
万が一、確定申告を怠った場合は特例は適用されず、多額の税金を納めることになってしまうため、注意しましょう。
不動産の税金は複雑なため、少しでも不安があれば、税理士などの専門家へ相談することが大切です。
専門家へ依頼すると、正確な申告を代行してくれるだけでなく、最適な節税のアドバイスも受けられるでしょう。

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まとめ

高く売るためには、事前のメンテナンスや清掃で印象を良くし、ホームインスペクションで建物の欠陥を把握して、売却後の紛争を防ぐことが大切です。
業者選びでは、空き家売却の実績が豊富で地域情報に詳しい会社を選び、査定額の根拠や担当者の対応力を比較して見極めることが重要です。
相続した空き家の場合は、最大3,000万円の特別控除で手取りを増やせる可能性があるため、適用条件を確認し、忘れずに確定申告をすると良いでしょう。