離婚後の不動産名義変更は自分でできる？手続きの流れと必要書類も解説

離婚に伴う不動産の名義変更、専門家へ依頼せず費用を抑えたいとお考えではありませんか。
実は、注意すべき点をしっかりと理解すれば、ご自身で手続きを進めることも可能です。
この記事では、ご自身で名義変更をおこなうべきかの判断基準から手続きの手順、必要書類の集め方までを解説いたします。
離婚後の不動産手続きを円滑に進めたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

離婚後の不動産名義変更が自分でできるかの判断基準は？

離婚に伴う不動産の名義変更は、複雑なケースが多いです。
まずは、ご自身の状況に合わせて、専門家任せにするべきかを判断するポイントを解説していきます。

専門家に頼んだほうがいいケース

不動産の名義変更（所有権移転登記）は、法務局でおこないますが、ケースによってはとても難しくなります。
たとえば、夫婦で共有名義の家を一人の名義に変える場合は、相手の協力が必ず必要です。
書類には、名義を外れる方の実印や印鑑証明書が必要となるため、離婚の話し合いがこじれていると、手続きが進まないこともあります。
また、持分の割合を変える際には、「登記原因証明情報」という専門書類が必要になり、不備があると法務局から修正を求められることもあります。
このように、書類の準備に不安がある場合や、相手の協力が得られにくい場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。

住宅ローンが残っているときの注意点

家に住宅ローンが残っている場合、名義変更はとても複雑になります。
ローン中の不動産には金融機関の「抵当権」がついているため、返済が止まると競売にかけられる可能性があるのです。
そのため、金融機関に相談せず、勝手に名義を変えることは契約違反となります。
また、名義を変えるには金融機関の承諾が必要ですが、新しい名義人の返済能力を厳しく審査されます。
くわえて、承諾が得られない場合、ローンを一括返済しなければならないケースもあるため、注意しましょう。

財産分与で揉めるケース

夫婦の財産分与で意見がまとまらない場合、名義変更を進めるのはとても難しくなります。
不動産は預金のように簡単に分けられないため、とくにトラブルにつながりやすいです。
話し合い（協議）で解決できず、感情的にぶつかって進まないことも少なくありません。
その場合は、家庭裁判所に「調停」を申し立て、第三者を交えて解決を目指しましょう。
調停でもまとまらなければ、裁判官が判断する「審判」に移ることになります。
こうした手続きになる可能性がある場合は、早めに弁護士へ相談することが大切です。

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離婚で不動産名義変更を自分で進める手順

前章では、専門家へ依頼すべきかの判断基準を解説しましたが、自分で手続きを進める場合の手順も気になりますよね。
ここでは、名義変更を自分でおこなう手順について解説いたします。

必要書類の準備計画を立てる

名義変更をスムーズに進めるには、必要書類を事前に把握し、計画的に準備することが大切です。
名義変更の理由を証明する「登記原因証明情報」としては、離婚協議書などが共通で必要となります。
不動産を渡す側は、権利証である「登記識別情報通知」や発行後3か月以内の「印鑑登録証明書」を準備します。
一方、不動産を受け取る側は、「住民票の写し」と認印を準備し、法務局で登記事項証明書、市区町村で固定資産評価証明書を取得しましょう。
なお、書類には有効期限があるため、すべての書類が揃うタイミングを考えて効率的に集める計画が重要です。

登記申請書の作成と注意点

書類の準備計画が整ったら、次に離婚協議を進め、登記申請書を作成する段階に移ります。
不動産をどう分けるかを明確に合意し、その内容を書面である「離婚協議書」に必ず残しましょう。
財産分与の合意が固まったら、法務局へ提出する「所有権移転登記申請書」の作成に取り掛かります。
申請書の書式は、法務局のウェブサイトから入手でき、記入には細心の注意を払わなければなりません。
「不動産の表示」の欄は、登記事項証明書に書かれた内容を、一字一句間違えずにそのまま書き写しましょう。
「課税価格」と、それに基づき算出した「登録免許税」の額も正確に記入する必要があります。
計算した登録免許税額分の収入印紙を購入し、申請書へ貼り付けて納付します。

法務局での登記申請と完了後

すべての書類が準備できたら、不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請をおこないます。
申請方法には窓口持参や郵送などがありますが、初めてならその場で確認してもらえる窓口が安心です。
審査は1～2週間ほどかかり、万が一不備があれば、連絡を受けて補正に対応します。
無事に審査が終わると登記は完了し、新しい権利証である「登記識別情報通知」などが交付されます。
この登記識別情報通知は、不動産の所有者本人を証明する大切な情報です。
この書類は一度しか発行されず、再発行は一切できないため、金庫などで厳重に保管しましょう。
また、申請書の控えなどの関連書類も、将来のために一緒に大切に保管しておくことが大切です。

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離婚で不動産名義変更に必要となる書類と取得のコツ

ここまで、名義変更を自分でおこなう場合の手順を解説しましたが、手続きを進めるうえで必要な書類もおさえておきましょう。
最後に、名義変更で必要な書類と取得のコツについて解説していきます。

離婚協議書または公正証書

手続きの中心となる重要な書類は、「離婚協議書」または「公正証書」です。
この書類は、法務局へ提出する「登記原因証明情報」の役割も兼ねるため、記載内容には注意しましょう。
まず、財産分与の対象不動産を特定できるよう、登記事項証明書の通りに正確に記載する必要があります。
次に、誰が誰に不動産を譲渡するのかという合意内容と、財産分与の合意日を明確に記します。
この合意日は登記申請書に記載する「原因日付」となるため、離婚届の提出日と異なる点に注意が必要です。
書類の最後には当事者双方が署名し、不動産を渡す側は必ず実印で押印します。

法務局へ提出する書類

法務局へ提出する公的な証明書類として、まずは、最新の「登記事項証明書」を取得します。
この書類は、全国どこの法務局でも取得することができ、郵送やオンラインでの請求も可能です。
また、登録免許税の計算に使う「固定資産評価証明書」は、不動産がある市区町村の役場で取得しましょう。
ただし、この証明書は原則として所有者本人しか取得できないため、相手名義の場合は委任状などが必要となります。
相手の協力が得られないと手続きが進まなくなるため、事前の話し合いがとても大切です。
名義変更の理由を証明する登記原因証明情報は、離婚協議書の原本を提出することで兼ねられます。

戸籍関係の書類の集め方

印鑑登録証明書や住民票には有効期限があるため、タイミング良く集めるのは難しいです。
相手の協力が途中で得られなくなると、手続きが止まってしまう恐れも考えられるでしょう。
こうした事態を避けるためには、書類の準備と受け渡しを同日におこなう、「書類交換日」を設けることが有効です。
これは、事前に完成させた申請書などの内容を互いに確認し、当日の午前中に各自で証明書を取得する方法です。
午後に落ち合い、お互いの目の前で署名と実印の押印をおこない、書類一式を完全に交換しましょう。
この方法であれば、相手が書類を渡してくれないといった、トラブルを未然に防ぐことができます。

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まとめ

共有名義の不動産や住宅ローンが残っている場合、また財産分与で揉めているケースでは手続きが複雑になるため、専門家への依頼を検討しましょう。
自分でおこなう際は、まず離婚協議で財産分与を確定させ、登記事項証明書を参考に正確な申請書を作成し、管轄の法務局へ提出します。
書類には3か月の有効期限があるものも多いため、当事者間で「書類交換日」を設け、タイミングを合わせて一度に集めることが大切です。