離婚で不動産の名義変更が必要になるケースとは？手続き費用についても解説

不動産の名義変更といえば相続や売却をイメージする方も多いですが、離婚時にも必要になることがあります。
名義変更の際には税金や手数料、司法書士報酬などが発生するため、事前に費用の目安を把握しておきましょう。
本記事では、離婚を機に不動産を売却する場合の手続きについて、名義変更の重要性や費用の目安を解説します。

離婚時には不動産の名義変更が必要？発生する税金もご紹介

離婚後もどちらか一方が住み続ける場合は、住み続ける側の単独名義に変更する必要があります。
名義が共有のままだと元配偶者に所有権が残るため、売却や担保設定などの手続きが自由にできなくなる可能性があります。
さらに住宅ローンを利用している場合は、ローン名義の変更も必要です。
不動産の名義変更は法務局、住宅ローンの名義変更は融資先の金融機関でおこなうため、それぞれ別々に手続きを進める必要がある点に注意しましょう。
一方、不動産を売却して現金化するケースでは、原則として売却前に名義変更をする必要はありません。

不動産の名義変更で発生する税金

離婚に伴い不動産の名義変更をおこなう場合、いくつかの税金が発生します。
代表的なものは「登録免許税」と「譲渡所得税」で、条件によっては「贈与税」がかかることもあります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更や抵当権設定など、登記手続きをおこなう際に課される国税です。
離婚による名義変更でも所有権移転登記が必要となるため、登録免許税が発生します。
登記をしないままでは、第三者に対して所有権を主張できないため、必ず手続きをおこないましょう。
所有権移転登記の登録免許税は「課税標準 × 税率（2.0％）」で計算します。
たとえば固定資産税評価額が3,000万円の不動産なら、登録免許税は60万円です。
なお、名義変更の際には、どちらが税金を負担するかを事前に決めておくとトラブルを防げます。
譲渡所得税
不動産などの資産を譲渡して利益が出た場合には、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは「所得税」と「住民税」の総称で、令和19年（2037年）までは「復興特別所得税」も加算されます。
この税金はあくまで利益が出た場合にのみ課されるもので、損失が出た場合は課税されません。
税率は所有期間によって異なり、5年を超える場合は20.315％、5年以下であれば39.63％です。
また、マイホームを譲渡する場合は、条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用され、大きく節税できます。
ただし、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除は、夫婦や元配偶者への譲渡には適用できません。
あくまで離婚後に夫婦が第三者へ不動産を売却する場合にのみ、利用を検討できる制度です。
贈与税
離婚による不動産の名義変更では、原則として贈与税はかかりません。
しかし、以下のようなケースでは課税される可能性があるため注意が必要です。

●分与された財産が明らかに多すぎる場合
●離婚自体が税負担の回避を目的としている場合

婚姻中の協力関係で築いた財産やその他の事情を考慮しても、過剰な財産分与と判断されると、その超過分に贈与税が課されます。
また税金回避を目的とした離婚と認められた場合には、分与された財産全額に贈与税が課税されるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる期間はどれぐらい？長引くときの対処法を解説

離婚に伴う不動産の名義変更！書類の発行手数料はいくら？

不動産の名義変更をおこなう場合、さまざまな書類が必要になります。
書類は大きく「市役所で取得するもの」と「所有者ご自身が保管しているもの」に分けられます。
まずは名義変更に必要な書類を把握した上で、手数料の目安を確認していきましょう。

不動産の名義変更における必要書類

離婚を機に不動産の名義変更をおこなう場合、以下の書類が必要です。

●登記申請書
●財産分与契約書
●離婚協議書
●譲り渡す側の印鑑登録証明書
●譲り受ける側の住民票
●夫婦どちらか一方の戸籍謄本
●固定資産評価証明書
●権利証もしくは登記識別情報

登記申請書は、名義変更の手続きをおこなう前に作成しておく必要がある書類です。
また財産分与契約書や離婚協議書は、離婚時に取り決めた内容を記録する書面で、作成が必須ではありません。
ただし、これらを作成している場合は、名義変更手続きの際に提出すると手続きがスムーズに進みます。
権利証や登記識別情報は過去の登記時に交付された書類なので、自宅に保管されていないか事前に確認しておきましょう。
印鑑登録証明書、住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で取得できます。

発行手数料の目安

市区町村の窓口で書類を取得する際には、発行手数料がかかります。
手数料の目安は以下のとおりです。

●印鑑登録証明書：200円〜300円
●戸籍謄本：450円
●住民票の写し：200円〜300円
●固定資産評価証明書：200円〜400円

金額はそれほど大きくありませんが、費用がかかることは押さえておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税になるケースを解説！

離婚による不動産の名義変更を司法書士に依頼したい！費用の目安は？

離婚や財産分与で不動産の名義を変更する際は、法務局で所有権移転登記の手続きをおこないます。
手続き自体は自分でおこなうことも可能ですが、手間や時間を減らしたい場合は司法書士に依頼するほうが安心です。
最後に、司法書士報酬の目安と自分で手続きするかどうかの判断基準について確認していきましょう。

司法書士報酬の目安

司法書士に依頼する場合は、書類取得費用や登録免許税に加えて報酬の支払いが必要です。
報酬額は事務所によって異なりますが、一般的には十数万円程度が相場とされています。
ただしこれはあくまでも目安であり、不動産の固定資産税評価額によって変動するケースもあります。
資金計画を立てるうえでは、事前に見積もりを依頼して金額を確認しておくと安心です。

自分で手続きするかどうかの判断基準

コストを抑えるために、自分で手続きしようと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし名義変更には書類作成や調整が多く発生するため、可能な限り司法書士に任せたほうが良いといえます。
とくに次のようなケースは手続きが複雑化しやすいので、司法書士へ依頼することをおすすめします。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている不動産の名義変更では、ローンの名義変更も必要になります。
この名義変更は、金融機関が新たな契約者の返済能力を認めた場合にのみ可能です。
また、住宅ローン契約の条項によっては一括返済を求められる恐れがあり、専門家でないと判断が難しいケースもあります。
金融機関との連携や複雑な書類作成を代行してもらい、精神的負担を軽減するためにも、司法書士に依頼することをおすすめします。
財産分与でトラブルがある場合
財産分与に関して配偶者と揉めている場合、名義変更に協力してもらえないこともあります。
たとえば、書類への署名・押印を拒否される、連絡が取れない、手続きを意図的に遅らされるといったケースでは対応が難航します。
不動産の名義変更に元配偶者の協力が得られない場合、登記の専門家である司法書士に相談するのが一般的ですが、交渉が難航する場合は弁護士に依頼することも検討しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

まとめ

離婚時の不動産名義変更では、税金・手数料・司法書士報酬などの費用が発生します。
主な税金は登録免許税と譲渡所得税で、条件次第では贈与税も課されるため注意が必要です。
必要書類は登記申請書、財産分与契約書、印鑑証明書、住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書、権利証などで、市区町村での発行手数料は数百円程度です。
手続きは自分でも可能ですが、住宅ローンが残っている場合や財産分与でトラブルがある場合は専門家に依頼することをおすすめします。